Los tipos hipotecarios para inversiones y alquileres están por encima de los tipos ‘estándar’
Las propiedades de inversión y alquiler pueden hacerle ganar mucho dinero.
Si compra una propiedad de inversión al precio adecuado, y la financia correctamente, puede crear un flujo de caja para usted casi inmediatamente.
Pero conseguir un tipo hipotecario ultra barato para una propiedad de alquiler o inversión es más difícil que para una residencia principal. Esto se debe a que los prestamistas cobran más por las transacciones «no ocupadas por el propietario», lo cual es la jerga de los préstamos para una propiedad en la que no planea vivir.
A pesar de las tasas más altas, invertir en bienes raíces es a menudo una buena idea a largo plazo. Aquí es cuánto puede esperar pagar ahora para financiar ese futuro flujo de caja.
Compruebe las tasas hipotecarias de propiedad de inversión de hoy (7 de febrero de 2021)
En este artículo (Saltar a…)
- ¿Cuánto más altas son las tasas de propiedad de inversión?
- Las matemáticas detrás de las tasas de préstamos de propiedad de inversión
- ¿Cuáles son las tasas de interés actuales?
- ¿Qué afecta mi tasa?
- Tres formas de conseguir un tipo de hipoteca más bajo
- Tipos de hipotecas para propiedades de alquiler
- Preguntas frecuentes sobre propiedades de inversión
- Su puntuación de crédito
- Su relación deuda-ingreso
- Sus reservas de efectivo
- La relación préstamo-valor de la propiedad de inversión
¿Cuánto más altos son los tipos de interés de las hipotecas para propiedades de inversión?
Los tipos de interés de las hipotecas siempre serán más altos en las propiedades de inversión que en su residencia principal.
¿Cuánto más altos? Técnicamente, la respuesta a esa pregunta depende del tipo de propiedad de inversión, su solvencia y su pago inicial.
Pero como regla general, puede esperar que el tipo de interés de su propiedad de inversión sea al menos del 0,50% al 0,75% más alto que el tipo de su hipoteca principal.
Como regla general, puede esperar que el tipo de interés de su propiedad de inversión sea al menos entre un 0,50% y un 0,75% más alto que el tipo de su hipoteca principal.
Los prestamistas añaden este recargo porque consideran que una hipoteca de alquiler o de propiedad de inversión es un producto de préstamo más arriesgado.
Los prestatarios de hipotecas tienden a rescatar las propiedades de alquiler antes de rescatar su residencia principal si las cosas se ponen difíciles. Por lo tanto, estos préstamos son más propensos a incumplir durante los tiempos económicos difíciles.
Las investigaciones han demostrado que incluso los «buenos» propietarios de viviendas tienden a dejar de pagar sus hipotecas sobre propiedades de alquiler si esa residencia se convierte en una mala inversión. Los prestamistas saben que cuando uno piensa en la propiedad como un negocio, está menos apegado a ella.
Para protegerse contra el riesgo adicional que conlleva la financiación de propiedades de inversión, los prestamistas cobran un tipo de interés más alto y tienen normas de calificación más estrictas para los prestatarios.
Esto hace que sea muy importante buscar y asegurarse de que está recibiendo una tasa de hipoteca justa en su propiedad de inversión antes de comprar.
Consulta los tipos de interés de las hipotecas de inversión de hoy (7 de febrero de 2021)
Las matemáticas que se esconden detrás de los tipos de interés de los préstamos de inversión y alquiler de inmuebles
Detrás de las escenas, la tasa que cobra su prestamista hipotecario no depende totalmente del prestamista. Los prestamistas de propiedades a menudo ajustan las tasas para cumplir con las reglas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac.
Fannie y Freddie establecen reglas y tasas para la mayoría de las hipotecas hoy en día – y las tasas que cobran afectan directamente a la tasa de interés final que usted paga.
