Flipping

Mayorista y cesión de contratoEditar

Los mayoristas obtienen un beneficio al firmar un contrato de compra de una propiedad a un vendedor y luego llegar a un acuerdo con un tercero para revender la misma propiedad a un precio más alto para obtener un beneficio. Todos los derechos del contrato de compra original se ceden al nuevo comprador y éste paga una «comisión de cesión» al mayorista para obtener todos los derechos de compra del inmueble al precio de compra original. El contrato de compra original suele tener un «periodo de inspección» que permite al comprador original rescindir el contrato y no cerrarlo si no encuentra un comprador al que ceder su contrato. Muchos mayoristas no tienen intención de comprar realmente la propiedad y simplemente utilizan la venta al por mayor como una herramienta para localizar propiedades para otros inversores.

El proceso general de venta al por mayor de bienes inmuebles es el siguiente:

1. Establecer una entidad de negocio de venta al por mayor. Es posible ser un mayorista sin una entidad comercial legal (es decir, como individuo o trabajando bajo un DBA). Sin embargo, la mayoría de los mayoristas de bienes raíces forman una corporación de responsabilidad limitada (LLC) o una corporación C o S para fines de protección fiscal y de responsabilidad.
2. Encuentre propiedades infravaloradas para vender al por mayor. Esto se puede hacer utilizando la publicidad en línea, el correo directo, las redes personales y el sondeo de los barrios. Los mayoristas también suelen trabajar juntos para buscar propiedades.
3. Firmar un acuerdo de compra al por mayor con el propietario. Se trata de un acuerdo exclusivo durante un periodo de tiempo determinado (por ejemplo, 30 días) para encontrar un comprador que adquiera la propiedad a un precio determinado o superior. El acuerdo de compraventa al por mayor se registra en la oficina de registro del condado. Esto asegura que el vendedor de la propiedad no puede vender legalmente la propiedad durante el período en el que el mayorista tiene el derecho exclusivo de obtener un comprador.
4. Asignar el Acuerdo de Compra Mayorista a un comprador u otro mayorista por una tarifa. El comprador o el nuevo mayorista paga al mayorista original una cuota negociada para adquirir el derecho a comprar la propiedad al vendedor al precio establecido en el Acuerdo de Compra al por Mayor o por encima de él. Este derecho se transfiere al comprador o al nuevo mayorista a través de un Contrato de Cesión, que suele estar incluido en el Contrato de Compraventa al por Mayor.
5. El Contrato de Cesión se registra en la oficina del Registrador del Condado. Esto garantiza que el mayorista original no pueda ceder dos veces el Contrato de Compraventa al por mayor después de cederlo al comprador o a otro mayorista.

En muchos casos, si no se encuentra otro comprador antes de que finalice el periodo de inspección, el mayorista cancela el contrato de compraventa original (a través de su cláusula de cancelación) y recupera el depósito. La venta al por mayor requiere que se garantice poco o nada de dinero en custodia, y en la mayoría de los casos el mayorista nunca tiene la intención de comprar realmente la propiedad. La práctica de la venta al por mayor se anuncia a menudo como «Sin dinero de entrada y sin riesgo» por muchas empresas de coaching inmobiliario e infomerciales, ya que el depósito real puede ser de tan sólo 10 dólares y, a menudo, incluso el depósito puede ser devuelto si el mayorista cancela el contrato antes del final del período de inspección.

Algunas personas son de la opinión de que la venta al por mayor es una tergiversación fraudulenta ya que el mayorista no tiene realmente la intención de cerrar la propiedad por sí mismo. Sin embargo, en los Estados Unidos la venta al por mayor es perfectamente legal y la mayoría de los contratos inmobiliarios permiten al comprador un período de inspección y cualquier cantidad de depósito que el comprador y el vendedor acuerden. La venta al por mayor en el sector inmobiliario no difiere de la venta al por mayor en cualquier otro sector.

En una transacción exitosa, el vendedor suele desconocer que el comprador original no está adquiriendo la propiedad. En algunos casos, los mayoristas realmente compran la propiedad en efectivo y luego revenden la propiedad a su comprador final en un segundo cierre. Esta práctica se considera más costosa ya que el comprador está pagando los costes de cierre para comprar la propiedad y para revenderla. Sin embargo, muchas personas consideran que el doble cierre es más ético. En los casos en los que hay beneficios sustanciales de la reventa a menudo tiene sentido que el mayorista pague dos costos de cierre (doble cierre) para evitar solicitar una gran cuota de cesión de su comprador.

