¿Qué es el rendimiento de la deuda?
El rendimiento de la deuda es una medida de riesgo para los prestamistas hipotecarios y mide cuánto puede recuperar un prestamista sus fondos en caso de impago de su propietario. El ratio evalúa el porcentaje de rendimiento que un prestamista puede recibir si el propietario incumple el préstamo, y el prestamista decide deshacerse de la propiedad hipotecada.
El ratio es popular mientras se evalúa el sector inmobiliario, pero puede utilizarse para la valoración de un rendimiento de cualquier proyecto o activo que obtenga ingresos. Valora tanto el apalancamiento como el riesgo al mismo tiempo, y se puede utilizar a lo largo de la vida del préstamo sin dejar de ser consistente.
Se trata de una métrica independiente que no utiliza los tipos de interés, el calendario de amortización de los préstamos, el LTV, ni ninguna otra variable.
Fórmula de rendimiento de la deuda
La fórmula de rendimiento de la deuda es:
Ejemplo de rendimiento de la deuda
Analicemos con la ayuda del siguiente ejemplo de rendimiento de la deuda:
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Andy está dirigiendo una exitosa tienda de juguetes y requiere una cantidad de préstamo basada en la cantidad producida por el negocio. Actualmente, la tienda está ganando 500.000 dólares al año, y la necesidad de un préstamo es de 2.550.000 dólares. Por lo tanto,
Fórmula de rendimiento de la deuda = 500.000/2.550.000 = 19,60%
Cuanto menor sea el rendimiento, mayor será el riesgo percibido del préstamo propuesto. Por esta razón, los prestamistas exigen un mayor rendimiento de la deuda a las propiedades más arriesgadas. No existe un punto de referencia fijo, pero generalmente se acepta un rendimiento ideal del 10%.
Cálculos de rendimiento de la deuda frente a LTV (Loan to Value)
El ratio de cobertura del servicio de la deuda y los ratios de LTV son los métodos tradicionales utilizados en la suscripción de préstamos inmobiliarios comerciales. Sin embargo, están sujetos a la manipulación.
El LTV es el importe total del préstamo dividido por el valor de tasación de una propiedad (valor de mercado estimado proporcionado por los profesionales). Este valor de mercado es una estimación y está sujeto a la volatilidad, especialmente después de la crisis financiera de 2008. Puede que no sea la medida más precisa en situaciones de volatilidad. Observemos la siguiente comparación de MV (valor de mercado) y DY:
También se pueden observar para evaluar las propuestas de préstamos y su viabilidad. En el caso anterior, el rendimiento es del 6,25% o cambiará según cualquiera de los componentes, es decir, el NOI o el importe del préstamo. La tabla anterior muestra que el ratio LTV cambia con el cambio en el valor de mercado (MV) estimado.
Cálculo del rendimiento de la deuda frente al ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
El DSCR es el ingreso operativo neto dividido por el servicio de la deuda anual, es decir, la cantidad de dinero requerida durante un período de tiempo para el pago de la deuda. Por ejemplo, si el importe del préstamo requerido no alcanza el DSCR esperado de 1,10 veces, una amortización de 25 años podría ser útil en el mismo. Esto aumenta el riesgo del préstamo a través de no se refleja en el DSCR o LTV. Consideremos las siguientes tablas para comparar DY y DSCR:
Como el rendimiento no se ve afectado por el plazo de amortización, puede proporcionar una medida objetiva del riesgo con una sola métrica.
- En este caso, el rendimiento es del 6,25%, pero si la política interna exige un rendimiento mínimo del 9%, este préstamo no se aprobaría.
- Se puede ver que el periodo de amortización influye en si se puede alcanzar el requisito de DSCR. Si la política requiere un DSCR de 1,1 veces, sólo un préstamo con un período de amortización de 25 años cumplirá con el requisito.
- Sin embargo, si un tiempo tan largo es factible o no depende de la gestión y la flexibilidad de las políticas internas para decidir.
- Demanda & Condiciones de la oferta
- Fuerza del garante
- Condición de la propiedad
- La posición financiera de los inquilinos, etc.
- Ratio de Patrimonio
- Ratio de Cobertura de Deuda
- Fórmula del Ratio de Deuda a Fórmula de la Relación de Ingresos (DTI)
- Significado de la Relación de Deuda con el Patrimonio
Conclusión
El cálculo del rendimiento de la deuda no puede ser manipulado cambiando los términos del préstamo para hacer el préstamo propuesto más aceptable.
Opciones como la suscripción y la estructuración de los préstamos es mucho más profunda en lugar de un solo ratio; hay otros factores que este rendimiento no considera como:
Así, todos los aspectos, incluidos los factores macroeconómicos, tienen que ser considerados mientras se hace uso de este ratio.
Esto se ha convertido en algo de gran importancia para los prestamistas conduit que titulizan préstamos de renta fija y también para los prestamistas de compañías de seguros de vida. Elimina la subjetividad y orienta a los prestamistas en un mercado inflado.
Vídeo del Debt Yield Ratio
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Esta ha sido una guía sobre el Debt Yield Ratio y su definición. Aquí hablamos de la fórmula para calcular el Debt Yield junto con ejemplos prácticos. Además, vemos sus diferencias con el LTV y el DSCR. Puede aprender más sobre los Ratios de Deuda en los siguientes artículos –
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