Gracias al mayor riesgo de comprar o refinanciar propiedades de inversión, Fannie Mae y Freddie Mac cobran tasas más altas en esas transacciones. Estas comisiones se traducen en un tipo de interés más alto.
Los tipos de interés que se muestran aquí son una muestra para comparar. Sus propios tipos variarán. Obtenga un tipo de interés personalizado para propiedades de inversión aquí
Por ejemplo, un préstamo para propiedades de inversión con un 20 por ciento de desinversión requeriría una comisión equivalente al 3,375% del importe del préstamo.
Esto equivale a 3.375 dólares por cada 100.000 dólares prestados.
En la mayoría de los casos, el prestatario elige pagar un tipo de interés más alto en lugar de dólares extra en costes de cierre. Entonces, ¿cómo se traducen estas comisiones en el tipo de interés final?
En este caso, el 3,375% de las comisiones del préstamo para propiedades de inversión puede cubrirse con un 0,5% a 0,75% extra añadido al tipo de interés.
Tenga en cuenta que esto es para una vivienda unifamiliar. Compre un dúplex y podría pagar otro1,0% de tasas o 0,125% a 0,250% añadido a su tasa.
¿Cuáles son las tasas actuales de las hipotecas para propiedades de inversión?
Los tipos de interés de las hipotecas de inversión suelen ser al menos entre un 0,5% y un 0,75% más altos que los tipos normales.
Nótese que los tipos medios actuales se basan en un perfil de prestatario «prime», con una puntuación de crédito de 740 y un pago inicial del 30%.
Si usted tiene un crédito más bajo o un pago inicial más pequeño, su tasa de interés probablemente será más alta que la que ve anunciada.
Es por ello que los tipos medios deben utilizarse únicamente como referencia.
Su propia tasa de inversión inmobiliaria será diferente, así que asegúrese de comparar las cotizaciones de algunos prestamistas y encontrar la mejor oferta para usted.
Consulte los tipos hipotecarios de inversión inmobiliaria de hoy (7 de febrero de 2021)
¿Qué afecta al tipo de interés de mi inversión inmobiliaria?
Las directrices de Fannie Mae y Freddie Mac no son las únicas cosas que afectan a la tasa de interés de su hipoteca de propiedad de inversión. Todos los factores personales que determinan las tasas hipotecarias también están en juego.
Eso incluye:
De hecho, sus finanzas personales -incluyendo su informe de crédito y posiblemente sus declaraciones de impuestos- serán sometidas a un escrutinio aún más estricto cuando compre una propiedad de inversión o de alquiler que cuando compre una casa para vivir.
Se necesitará un perfil financiero más sólido para obtener una hipoteca de inversión y, además, un tipo de interés competitivo.
Los préstamos de inversión requieren mayores pagos iniciales
La mayoría de los compradores de propiedades de alquiler financiarán sus casas a través de préstamos convencionales. A continuación, los requisitos de pago inicial para comprar una propiedad de alquiler.
| Tipo de préstamo | 1 unidad | 2-.4 unidades |
| Hipoteca a tipo fijo-fijo | 15% de cuota | 25% de cuota |
| Hipoteca de cuota ajustabletipo de interés | 15% de entrada | 25% de entrada |
Una entrada del 15 al 25 por ciento es una cantidad considerable, especialmente si se compara con el 3 por ciento que se podría poner de entrada en una hipoteca convencional para una residencia principal – o el 0 por ciento de pago inicial para los compradores de vivienda que califican para los programas de préstamos hipotecarios USDA o VA.
Los requisitos de pago inicial más grandes son sólo otra forma en que los prestamistas se protegen contra el riesgo al escribir préstamos para la inversión inmobiliaria.
Requisitos de puntuación de crédito para propiedades de inversión
Cuando se financia una propiedad de inversión, los prestamistas generalmente quieren ver una mejor puntuación de crédito que para los compradores de residencia primaria.
