Lorsque vous vendez votre maison, vous fournissez à l’acheteur un acte de garantie, qui garantit que vous détenez un titre clair sur la propriété et que vous avez le droit de la vendre. Votre garantie est appuyée par une police d’assurance titre, que vous achetez comme frais de clôture et que vous fournissez aux acheteurs et à leur prêteur. Avant qu’une compagnie de titres n’émette une police, elle s’assure qu’il n’y a effectivement aucun privilège ou charge sur la propriété, comme un prêt hypothécaire, un privilège municipal ou un privilège de mécanicien, et que les cotisations de l’association de propriétaires (HOA) sont payées en totalité.
La compagnie de titres commandera une recherche de titres, une recherche de privilège municipal et demandera une lettre de remboursement de toute hypothèque ou de tout autre détenteur de privilège afin que les privilèges soient satisfaits avant la clôture du dépôt fiduciaire. Ils commandent également une lettre d’estoppel auprès de l’association de propriétaires ou de sa société de gestion. La « lettre d’estoppel » est un terme juridique sophistiqué pour ce qui est essentiellement une lettre de remboursement. Il certifie ce que les évaluations périodiques et toute évaluation unique sont sur la propriété et le solde dû à la HOA, le cas échéant.
Nous avons constaté que les propriétaires d’Oviedo sont parfois désagréablement surpris par le montant facturé pour une lettre d’estoppel par l’association de propriétaires et/ou leur société de gestion.
Tanin Teston de Real Estate Closing Solutions, un agent de clôture d’assurance titre et d’entiercement de premier ordre ici en Floride centrale, a partagé certains frais de lettre d’estoppel de HOA récemment facturés aux vendeurs de maison :
- Bentley Woods – 195 $.00
- Clifton Park – 179,00 $
- Ellington Estates – 100,00 $
- Kenmure – 424,00 $
- Live Oak Reserve – 225,00 $
- Sanctuary – 150,00 $
- Twin Rivers – 179,00 $.00
Bien sûr, ceux-ci sont sujets à changement et souvent avec peu ou pas de préavis de la part de votre HOA ou de sa société de gestion.
À titre de comparaison, les banques facturent en moyenne 25 $ ou moins pour une lettre certifiant le solde de remboursement du prêt hypothécaire nécessaire pour libérer le privilège hypothécaire. La ville d’Oviedo facture 75 $ pour une recherche de privilège municipal et une lettre certifiant tous les montants dus à la ville, le cas échéant, y compris les amendes impayées pour violation du code et la facture de services publics.
Les propriétaires qui veulent vendre leur maison n’ont d’autre choix que de payer les frais d’estoppel facturés. Contrairement à la plupart des produits ou services liés à la vente de votre maison, une lettre d’estoppel HOA est l’une des rares dépenses que vous ne pouvez pas magasiner sur le marché libre pour obtenir le meilleur prix et le meilleur service. Seule la société de gestion de votre HOA peut la fournir et la compagnie de titres n’émettra pas d’assurance titre sans elle. S’il est vrai que, dans la plupart des cas, ces frais sont facturés par la société de gestion, c’est l’association de propriétaires qui passe un contrat avec elle.
Les sociétés de gestion de HOA facturent aux HOA des frais de gestion, qui sont payés par les cotisations des HOA. Les frais de lettre d’estoppel que la société de gestion perçoit pourraient être considérés comme faisant partie de l’ensemble de leurs revenus. On pourrait faire valoir qu’une baisse des frais de la lettre d’estoppel signifierait une augmentation des frais de gestion de la HOA et donc une augmentation des cotisations des propriétaires. Comme c’est le cas dans la plupart des entreprises, des niveaux de service plus élevés se traduisent par des coûts plus élevés pour l’entreprise et, par conséquent, pour le client. Si vous êtes satisfait de vos cotisations HOA et du service que votre société de gestion HOA vous fournit ainsi qu’à votre communauté, peut-être que les frais sont justifiés.
La lettre d’estoppel, également appelée certificat d’estoppel, les frais font l’objet d’une proposition de loi pour la session législative 2015 de la Floride et Florida REALTORS®. Apprenez-en davantage à ce sujet en visitant Florida REALTORS® Legislative Center – Estoppel Certificate Fees.
Si ces frais vous préoccupent, demandez à votre association de propriétaires ou à leur société de gestion ce qu’ils facturent pour une lettre d’estoppel et d’expliquer la proposition de valeur fournie pour ces frais. Si vous pensez que ces frais sont excessifs, demandez au conseil d’administration de votre association de propriétaires de les rendre plus raisonnables. Lorsque le moment sera venu de vendre votre maison, il sera trop tard.
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