Comprador de vivienda en efectivoEditar

Un comprador de vivienda en efectivo es una persona o empresa que puede comprar una propiedad sin una hipoteca o préstamo. Los compradores de vivienda en efectivo son un tipo específico de inversor inmobiliario (ver inversión inmobiliaria) o empresario inmobiliario. Cuando compran su casa, el dinero (en efectivo) se transfiere de ellos a usted. Esta transferencia suele realizarse a través de una compañía de títulos de propiedad externa. Una Compañía de Títulos proporciona protección tanto al vendedor como al comprador en la transacción, lo que incluye proporcionar un seguro de título. Los compradores en efectivo se especializan en comprar propiedades rápidamente. Por lo general, anuncian que comprarán su casa rápidamente, tal y como está, y pagarán todos los honorarios y comisiones. Los compradores de casas en efectivo pueden dividirse en compañías locales, regionales y nacionales.

Si quiere vender su casa por dinero en efectivo el proceso suele seguir este orden.

1. Póngase en contacto con un comprador en efectivo (normalmente por correo electrónico o por teléfono) 2. Querrán información sobre el estado de la vivienda que quieres vender. 3. 3. Se harán comparaciones para determinar las propiedades comparables 4. El comprador querrá verificar el estado de la propiedad. 4. El comprador querrá verificar el estado de la casa con una inspección de la misma. 5. Antes o después de la inspección, el comprador le enviará su oferta en efectivo, es decir, un contrato inmobiliario. Si los términos del contrato son aceptables tanto para el comprador como para el vendedor, se completará el trabajo de titulación. 7. El paso final es el cierre (inmobiliario)

Para encontrar un comprador legítimo de casas en efectivo puede utilizar un motor de búsqueda. Palabras clave comunes (ver Optimización de motores de búsqueda y frases para encontrarlos son «Compramos casas», «Vender mi casa rápido», «Detener la ejecución hipotecaria» o «Compradores de casas en efectivo»

Los compradores de casas en efectivo son diferentes a los agentes inmobiliarios. Sin embargo, un comprador de casa en efectivo también puede ser un agente de bienes raíces. Los compradores de casas en efectivo también pueden referirse a sí mismos como Consultores de Bienes Raíces o Promotores de Bienes Raíces.

Consultor de Bienes RaícesEditar

Un Comprador de Casas en Efectivo a menudo será referido como un Consultor de Bienes Raíces. Varios inversores inmobiliarios o empresarios inmobiliarios también pueden referirse a sí mismos como consultores inmobiliarios.

Mayorista inmobiliario frente a comprador de vivienda en efectivoEditar

Un mayorista inmobiliario vende el contrato de compra/compra a un tercero. Por lo tanto, un mayorista no compra la propiedad.Esto no debe ser confundido con un comprador de casa en efectivo a pesar de que el proceso es muy similar.Un comprador de casa en efectivo firmará un contrato de compra y cerrar en la propiedad. Un comprador de vivienda en efectivo sí compra la propiedad.RESUMEN: Los compradores de vivienda en efectivo firman contratos para comprar casas y las cierran. Los mayoristas firman contratos para comprar casas, ceden el contrato a otra persona y, por tanto, no compran casas

Mayorista de una propiedad varias vecesEditar

No es raro que una propiedad sea cedida varias veces y que unos cuantos mayoristas ganen dinero en una transacción del vendedor al comprador final. El mayorista original celebra un contrato para comprar una propiedad y luego cede o vende sus derechos sobre ese contrato a otro inversor. Ese inversor cede entonces sus derechos sobre dicho contrato a un tercer inversor y así sucesivamente. En muchos casos, los mayoristas trabajan juntos asegurándose de que todas las partes cobren en una transacción. Esta práctica suele estar mal vista en la comunidad inmobiliaria, ya que parece poco ética o ilegal. En la práctica, no hay nada ilegal en la venta al por mayor o en la cesión de derechos de un contrato de compraventa, aunque sea en varias ocasiones. Es importante entender que la razón por la que existe la oportunidad de vender al por mayor es porque el vendedor original está vendiendo la propiedad por un valor sustancialmente inferior al del mercado. Esto suele ocurrir cuando la propiedad o el vendedor están en peligro. Ejemplos de dificultades podrían ser una propiedad dañada por un incendio, una inundación, un huracán o un propietario que se enfrenta a una ejecución hipotecaria y está a punto de perder su casa y la está vendiendo por mucho menos que el valor justo de mercado. La práctica de la compra de bienes raíces en sustancialmente por debajo del valor de mercado se llama Distressed Real Estate Investing o Wholesale Real Estate Investing de ahí el término «mayorista».

