Actualmente, la tasa de interés promedio de un préstamo inmobiliario comercial es de alrededor del 3% al 12%. La tasa de interés real que usted asegura en un préstamo depende del tipo de préstamo que elija, sus calificaciones como prestatario y el tipo de edificio o proyecto que está financiando. Para ayudarle a comparar los tipos, hemos revisado más de una docena de tipos de préstamos y propiedades para recopilar los tipos de interés medios de las hipotecas comerciales.
Tipos de préstamos inmobiliarios comerciales medios por tipo de préstamo
Dependiendo del tipo de préstamo que elija, los tipos de interés podrían ser tan bajos como el 4%. Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA) o del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA), y las hipotecas comerciales convencionales generalmente ofrecerán las tasas de interés más competitivas y las relaciones más altas entre el préstamo y el valor (LTV).
El proceso de solicitud de un préstamo inmobiliario comercial tradicional requiere mucho tiempo y documentación para completarlo, y los prestatarios de primera o casi primera calidad tienen más probabilidades de calificar. Si tiene una puntuación crediticia más baja o unas finanzas empresariales poco brillantes, o la propiedad financiada necesita una renovación, pagará tipos de interés más altos y tendrá que poner más dinero de entrada para obtener un préstamo inmobiliario comercial convencional. En esta situación, debe considerar las compañías hipotecarias comerciales que se especializan en préstamos de alto riesgo, o buscar préstamos puente, blandos o de dinero duro.
Tipos de préstamos inmobiliarios comerciales promedio para propiedades de inversión
Los tipos de interés de los préstamos para propiedades de inversión pueden ser tan bajos como el 2,4%. Un préstamo para propiedades de inversión le permitiría comprar una propiedad para renovarla y revenderla para obtener un beneficio. Sin embargo, la relación préstamo-valor de estos préstamos será más baja que la de los préstamos inmobiliarios comerciales ocupados por el propietario, lo que significa que tendrá que poner más dinero de entrada. Por término medio, la relación préstamo-valor de este tipo de préstamos se sitúa entre el 65% y el 75%. Por lo tanto, si adquiere un edificio de 1 millón de dólares, el prestamista puede concederle un préstamo sólo por 700.000 dólares, lo que significa que tendrá que poner 300.000 dólares de entrada.
Los bancos regionales, las cooperativas de crédito y las compañías hipotecarias comerciales son las mejores opciones para obtener un préstamo para propiedades de inversión. Sin embargo, los bancos endurecieron sus requisitos de crédito después de la crisis financiera de 2009, por lo que tendrá que ser un prestatario fuerte. Una puntuación FICO de entre 620 y 680 aumentaría tus posibilidades de ser aprobado.
Para calificar, también necesitarás un historial probado de gestión de propiedades de inversión, un fuerte lanzamiento de inversión y suficiente efectivo para poner como pago inicial. Un pago inicial considerable podría ayudarle a obtener los tipos y condiciones más favorables. Prepárese para comparar precios y negociar las condiciones del contrato de préstamo. Recomendamos a los prestatarios que consideren a los bancos y prestamistas hipotecarios locales en lugar de los nacionales, ya que estas instituciones tienen un mayor interés en invertir en las comunidades locales.
Tipos de interés promedio de los préstamos inmobiliarios comerciales para la construcción de una propiedad de inversión
Pagará tipos de interés más altos por la construcción en lugar de la compra de una propiedad de inversión -los tipos oscilan actualmente entre el 5% y el 12%- porque la construcción de un nuevo edificio es un esfuerzo más arriesgado que la compra de uno terminado, por lo que los bancos cobran tipos de interés más altos para compensar este riesgo. Sin embargo, la relación préstamo-valor de un préstamo para la construcción suele ser más alta que la de un préstamo estándar para la inversión inmobiliaria, por lo que no hay que poner tanto dinero de entrada. Los préstamos para la construcción, a veces denominados financiación provisional, también tienen vencimientos más cortos que los préstamos para inversiones inmobiliarias, ya que se espera que usted devuelva el préstamo una vez que el edificio esté terminado. Los plazos de los préstamos para la construcción suelen oscilar entre uno y tres años. Muchos préstamos para la construcción no se amortizan y, por lo tanto, requieren pagos de sólo intereses con un pago final al final del plazo.
Qué tener en cuenta al buscar una hipoteca comercial
Comprar o construir una propiedad comercial es una gran empresa para su negocio o para usted mismo como inversor. Debe estar preparado para buscar y negociar para obtener el mejor trato posible. Recomendamos a los prestatarios que empiecen por las entidades financieras con las que ya tienen una buena relación de trabajo. Si no tiene una institución financiera específica en mente, comience con los bancos regionales y locales, las cooperativas de crédito y los prestamistas hipotecarios, ya que conocerán mejor el mercado local que un prestamista nacional.
Cuando se trata de elegir un tipo de préstamo, los propietarios de pequeñas empresas deben considerar un programa de préstamos respaldado por el gobierno, como un préstamo SBA 504 o un préstamo de negocios USDA. Estos préstamos son más fáciles de calificar que las hipotecas comerciales tradicionales, mientras que todavía tienen tasas de interés competitivas. Sin embargo, estos programas generalmente sólo están disponibles para los prestatarios que compran o construyen propiedades ocupadas por el propietario. Para los préstamos para propiedades de inversión, la mejor opción será un banco o un prestamista hipotecario comercial. Los prestatarios que no reúnan los requisitos necesarios -o que compren propiedades que necesiten una renovación- deberán considerar opciones alternativas, como un préstamo puente o un préstamo de dinero duro. Tenga en cuenta que es posible que pague tasas de interés más altas o que realice un pago inicial mayor para estos préstamos.
Cuando tenga una oferta de préstamo, asegúrese de leer cuidadosamente el contrato. Algunos prestamistas exigirán garantías personales para cada uno de los propietarios del negocio o requerirán que pague de su bolsillo cualquier inspección de edificios o informe medioambiental. Los contratos también pueden incluir ciertas cláusulas que podrían anular todo el contrato si se incumplen. Comprenda toda la letra pequeña del contrato para asegurarse de que no está asumiendo un riesgo excesivo como prestatario. Los prestamistas suelen esperar que se produzcan algunos avances en la oferta, por lo que no debes tener miedo de negociar, especialmente si tienes más de una oferta. Revise el contrato con un abogado o asesor legal, que puede ayudarle a entender y negociar mejor los puntos más delicados del contrato.
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