¿Cree que comprar una casa embargada es lo más adecuado para usted? Aquí están los pasos que puede tomar para comprar una casa en ejecución hipotecaria:
Paso 1: Entender las opciones para comprar una casa ejecutada
Hay tres formas principales de comprar una ejecución hipotecaria: a través de una venta corta, en una subasta o de un banco después de que no han vendido en la subasta.
Compra a través de una venta al descubierto
Una venta al descubierto ocurre cuando el propietario vende una casa por menos de lo que debe en la hipoteca. Cuando usted compra una casa en ejecución hipotecaria, el banco (no el propietario) necesita aprobar su oferta. Es posible que pases mucho tiempo esperando la aprobación.
Compra en subasta
Conseguirás una casa más rápido en subasta que si negociaras con el banco o con un vendedor. Sin embargo, la mayoría de las subastas sólo aceptan pagos en efectivo, lo que significa que tendrá que tener una cantidad significativa de dinero listo para la compra.
Si la subasta permite la financiación a través de una hipoteca, querrá asegurarse de que tiene una aprobación previa lista. Es importante saber que no todas las aprobaciones son iguales. Recomendamos una Aprobación Verificada1 en la que se verifiquen sus ingresos y activos.
Al comprar en una subasta, también acepta comprar la casa tal y como está, sin una tasación o inspección. Esto significa que usted asume un gran riesgo cuando compra una casa embargada en una subasta. Por lo general, no se recomienda.
Compra a un banco
Usted se salta el trabajo con el propietario de la vivienda por completo cuando compra una propiedad a través del banco. El banco suele limpiar el título y desalojar al actual propietario antes de que usted compre una propiedad embargada.
La mayoría de los bancos no venden una vivienda directamente a un particular; tendrá que hablar con un agente inmobiliario con experiencia para ver las propiedades disponibles. Estas viviendas suelen venderse tal cual. Sin embargo, por lo general tendrá la oportunidad de ver la casa y pedir una inspección antes de cerrar.
Paso 2: Contratar a un agente inmobiliario
La mayoría de los bancos entregan las propiedades ejecutadas a un agente inmobiliario (REO) que trabaja con agentes inmobiliarios estándar para encontrar un comprador.
No todos los agentes inmobiliarios tienen experiencia trabajando con agentes REO. Un agente de ejecuciones hipotecarias con experiencia puede ayudarle a buscar ejecuciones hipotecarias, navegar por el proceso de compra de REO de su estado, negociar su precio, pedir una inspección y hacer una oferta. Investigue a los agentes de bienes raíces en su área y conecte con un agente que se especialice en ventas de ejecuciones hipotecarias.
Paso 3: Buscar ejecuciones hipotecarias en venta
Aunque su agente de bienes raíces probablemente será capaz de ayudarle a buscar ejecuciones hipotecarias, es posible que desee investigar por sí mismo también. Internet ha hecho que sea mucho más fácil de lo que solía ser encontrar ejecuciones hipotecarias en su área y en otras partes de los EE.UU. Ahora hay múltiples áreas diferentes de la web donde se puede buscar. Aquí hay tres que recomendamos especialmente:
- Rocket Homes: Este repositorio online de listados inmobiliarios te dirá incluso a qué tipo de ejecución hipotecaria te enfrentas.
- HUD: Este sitio web oficial del gobierno enumera las casas embargadas. Habrá un agente inmobiliario en la lista con el que su propio agente puede ponerse en contacto.
- Fannie Mae HomePath®: Aquí podrá buscar listados de ejecuciones hipotecarias (llamados propiedades HomePath®) por dirección, código postal o número MLS.
- Freddie Mac HomeSteps®: Esta es la respuesta de Freddie Mac al sitio de ejecuciones hipotecarias de Fannie Mae, con una funcionalidad muy similar.
Paso 4: Obtenga la preaprobación de una hipoteca
A menos que compre una casa en una subasta de ejecución hipotecaria, probablemente obtendrá una hipoteca para financiar la compra de su casa. Una vez que haya encontrado un agente y comience a ver casas, querrá obtener una preaprobación para un préstamo. Una preaprobación le permite saber cuánto puede obtener en un préstamo hipotecario. Elija un prestamista y solicite una preaprobación de la hipoteca para limitar su búsqueda.
Paso 5: Obtenga una valoración e inspección
Las inspecciones y las valoraciones son cruciales cuando se trata de comprar una ejecución hipotecaria. Una tasación es un requisito del prestamista que le permite saber cuánto dinero vale una propiedad. Los prestamistas exigen tasaciones antes de ofrecer préstamos hipotecarios porque necesitan saber que no le están prestando demasiado dinero.
Una inspección es una mirada más profunda a una casa. Un experto recorrerá la casa y anotará todo lo que necesita ser reemplazado o reparado. Debido a que las ejecuciones hipotecarias suelen tener más daños que las casas en venta por el propietario, debe insistir en una inspección antes de comprar una casa ejecutada.
A veces, no tiene la oportunidad de pedir una inspección o una tasación antes de comprar. Sólo debe considerar la compra de este tipo de propiedades embargadas si es avanzado en la reparación de viviendas.
Paso 6: Compre su nueva casa
Lea los resultados de su inspección y tasación y decida si la casa en cuestión es realmente adecuada para usted y si está de acuerdo con comprar una casa tal y como está. Póngase en contacto con su prestamista para finalizar el préstamo si tiene el dinero o las habilidades para hacer las renovaciones necesarias. Su agente inmobiliario le ayudará a presentar su oferta y le preparará para el cierre.
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