Por ejemplo, los prestatarios de Fannie Mae que ponen al menos el 25 por ciento de entrada podrían ser aprobados con una puntuación FICO de 620 para una casa principal. Ese puntaje de crédito mínimo aumenta a 640 para un alquiler.
Si usted no tiene un gran crédito, puede intentar un préstamo de la FHA cuya suscripción es mucho más indulgente.
Los préstamos de la FHA están disponibles para casas con hasta cuatro unidades, y los requisitos de puntuación de crédito comienzan en 580. ¿El truco? Usted debe vivir en una de las unidades, por lo que el edificio sigue siendo técnicamente una «residencia primaria».
Verifique sus opciones de hipotecas para propiedades de inversión (7 de febrero de 2021)
Otras directrices para préstamos para propiedades de alquiler e inversión
Cuando solicite la compra de una propiedad de alquiler, los suscriptores comprobarán su capacidad como potencial propietario. Si nunca ha sido propietario de una vivienda ni ha gestionado ninguna propiedad, lo tendrá más difícil.
Algunas entidades crediticias permiten a los inversores inmobiliarios noveles eludir esto contratando a un administrador de propiedades. No hay nada definitivo sobre esto en las directrices oficiales, así que consulte con su agente de préstamos.
Hay límites en el número de propiedades que puede poseer con hipotecas sobre ellos, si usted va con la financiación conforme (Fannie Mae o Freddie Mac).
Y se le exigirá que tenga reservas -varios meses de pagos de la hipoteca- en el banco para cubrir los meses en los que su propiedad esté desocupada.
Tres formas de conseguir un tipo de interés hipotecario más bajo para su propiedad de inversión
Es difícil escapar de los altos tipos de interés en las inversiones inmobiliarias. Pero hay maneras de asegurarse de obtener el mejor trato posible.
1. Haga un pago inicial más grande
La forma más segura de obtener una tasa de interés más baja en su propiedad de inversión es hacer un pago inicial más grande. Gran parte del coste añadido desaparece si puede poner al menos un 20 por ciento de entrada.
Podría valer la pena pedir un préstamo contra el patrimonio de su casa actual para aumentar el pago inicial de su alquiler. O comprar una casa más barata. O encontrar una ejecución hipotecaria que puedas comprar por debajo del valor de mercado.
Incluso podría considerar -si se trata de una inversión MUY buena- pedir un préstamo contra su 401(k).
2. Mejorar su puntuación de crédito
La mayoría de los compradores de propiedades de alquiler financiarán la compra con un préstamo convencional (más sobre los tipos de préstamos para propiedades de inversión más adelante).
Las tasas de estos tipos de préstamos de inversión son ultra sensibles a la puntuación de crédito. A continuación se muestra un ejemplo de un comprador con una puntuación de 650 en comparación con un comprador con una puntuación de 720.
| Puntuación crediticia score | Precio de la vivienda | Pago inicial | Tarifa | P&Pago | Ahorro |
| 650 | 250$,000 | 25% | 5.75% | 1,095$ | – |
| 720 | 250$,000 | 25% | 5.125% | 1.020$ | 75$/mes |
Debido a los pagos mensuales más bajos, el comprador con la mejor puntuación de crédito podría permitirse ofrecer a los inquilinos un mejor precio de alquiler.
Este inversor inmobiliario también podría utilizar el pago mensual más bajo para crear más flujo de caja.
3. Compare precios
Los estudios han demostrado que un comprador de vivienda promedio puede ahorrar alrededor de 90 dólares al mes en su hipoteca simplemente comparando las tasas de unos pocos prestamistas diferentes. Y para una propiedad de inversión, donde las tasas (y las apuestas) son más altas, el ahorro podría ser aún mayor.
Recomendamos comparar las tasas de un mínimo de tres prestamistas antes de elegir uno para financiar su propiedad de inversión.
