La vida en la ciudad tiene sus beneficios con sus cafeterías, Walgreen’s, y Red Box en cada esquina, pero ¿no sería agradable vivir lejos de las luces brillantes y tener algo de espacio para extenderse? Recientemente, esta ha sido una petición común de los veteranos militares. No sólo un acre, sino un montón de tierra. Un terreno donde poder cultivar un jardín, disparar un rifle o criar animales. Sin embargo, los veteranos a menudo se encuentran con los prestamistas o Realtors® afirmando que VA no prestará en las propiedades con exceso de acres. También conocido como residencias agrícolas. No es cierto. Préstamos de la tierra VA en realidad no tienen límite en las casas con la tierra. Aunque, depende en gran medida de la evaluación del VA.
Temas de los préstamos de tierra del VA
Si usted hace una llamada a un prestamista del VA sobre la compra de una casa con acres, una respuesta común es «Lo siento, el VA tiene un máximo de 5 acres». Estamos aquí para decirle a los Veteranos que esto no es cierto. En la última semana, hemos recibido y aprobado 2 evaluaciones de VA que tienen 25 y 31 acres cada uno. Entonces, ¿cuál es el problema? ¿Por qué es tan difícil comprar una casa con acres?
Los prestamistas generalmente miran la tierra como un riesgo. Históricamente, las propiedades con mucho terreno tardaban más en venderse. Por lo tanto, en el caso de una ejecución hipotecaria, es más difícil para un prestamista recuperar sus fondos. Además, cuanto más alto sea el valor del terreno en comparación con el precio total, más se asustan los prestamistas. Por lo general, a medida que los préstamos se vuelven más arriesgados, los prestamistas exigen un mayor pago inicial entre otros requisitos. Sin embargo, ¡este no es el caso de los préstamos para terrenos de la VA! Esto realmente da a los veteranos una ventaja sobre otros compradores en el país, pero todavía tenemos que lidiar con este problema de exceso de superficie y el entorno de los préstamos. En general, las casas con lotes de tierra deben tener 3 partes clave: un prestatario calificado, la evaluación con ventas comparables similares, y un prestamista VA que permite más de 5 acres.
Cuestiones de evaluación de la VA
Con el fin de financiar una casa con exceso de acres, debe haber ventas con terrenos similares adjuntos. Los prestamistas, Realtors® y tasadores llaman a esto ventas comparables o «comps». La mayoría de los préstamos hipotecarios exigen que las tasaciones de las casas con 5, 10 o más acres tengan pruebas de ventas recientes con terrenos de tamaño similar. Por lo tanto, una casa con 10 acres no debería ser comparada con una casa con medio acre en una subdivisión. No son propiedades similares y no demostraría que hay un mercado para las casas con mucho terreno. Básicamente, la propiedad es única en la zona. Recuerde, los prestamistas no les gusta prestar en las propiedades únicas.
De acuerdo, hemos establecido que los prestamistas requieren las ventas de otras casas con exceso de tierra, pero VA realmente estira esta área a favor de un comprador y vendedor. Por ejemplo, una evaluación reciente de VA para una casa con 31 acres tenía ventas comparables que incluyen 4, 1,5 y 10 acres de tierra. Esa es una gran diferencia que muchos prestamistas y los préstamos no le gustaría. Sin embargo, esta evaluacion y la propiedad fueron aprobadas para la financiacion de VA!
Comprar una casa con tierra requiere investigacion
Si un veterano o un agente de bienes raices que trabaja con un veterano en una compra que implica mucha tierra, la investigacion por adelantado es clave. En primer lugar, conseguir la pre-aprobación para los préstamos de la tierra VA, en general, es importante. Esto implica hablar con un agente de crédito experto que está bien versado en los préstamos VA. En realidad, no sólo los préstamos VA, pero los préstamos de la tierra VA. La siguiente área clave implica la investigación. La investigación sobre la propiedad real y el mercado.
Investigación sobre la casa
- Encuesta del terreno
- Prueba de agua de pozo
- Inspección séptica
- Evaluación de la madera
- Paseo por la propiedad
- Inspección de la casa
- Inspección de termitas
La mayoría de los puntos anteriores son bastante comunes, como la inspección de la casa o de las termitas, pero la compra de una casa en el campo suele implicar un pozo y/o una fosa séptica. Siempre es una buena idea tener estos probado. La compra de una casa con mucho terreno implica algo más. Sin duda, pida un estudio topográfico. Es importante conocer los límites de la propiedad y la ubicación del pozo y la fosa séptica. Si no hay un estudio, hable con su agente inmobiliario o con su abogado. Averigüe si hay alguna razón para obtenerla. Tal vez la propiedad tiene una gran cantidad de madera. Esto podría crear un ingreso si se vende a un comprador de madera. Por lo tanto, podría valer la pena hablar con un asesor maderero. Por último, recorra la propiedad y compruebe los alrededores. Vea si hay pantanos, un vertedero, o tal vez sólo el lugar más hermoso para un jardín o un estanque.
