En Singapur, los contratos de arrendamiento suelen incluir una duración de entre seis meses y dos años. Durante este periodo de tiempo, el inquilino está legalmente obligado a pagar el importe del alquiler establecido en el contrato de arrendamiento (TA) con el propietario. Sin embargo, debido a circunstancias imprevistas, podría ser necesario que cualquiera de las partes rompiera el contrato de alquiler. Exploramos cuáles son estas circunstancias, y sus consecuencias, para que propietarios e inquilinos sepan qué hacer en caso de rescisión anticipada del TA.
Qué implica un Contrato de Arrendamiento (TA)
Los inquilinos y propietarios deben conocer los términos establecidos en el Contrato de Arrendamiento antes de firmarlo. Después de todo, la propia naturaleza del TA es evitar cualquier conflicto o falta de comunicación entre ambas partes.
(Lea este artículo para obtener más información sobre lo que debe incluirse en el TA)
En la mayoría de los casos, el TA debe contener términos que garanticen al inquilino(s) la posesión exclusiva sobre una propiedad dentro de una duración estipulada. Además, el inquilino o inquilinos deben poder vivir sin intromisiones e interrupciones en su espacio personal, seguridad y/o pertenencias durante el citado periodo de ocupación.
Por otra parte, los inquilinos también tienen la responsabilidad de mantener las obligaciones establecidas en los términos del contrato. Entre los términos básicos se encuentran:
- El pago del alquiler durante el tiempo que dure la estancia
- Conservación y mantenimiento de la vivienda
- Un acuerdo de no subarrendar la vivienda para beneficio personal
- Un acuerdo de soportar la carga de los servicios públicos/reparaciones (a menos que se indique lo contrario)
- La fecha de inicio y fin de la ocupación
Finalización anticipada de un contrato de arrendamiento
A menudo es en relación con el último punto mencionado donde surgen las disputas. Una vez firmado y aprobado el Contrato de Arrendamiento, sólo se puede poner fin al mismo cuando el arrendador o el inquilino lo notifiquen previamente y con la debida antelación. El plazo de preaviso se corresponde con la duración del arrendamiento y la frecuencia de pago del alquiler. En los arrendamientos en los que el alquiler se paga mensualmente, el periodo de preaviso adecuado debe ser de un mes. En la mayoría de los casos, un mes es el período mínimo de preaviso.
Cuando los inquilinos rompen el contrato de alquiler antes de tiempo
Los inquilinos no deben terminar su contrato de alquiler antes de tiempo sin notificarlo primero a sus propietarios. Siempre es aconsejable obtener el consentimiento del propietario antes de proceder a desalojar el local. En ocasiones, el arrendador puede oponerse a la solicitud del inquilino de finalizar el arrendamiento si no cumple con el AT, de ahí que pueda solicitar el pago íntegro del mes de preaviso u otras formas de compensación si no se cumple el periodo mínimo de alquiler o de arrendamiento.
Aquí es donde entra en juego la fianza. El depósito de seguridad, que suele equivaler a un mes de alquiler, se utiliza a menudo como salvaguarda contra la terminación anticipada de un contrato de arrendamiento. Esto se suma a su función prevista de pagar la reparación de los daños (si los hay) encontrados durante el curso del arrendamiento.
Para evitar conflictos legales, los arrendadores deben determinar la probabilidad de terminación anticipada del arrendamiento y, en base a ello, establecer claramente los parámetros de las condiciones de terminación anticipada y las penalizaciones que deben especificarse en el AT.
Los inquilinos, por su parte, deben informar a los propietarios de cualquier factor que pueda contribuir a la terminación anticipada del contrato, por ejemplo, un traslado laboral al extranjero.
Hay casos en los que la ruptura del contrato es inevitable, como por ejemplo:
- El inquilino es trasladado al extranjero por su empresa
- El empleo del inquilino termina
- El inquilino recibe la orden de abandonar el país por parte de las autoridades (p. ej. no se renueva el pase de empleo)
Como inquilino, para indemnizar contra las sanciones monetarias cuando se produzcan estos problemas, es mejor que negocie dichas cláusulas para incluirlas en el contrato de alquiler antes de firmarlo.
La cláusula de salida (período mínimo de alquiler)
Debido a las normas culturales y a la política de vivienda pública, el mercado de alquiler en Singapur tiende a estar muy centrado en los expatriados. Por ello, la mayoría de los contratos de alquiler incluyen una cláusula de salida, también conocida como cláusula diplomática o período mínimo de alquiler. Estos son los términos típicos de una Cláusula de Salida:
Arrendamiento de seis meses: sin Cláusula de Salida o 3 meses de alquiler mínimo
Arrendamiento de un año: 6 meses de alquiler mínimo
Arrendamiento de dos años: 12 meses de alquiler mínimo
La cláusula de salida no sólo es una salvaguarda para un inquilino que se encuentra con cambios inesperados en los arreglos de estilo de vida / trabajo, un propietario también puede ejercer la cláusula para poner fin a la estancia del inquilino antes de tiempo sin tener que depender de demostrar que el inquilino infringió los términos en el TA.