Comparar tipos para su nuevo préstamo hipotecario (7 de febrero de 2021)
Tipos de hipotecas para inmuebles de alquiler
Al comprar un inmueble de inversión, tiene acceso a muchas de las mismas opciones de financiación inmobiliaria que las personas que compran su vivienda principal. Simplemente cuestan más y son un poco más difíciles de conseguir.
Préstamos convencionales
Puede utilizar un préstamo convencional estándar (también conocido como «conforme») para una propiedad de inversión. El pago inicial mínimo es del 15%, pero se recomienda el 20% para evitar el seguro hipotecario.
Préstamos respaldados por el gobierno
Puede comprar una propiedad de inversión con un préstamo FHA o VA si elige una propiedad de varias unidades (2-4 unidades) y vive en una de las unidades. Estos vienen con pagos iniciales mínimos tan bajos como el 3,5% para la FHA y el 0% para el préstamo VA (cuando usted cumple con los requisitos del servicio militar).
Préstamos de cartera
Los prestamistas de cartera pueden hacer sus propias reglas de préstamo de propiedad de inversión. Usted puede ser capaz de poner menos abajo o financiar más propiedades con estos programas, pero usted debe esperar tasas de interés más altas.
Préstamos de dinero duro
Los prestamistas de dinero duro cobran altas tasas de interés y comisiones elevadas, pero estos préstamos a corto plazo podrían ayudar cuando ha encontrado una gran oportunidad de inversión y necesita el dinero rápidamente.
La rapidez de la financiación es una de las únicas razones para considerar un préstamo de dinero duro. La mayoría de los inversores inmobiliarios pueden encontrar mejores opciones de financiación con otro tipo de préstamo.
Préstamos comerciales
Por último, para aquellos que quieren pedir un préstamo únicamente contra los ingresos de la propiedad, o comprar proyectos con más de cuatro unidades, existen los préstamos residenciales comerciales. Pueden ser caros y complejos de establecer.
Probablemente tendrá que establecer una entidad remota de quiebra de un solo activo, lo que impide que los propietarios desvíen los ingresos del alquiler sin pagar la hipoteca.
Compruebe los tipos de interés de su propiedad de inversión (7 de febrero de 2021)
Financiación alternativa de la propiedad de inversión
Su vendedor puede estar feliz de tener un flujo de ingresos de usted sin las molestias de ser un propietario. La financiación del vendedor puede ser más barata que la de los bancos o corredores.
El vendedor puede estar más interesado en descargar la propiedad que en beneficiarse de su hipoteca. Pero asegúrese de que la casa sea evaluada e inspeccionada antes de comprarla.
Alternativamente, hay prestamistas que se especializan en la financiación de propiedades residenciales comerciales – desde casas hasta edificios de apartamentos.
Si los ingresos de la propiedad son suficientes para cubrir la hipoteca y otros gastos, pueden financiarle por menos.
Hipoteca de inversión y alquiler de propiedades
Sí, los tipos hipotecarios son casi siempre más altos para las propiedades de inversión. Los tipos hipotecarios de las propiedades de inversión para un edificio unifamiliar son entre un 0,50% y un 0,75% más altos que los tipos de los préstamos para residencias ocupadas por el propietario.
Si está comprando un edificio de dos a cuatro unidades, espere que el prestamista añada al menos otro 0,125% a 0,25% a su tipo de interés.
Sí, usted puede obtener un préstamo a 30 años en una propiedad de inversión. Las hipotecas a 30 años son en realidad los tipos de préstamos más comunes para segundas viviendas. Sin embargo, también existen plazos de 10, 15, 20 o 25 años.
El plazo de préstamo adecuado para su propiedad de inversión dependerá del precio de compra, el tipo de interés y el presupuesto mensual.
Un tipo de interés más alto o un plazo de préstamo más corto significarán pagos mensuales más altos. Un préstamo a 30 años para su propiedad de inversión generalmente significará pagos mensuales más bajos, pero más intereses pagados durante la vida del préstamo.