Investigar el mercado local
Digamos que un veterano encuentra la casa perfecta y quiere utilizar un préstamo de tierra VA para financiarlo. Pida a su agente inmobiliario que hable con su agente de préstamos de OVM Financial, así como que investigue el mercado inmobiliario local. Un Realtor® local con conocimientos puede investigar las ventas recientes para determinar si hay un mercado para la propiedad. Básicamente, asegúrese de que un tasador debe ser capaz de encontrar ventas comparables con exceso de superficie. Realtors® son capaces de tirar de las ventas comparables recientes al igual que un tasador VA haría. Al investigar el mercado, disminuye la posibilidad de pasar por el proceso de préstamo y tasación sólo para obtener un mal resultado de tasación.
En la mayoría de los mercados, la dificultad radica en el hecho de que por lo general no hay muchas ventas recientes con mucho terreno. Por lo tanto, es difícil determinar un precio de venta. Eso también es parte del valor de un experto Realtor® para un comprador. En la investigación mencionada anteriormente, un Realtor® veterano también ayudaría a decidir un precio de oferta. Otra cosa a tener en cuenta es el entorno de la casa. ¿Hay una granja de cerdos o un vertedero cerca? Esto podría crear un problema de valor y probablemente un problema de olor. Ciertamente, un potencial negativo de estar en el país es la falta de requisitos de zonificación. Así que de nuevo, la investigación es clave.
Guías de Préstamos de Tierras de la VA – Residencias de Granja
Con suerte, hemos disipado el mito del límite de 5 acres de la VA. Este límite sólo existe porque un prestamista ha añadido su propia directriz adicional. Aquí está la prueba para la directriz real de VA relacionada con las casas con exceso de tierra o como VA lo llama – residencias de la granja. Se encuentra en el VA Lenders Handbook-VA Pamphlet 26-7. Capítulo 11: Requisitos de tasación, Tema 12. Otros tipos de propiedades y situaciones, sección g. Residencias agrícolas. Las directrices dicen:
«Aunque el VA no hace préstamos para granjas u otros negocios, la ley permite a los veteranos utilizar su beneficio de Garantía de Préstamo para comprar una granja en la que hay una residencia agrícola. El VA no establece un límite en el número de acres que puede tener la propiedad»
La valoración de las propiedades con acres no debería presentar dificultades si un número suficiente de propiedades similares en la zona, que pueden incluir mejoras que no se consideran típicamente residenciales (es decir, graneros, cobertizos, corrales, establos, pastos), se vendieron recientemente principalmente para uso residencial. A efectos de la VA, la valoración no debe incluir ganado, cultivos o equipos y suministros agrícolas.
En cualquier caso, las mejoras individuales que no se consideran típicamente residenciales (es decir, graneros, cobertizos, corrales, establos, pastos)se valorarán a su valor justo de mercado sobre la base del uso de la propiedad para fines residenciales exclusivamente.»
Préstamos VA para terrenos
Ahora puede olvidar todo lo que ha oído sobre los límites de terrenos de la VA de 5 acres. Lo hemos comprobado con la directriz real del VA además de explicar el proceso. Un punto adicional que queremos hacer es que el VA no prestará sólo en la tierra. El terreno está bien, pero debe haber una casa en la propiedad para ser ocupado por el veterano. Anteriormente, mencionamos las 3 partes clave para la financiación de los préstamos de tierras del VA que son:
- Veterano calificado
- Valoración del VA con casas vendidas similares para apoyar el valor
- Prestamista del VA que prestará en acres
Así que, ¡tenemos #3! OVM Financial entiende las propiedades con acres. A continuación, si usted es un veterano o trabajar con un veterano que califica para un préstamo VA, entonces tenemos # 1. Entonces, sólo se reduce a una evaluación de VA que apoya el precio de compra. Si la vida en el campo es su sueño, póngase en contacto con nosotros para obtener más información y comenzar el proceso de aprobación de la VA.
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