Por ejemplo, si la cláusula de salida se especifica en un año y el plazo de preaviso es de un mes en un contrato de dos años, el arrendador o el inquilino pueden emitir el preaviso de un mes en el primer aniversario del contrato. El alquiler total pagado hasta el final del contrato sería de 13 meses.
La Cláusula de Reembolso
Auxiliar a la Cláusula de Salida es la Cláusula de Reembolso. Raramente incluida en el AT hoy en día, esta cláusula cubre los honorarios pagados al agente por el arrendador al inicio del contrato. Al ejercer la Cláusula de Salida, el inquilino es responsable de reembolsar al arrendador estos honorarios de forma prorrateada, si la Cláusula de Reembolso está incluida en el AT.
La Cláusula de En-Bloc
La Cláusula de En-Bloc sirve para proporcionar al arrendador la opción de terminar el contrato prematuramente en el caso de que todo el edificio sea vendido para su reurbanización. Aunque esto es relativamente raro, la inclusión de esta cláusula da al propietario la capacidad de terminar el contrato de arrendamiento sin tener que compensar al inquilino.
Romper el contrato de arrendamiento sin estas cláusulas
¿Qué pasa si su contrato de arrendamiento no incluía estas cláusulas o se encuentra en el apuro de romper su contrato antes del periodo de la Cláusula de Salida? ¿Cuáles son sus opciones entonces?
El propósito de las cláusulas de salida y de reembolso es asegurar una resolución equitativa y justa en caso de una situación difícil. Sin estas cláusulas, todavía es posible negociar esto con su arrendador por su cuenta entendiendo las pérdidas en las que incurrirá con su terminación anticipada del alquiler.
Primordialmente, hay una pérdida de ingresos por alquiler. Encontrar un inquilino de reemplazo lleva tiempo y esfuerzo y tener la propiedad vacía sería una pérdida significativa. Para mitigar esto, como inquilino, lo que puede hacer es buscar un inquilino que se haga cargo de su contrato de alquiler hasta el final de su plazo. Sin embargo, antes de buscar un inquilino que le sustituya, debe asegurarse de que el propietario está de acuerdo con este arreglo y estar dispuesto a asegurarse de que el inquilino sustituto pague la misma cantidad de alquiler. A veces, esto podría suponer subvencionar el alquiler del inquilino sustituto hasta la finalización del contrato.
Estas cláusulas son vitales para protegerse como inquilino. Si estas cláusulas no están en el contrato de alquiler, usted es responsable de pagar el alquiler hasta el final del plazo del contrato.
Cuando los propietarios rompen el contrato antes de tiempo
A pesar de que la ley de propiedad en Singapur favorece fuertemente al propietario sobre el inquilino, los propietarios que terminan el contrato es una situación bastante rara. Como inquilino, abrir la comunicación con el propietario y buscar una compensación justa sería la mejor solución en caso de cualquier disputa.
Los propietarios que rompen el contrato de arrendamiento también deberían darse cuenta de los costes en los que ha incurrido el inquilino y compensarle en consecuencia. En algunos casos, esto podría suponer la devolución del alquiler por el periodo de preaviso que el arrendador proporcione, junto con la fianza.
Legalmente, sin embargo, el inquilino está en su derecho de residir en la vivienda hasta el final del contrato. Si se produce un desahucio improcedente, el inquilino podría recurrir al Tribunal de Reclamaciones de Menor Cuantía si el contrato de arrendamiento no supera los dos años.
Desahucio de un inquilino
Si se han incumplido las condiciones del Contrato de Arrendamiento -como el impago de la renta-, el propietario puede optar por desalojar al inquilino. Para ello, es importante que el arrendador estipule expresamente el derecho de reingreso en el AT. Asimismo, el arrendador debe notificar el incumplimiento, la indemnización solicitada y las medidas que desea que adopte el inquilino.
El inquilino también puede solicitar a los tribunales una reparación para paliar la pérdida de la propiedad. Los tribunales pueden optar por dar al inquilino una cantidad de tiempo adicional para resolver sus asuntos, en la mayoría de los casos, esto es 4 semanas.
Un propietario también puede optar por invocar su derecho a la angustia en virtud de la Ley de Angustia. Esto le permite reclamar hasta 12 meses de atrasos antes de la solicitud de socorro. Para ello, debe enviar al inquilino una notificación de embargo de bienes y una orden de socorro. Si el inquilino no contesta en el plazo de 5 días, el propietario puede entonces vender sus bienes.
En cualquier caso, consulte a un profesional del derecho si no está seguro de su curso de acción legal.
Romper el contrato de alquiler de forma equitativa
Tanto si es inquilino como propietario, el statu quo puede cambiar sin previo aviso. Por eso, es importante que la AT se anticipe a lo que puede ocurrir en el transcurso de un contrato de alquiler. En última instancia, sin embargo, lo ideal es que propietario e inquilino sientan empatía el uno por el otro. La comunicación abierta y honesta es la clave para llegar a un acuerdo razonable con resultados justos para todos los involucrados, sin que las cosas se pongan feas.
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