Quando vendete la vostra casa, fornite all’acquirente un atto di garanzia, che garantisce che avete un titolo chiaro alla proprietà e che avete il diritto di venderla. La vostra garanzia è sostenuta da una polizza assicurativa sul titolo di proprietà, che si acquista come spesa di chiusura e si fornisce agli acquirenti e al loro prestatore. Prima che una società di titoli emetta una polizza, si assicura che in effetti non ci siano vincoli o gravami sulla proprietà, come un prestito ipotecario, un vincolo comunale o un vincolo meccanico, e che le quote dell’associazione dei proprietari di casa (HOA) siano pagate per intero.
La società di titoli ordinerà una ricerca di titoli, una ricerca di vincoli comunali, e richiederà una lettera di pagamento da qualsiasi ipoteca o altro titolare di vincoli in modo che i vincoli siano soddisfatti alla chiusura del deposito. Ordinano anche una lettera di estoppel dall’associazione dei proprietari di casa o dalla sua società di gestione. “Lettera di estoppel” è un termine legale di fantasia per quello che fondamentalmente è una lettera di pagamento. Certifica quali sono le valutazioni periodiche e una tantum sulla proprietà e il saldo dovuto all’HOA, se esiste.
Abbiamo scoperto che i proprietari di casa di Oviedo sono a volte spiacevolmente sorpresi dall’importo addebitato per una lettera di estoppel dall’associazione dei proprietari di casa e/o dalla loro società di gestione.
Tanin Teston a Real Estate Closing Solutions, un’assicurazione titolo premier e agente di chiusura escrow qui in Florida centrale, condiviso alcune tasse lettera estoppel HOA recentemente addebitato ai venditori di casa:
- Bentley Woods – $195.00
- Clifton Park – $179.00
- Ellington Estates – $100.00
- Kenmure – $424.00
- Live Oak Reserve – $225.00
- Sanctuary – $150.00
- Twin Rivers – $179.00
Ovviamente, questi sono soggetti a modifiche e spesso con poco o nessun preavviso da parte della vostra HOA o la sua società di gestione.
Come punto di confronto, le banche in media fanno pagare $25 o meno per una lettera che certifica il saldo del mutuo ipotecario necessario per rilasciare il pegno ipotecario. La città di Oviedo addebita 75 dollari per una ricerca di pegno comunale e una lettera che certifica tutti gli importi dovuti alla città, se presenti, comprese le multe per violazione del codice non pagate e le bollette.
I proprietari di case che vogliono vendere la loro casa non hanno altra scelta che pagare la tassa di estoppel. A differenza della maggior parte dei prodotti o servizi relativi alla vendita della vostra casa, una lettera di estoppel HOA è una delle poche spese che non potete acquistare sul mercato aperto per il miglior prezzo e servizio. Solo la vostra società di gestione HOA può fornirla e la società di titoli non emetterà un’assicurazione sui titoli senza di essa. Anche se è vero che nella maggior parte dei casi queste spese sono addebitate dalla società di gestione, è l’associazione dei proprietari di casa che contratta con loro.
Le società di gestione HOA addebitano agli HOA una tassa di gestione, che viene pagata dalle quote HOA. La tassa per la lettera di estoppel che la società di gestione raccoglie potrebbe essere considerata parte del loro intero pacchetto di entrate. Si potrebbe sostenere che una tassa più bassa per la lettera di estoppel significherebbe tasse di gestione più alte per l’HOA e quindi quote HOA più alte per i proprietari di casa. Come è vero nella maggior parte delle aziende, livelli più alti di servizio si traducono in costi più alti per l’azienda e quindi, il cliente. Se siete soddisfatti delle vostre quote HOA e del servizio che la vostra società di gestione HOA fornisce a voi e alla vostra comunità, forse la tassa è giustificata.
La lettera Estoppel, chiamata anche certificato estoppel, le tasse sono l’oggetto della legislazione proposta per la sessione legislativa della Florida del 2015 e della Florida REALTORS®. Per saperne di più visitando il Florida REALTORS® Legislative Center – Estoppel Certificate Fees.
Se siete preoccupati per questa tassa, chiedete alla vostra associazione di proprietari di casa o alla loro società di gestione cosa fanno pagare per una lettera di estoppel e di spiegare la proposta di valore fornita per quella tassa. Se credete che sia eccessivo, parlate con il consiglio dell’associazione dei proprietari di casa per renderlo più ragionevole. Quando arriva il momento di vendere la vostra casa, sarà troppo tardi.
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