Edición de inmuebles

Los beneficios de la inversión inmobiliaria provienen de comprar a bajo precio y vender a alto precio (a menudo en un mercado que sube rápidamente), o de comprar una casa que necesita reparaciones y arreglarla antes de revenderla para obtener un beneficio («arreglar y voltear»).

En el escenario de «arreglar y voltear», un inversor o flipper comprará una propiedad a un precio de descuento. El descuento puede ser debido a:

• la condición de la propiedad (por ejemplo, la casa necesita renovaciones importantes y / o reparaciones que el propietario no quiere, o no puede permitirse, hacer), o
• el propietario (s) que necesitan vender una propiedad rápidamente (por ejemplo, reubicación, divorcio, ejecución hipotecaria pendiente).

El inversor realizará entonces las renovaciones y reparaciones necesarias, e intentará obtener un beneficio vendiendo la casa rápidamente a un precio más alto. El escenario de «arreglar y voltear» es rentable para los inversores porque el comprador de vivienda promedio carece de tiempo y fondos para las reparaciones y renovaciones, por lo que buscan una propiedad que esté lista para mudarse. Además, la mayoría de los prestamistas hipotecarios tradicionales exigen que la vivienda sea habitable y que no tenga reparaciones significativas.

Segunda vivienda FlippingEdit

En el Reino Unido, los miembros del Parlamento con circunscripciones fuera de Londres reciben una asignación para mantener una vivienda extra en Londres que les permite vivir más cerca de las Casas del Parlamento durante la semana laboral. Algunos gastos de esta segunda vivienda pueden reclamarse y, por tanto, son financiados en parte por el contribuyente. Los diputados pueden designar cualquiera de sus otras propiedades como segunda vivienda, lo que tiene ventajas fiscales por no ser su residencia principal y puede dar lugar a desgravaciones adicionales.

La «alternancia» se produce cuando la segunda vivienda designada y la principal se cambian con frecuencia, especialmente durante el receso parlamentario. De hecho, la vivienda puede alquilarse con fines lucrativos pero seguir recibiendo las desgravaciones.

En algunas circunstancias, los diputados pueden declarar simultáneamente una vivienda como su residencia principal (a efectos fiscales) y su segunda residencia (a efectos de gastos).

Esta práctica finalizó el 15 de mayo de 2009 tras la publicación de la Divulgación de los gastos de los miembros del Parlamento del Reino Unido, después de un escándalo público.

El Car flippingEdit

Similar al flipping inmobiliario, el car flipping es el proceso de comprar automóviles a un precio bajo y vender dicho vehículo a un precio mayor. Un volteador de coches identificará vehículos a un precio razonable que pueden ser vendidos a un precio más alto después de reacondicionarlos y comercializarlos a un mercado más grande.

En los Estados Unidos, el volteo de coches puede ser un pasatiempo para los entusiastas de los coches, o un negocio principal en forma de concesionarios de automóviles con licencia estatal. Voltear coches es legal si los vehículos se titulan a nombre de la persona o se procesan a través de un concesionario con licencia estatal. Muchos estados tienen leyes y regulaciones que limitan el número de vehículos que una persona puede voltear dentro de cada año a menos que sea un concesionario o asociado. Este número varía de un estado a otro, de 2 a 10. El flipping de coches tiene un mercado más grande y requiere menos inversión que el flipping de bienes raíces.

Flipping de productosEditar

Aparte de los bienes raíces y los coches, todos los productos de consumo pueden ser flipped. El flipping de productos implica la compra de productos a un precio bajo y su venta a un precio más alto para obtener beneficios. Los productos pueden ser nuevos o usados. Muchas veces, los volteadores de productos compran productos en tiendas de dólar, tiendas de segunda mano, ventas de garaje y subastas de bienes y los revenden a un precio más alto en los mercados en línea o localmente.

En comparación con la venta de inmuebles y la venta de coches, la venta de productos requiere un capital mucho menor para empezar y, por tanto, los vendedores asumen un riesgo mucho menor. Debido a los márgenes de beneficio más bajos, los volteadores de productos a menudo emplean varios trucos que otros tipos de volteadores no tienen que preocuparse. Estos trucos incluyen la utilización de cupones y reembolsos en efectivo, así como la búsqueda de formas creativas de ahorrar en el envío.

Los productos comunes que se voltean para obtener ganancias son ropa, teléfonos celulares, libros y monedas. Otros productos menos comunes que se voltean son de naturaleza digital como Bitcoin, sitios web y cuentas de juegos.