En primer lugar, sepa que el proceso de compra es diferente para una propiedad de inversión en comparación con una vivienda familiar. Antes de invertir en una propiedad, asegúrese de que cumple los siguientes requisitos.
Es estable financieramente
Las propiedades de inversión requieren un nivel de estabilidad financiera mucho mayor que las viviendas familiares, especialmente si piensa alquilar la casa a inquilinos. La mayoría de los prestamistas hipotecarios exigen a los prestatarios un pago inicial de al menos el 15% para las propiedades de inversión, algo que no suele exigirse cuando se compra la primera vivienda. Además de un pago inicial más alto, los propietarios de propiedades de inversión que trasladan a los inquilinos también deben tener sus casas autorizadas por los inspectores en muchos estados.
Asegúrese de que tiene suficiente dinero en su presupuesto para cubrir los costos iniciales de la compra de la casa (como su pago inicial, la inspección y los costos de cierre), así como el mantenimiento y las reparaciones en curso. Como arrendador o propietario de una vivienda de alquiler, debe realizar las reparaciones esenciales en el momento oportuno, lo que puede suponer costosas reparaciones de emergencia de fontanería y calefacción y aire acondicionado. Algunos estados permiten que los inquilinos retengan los pagos del alquiler si usted no arregla a tiempo los servicios domésticos averiados.
Asegúrese de presupuestar más dinero del que cree que necesita para las reparaciones regulares y de emergencia de la casa.
Los gastos de la propiedad de inversión no sólo comienzan cuando los inquilinos se mudan. También debe presupuestar dinero para la publicidad y las comprobaciones de crédito para asegurarse de que tiene los mejores inquilinos posibles. Un gran conjunto de inquilinos son un activo para su propiedad, mientras que los malos inquilinos pueden aumentar sus gastos dramáticamente.
El retorno de la inversión (ROI) está ahí
Los inversores inmobiliarios ven grandes rendimientos en las propiedades de inversión en el mercado actual, pero los inversores más inteligentes calculan sus tasas aproximadas de retorno de la inversión (ROI) antes de comprar una propiedad. Para calcular su ROI en potenciales inversiones inmobiliarias, siga estos pasos.
Estime sus ingresos anuales por alquiler: Busque propiedades similares que estén actualmente en alquiler. Encuentre un alquiler mensual medio para el tipo de propiedad que le interesa y multiplique ese precio de alquiler por 12 para obtener los ingresos de un año.
Calcule sus ingresos netos de explotación: Después de estimar sus ingresos anuales potenciales por alquiler, calcule sus ingresos netos de explotación. Su ingreso operativo neto es igual a su estimación de alquiler anual menos sus gastos operativos anuales. Sus gastos de explotación son la cantidad total de dinero que se necesita para mantener su propiedad cada año. Algunos gastos son el seguro, los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento y las cuotas de la asociación de propietarios. No incluya la hipoteca ni los intereses en el cálculo de los gastos netos de explotación. Reste sus gastos de funcionamiento de su estimación de alquiler anual para encontrar su ingreso operativo neto.
Encuentre su ROI: A continuación, divida sus ingresos operativos netos por el valor total de su hipoteca para encontrar su rendimiento total de la inversión (ROI).
Por ejemplo, digamos que usted compra una propiedad con un valor de 200.000 dólares que puede alquilar por 1.000 dólares al mes. Su ingreso potencial total es de $1,000 x 12 meses para un total de $12,000. Supongamos también que la propiedad cuesta unos 500 dólares al mes en gastos de mantenimiento e impuestos.
Si compras una propiedad en una zona sólida y sabes que puedes alquilarla a inquilinos fiables, un 3% de retorno de la inversión es genial. Sin embargo, si la propiedad está en una zona conocida por los inquilinos a corto plazo, un 3% de retorno de la inversión puede no valer su tiempo y esfuerzo.
Tiene tiempo para administrarlo
La gestión de la propiedad de inversión todavía lleva mucho tiempo. Usted tiene que poner anuncios para su espacio, entrevistar a los posibles inquilinos, ejecutar las verificaciones de antecedentes de los inquilinos, asegurarse de que los inquilinos pagan su alquiler a tiempo, realizar el mantenimiento de su propiedad y hacer las reparaciones oportunas si algo en la casa se rompe. También tiene que hacer todo esto mientras trabaja en torno al «derecho a la privacidad» de su inquilino, una norma legal que le impide pasar sin previo aviso sin al menos 24 horas de advertencia en la mayoría de los estados.
Antes de que decida comprar una propiedad de inversión, asegúrese de que tiene mucho tiempo para mantener y supervisar su espacio.
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