Si puede o no calificar para una hipoteca sobre una propiedad de inversión depende de su cartera financiera. Necesitará una puntuación de crédito de al menos 640 – aunque probablemente quiera que su puntuación esté por encima de 700 para poder optar a un tipo de interés más bajo. También necesitarás un pago inicial de al menos el 15% o el 20% y unas reservas de efectivo significativas.
El pago inicial mínimo para una propiedad de inversión de 1 unidad es del 15% para los préstamos convencionales. Sin embargo, vendrá con un seguro hipotecario y tasas más altas. Haga un pago inicial del 20% para bajar los costos.
Para una casa de 2 a 4 unidades, el pago inicial mínimo es del 25%.
Si usted está comprando una unidad de 2 a 4 y puede vivir en una de las unidades, puede utilizar un préstamo de la FHA con tan sólo el 3,5% de entrada.
Puede comprar una casa de 2 a 4 unidades y vivir en una de ellas, y utilizar un préstamo FHA con un 10% de enganche. Si no, puede haber bancos y prestamistas individuales que ofrecen programas propios con un 10% de enganche. Además, el vendedor podría llevar la financiación y permitir un pago inicial del 10%. No hay opciones convencionales (Fannie Mae / Freddie Mac) con un 10% de enganche.
Existen, pero serán difíciles de conseguir. Una opción es comprar una propiedad de varias unidades y vivir en una unidad. Utilice un préstamo FHA, y luego obtenga fondos de regalo de un donante elegible para el 3,5% de enganche. También hay préstamos de dinero duro, opciones de arrendamiento con opción a compra, y entrar en la casa con un socio de inversión que tiene un pago inicial.
Si usted es un veterano o un miembro del servicio, usted puede ser capaz de comprar una propiedad de varias unidades con un préstamo VA de cero hacia abajo – siempre y cuando usted planea vivir en una de las unidades, mientras que el alquiler de los demás.
Un propietario puede utilizar el dinero de una refinanciación en efectivo, un préstamo sobre el valor de la vivienda o una línea de crédito sobre el valor de la vivienda para cualquier propósito, incluida la financiación de una propiedad de inversión.
Para muchos inversores, una segunda hipoteca sobre su residencia principal podría generar suficiente dinero en efectivo para el pago inicial de un nuevo préstamo inmobiliario. Pero estarían limitados por la cantidad de capital en su casa existente.
Un agente inmobiliario de tu zona podría ayudarte a encontrar propiedades de alquiler para comprar. También podría encontrar propiedades en los sitios de los agentes inmobiliarios en línea o conduciendo por su región en busca de carteles de bienes raíces.
Tal vez la forma más fácil de obtener un alquiler es comprar una residencia principal, vivir en ella durante al menos un año, y luego convertirla en un alquiler. Usted se muda, alquila la casa, y luego alquila o compra una residencia separada. Mantienes tu tipo de interés más bajo, ya que la adquiriste originalmente como residencia ocupada por el propietario. Es mucho más fácil hacer fluir una propiedad con este método.
¿Cuáles son los tipos de interés actuales para las propiedades de inversión?
Los tipos de interés de las hipotecas para las propiedades de inversión son más altos que los de las residencias principales porque se consideran de mayor riesgo.
Aún así, las propiedades de alquiler suelen ser una gran inversión a largo plazo, y una tasa ligeramente más alta podría no importar mucho en comparación con los rendimientos que verá en la propiedad.
Cada solicitante es diferente. La mejor manera de obtener el tipo de interés actual de la hipoteca para propiedades de inversión es obtener presupuestos de varios prestamistas y hacerlos competir.
Las tasas cambian todo el tiempo, por lo que ponerse en contacto con los prestamistas en línea es la forma más rápida de obtener un puño lleno de tasas para comparar.
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