Cómo calcular la relación préstamo-valor en inmuebles comerciales

Cuando se solicita una hipoteca sobre una propiedad comercial o de inversión, uno de los factores que los prestamistas tendrán en cuenta es la relación préstamo-valor o LTV. Este ratio describe qué parte del valor de la propiedad cubre la hipoteca y permite a los prestamistas determinar cuánto riesgo están asumiendo al ofrecer una hipoteca.

Se expresa como un porcentaje y se calcula dividiendo el importe de la hipoteca entre el precio de venta o el valor de tasación, el que sea menor. Un pago inicial más alto crea una relación LTV más baja e indica una menor probabilidad de ejecución hipotecaria.

Cómo calcular la relación préstamo-valor

Para calcular la relación LTV, comience con el precio de venta o el valor de tasación de la propiedad. Determine el pago inicial que tiene disponible y luego réstelo del precio de venta para encontrar la cantidad de hipoteca que necesita. La relación préstamo-valor es la hipoteca dividida entre el precio de venta o el valor de tasación, el que sea menor.

LTV = / precio

Si una propiedad se vende en 300.000 dólares y tienes 40.000 dólares disponibles para un pago inicial, entonces la hipoteca que necesitas se calcula por:

300.000 dólares – 40.000 dólares = 260.000 dólares de hipoteca deseada

Divide el importe de la hipoteca entre el precio de venta y convierte el resultado en un porcentaje para obtener el ratio LTV:

260.000 dólares / 300.000 dólares = 0.87 o 87%, que es la relación LTV.

Aunque usted esté comprando una propiedad por debajo del valor de tasación y la considere una ganga, el prestamista utilizará el precio de compra más bajo en este cálculo, lo que hará que su LTV sea mayor.

Tipos de hipotecas que utilizan el LTV para calificar a los prestatarios

La relación préstamo-valor se utiliza para calificar a los prestatarios, aunque es sólo uno de los muchos factores diferentes que pueden ser considerados. Hay diferentes opciones para las hipotecas, y el tipo de hipoteca que usted está buscando, junto con la tasa de interés y el pago, será una parte tanto de su decisión como de la oferta del prestamista.

1. Hipoteca a tipo fijo

Es la hipoteca básica con una cuota igual todos los meses hasta su total liquidación. La cuota simple P & I está formada por dos componentes: capital e intereses. A medida que se va pagando el préstamo, la parte de su pago que se destina a los intereses disminuye cada mes y la cantidad que paga el principal aumenta, añadiendo al patrimonio de la propiedad.

El tipo de hipoteca más popular es la de tipo fijo a 30 años, seguida por el préstamo de tipo fijo a 15 años. La hipoteca a 15 años se amortiza en la mitad de tiempo, con pagos más elevados y muchos menos intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo. En cualquiera de los dos casos, si los tipos de interés bajan a lo largo del plazo del préstamo, siempre se mantiene el mismo tipo de interés.

2. Hipoteca de tasa ajustable

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un préstamo con una tasa de interés que cambia. Los ARM pueden comenzar con pagos mensuales más bajos que las hipotecas de tipo fijo y suelen ser una apuesta para que los tipos de interés se mantengan bajos.Sin embargo, tienen riesgos como:

• Cambios imprevisibles en los pagos mensuales
• Aumentos en los pagos mensuales incluso si los tipos de interés no suben
• Los pagos no disminuyen aunque los tipos de interés sí lo hagan
• Penalizaciones por pago anticipado
• Deber más dinero del que se pidió prestado, incluso si se hacen los pagos a tiempo

3. Hipoteca global

Si eres un inversor y posees varias propiedades con patrimonio, puedes optar a una hipoteca global. Esto le permite abrir una línea de crédito con un banco u obtener un préstamo permitiendo que el prestamista utilice una de sus otras propiedades como garantía. Ambas propiedades están cubiertas por la hipoteca, pero usted puede vender una mientras sigue manteniendo la hipoteca sobre la segunda.

Relación préstamo-valor necesaria para la propiedad de inversión

Los prestamistas permitirán diferentes ratios de LTV en función del tipo de propiedad para la que está buscando una hipoteca. Las hipotecas para propiedades de inversión suelen requerir LTVs más bajos para minimizar el riesgo de ejecución hipotecaria.

Las propiedades de alquiler o de vacaciones son generalmente tratadas más como propiedades de inversión, ya que no son residencias a tiempo completo para la persona que busca la hipoteca.

Los prestamistas comerciales son más propensos a aprobar préstamos con una LTV inferior al 80 por ciento.

Las hipotecas para propiedades comerciales, como edificios de oficinas o complejos de apartamentos, tienen un conjunto diferente de criterios de suscripción que las residencias o casas unifamiliares.Estos préstamos suelen basarse más en el flujo de ingresos previsto de la propiedad, como su historial de alquileres o el potencial comercial de la zona en la que se encuentra, que en factores como el historial crediticio del propietario.

En estos casos, sin embargo, la relación préstamo-valor (LTV) puede seguir considerándose, ya que da una idea de cuánto riesgo está asumiendo el prestamista al ofrecer una hipoteca.