Les taux hypothécaires pour les investissements et les biens locatifs sont supérieurs aux taux » standard »
Les investissements et les biens locatifs peuvent vous rapporter beaucoup d’argent.
Si vous achetez un bien d’investissement au bon prix, et que vous le financez correctement, il peut vous créer des flux de trésorerie presque immédiatement.
Mais obtenir un taux hypothécaire ultra-court sur un bien locatif ou d’investissement est plus difficile que pour une résidence principale. C’est parce que les prêteurs facturent davantage pour les transactions » non occupées par le propriétaire » – un terme de prêt pour une propriété que vous ne prévoyez pas d’habiter.
Malgré des taux plus élevés, investir dans l’immobilier est souvent une bonne idée à long terme. Voici combien vous pouvez vous attendre à payer maintenant pour financer ce futur flux de trésorerie.
Vérifiez les taux hypothécaires d’investissement immobilier d’aujourd’hui (7 février 2021)
Dans cet article (Skip to…)
- De combien les taux d’investissement immobilier sont-ils plus élevés ?
- Les mathématiques derrière les taux des prêts immobiliers d’investissement
- Quels sont les taux d’intérêt actuels ?
- Qu’est-ce qui affecte mon taux ?
- Trois façons d’obtenir un taux hypothécaire plus bas
- Types de prêts hypothécaires pour immeubles locatifs
- Foire aux questions sur les immeubles de placement
De combien sont plus élevés les taux hypothécaires pour les immeubles de placement ?
Les taux d’intérêt hypothécaires seront toujours plus élevés sur les immeubles de placement que sur votre résidence principale.
De combien sont-ils plus élevés ? Techniquement, la réponse à cette question dépend du type de propriété d’investissement, de votre solvabilité et de votre mise de fonds.
Mais en règle générale, vous pouvez vous attendre à ce que le taux d’intérêt sur votre immeuble de placement soit au moins 0,50 % à 0,75 % plus élevé que le taux de votre hypothèque principale.
Mais en règle générale, vous pouvez vous attendre à ce que le taux d’intérêt sur votre immeuble de placement soit au moins 0,50 % à 0,75 % plus élevé que le taux de votre hypothèque principale.
Les prêteurs ajoutent cette majoration parce qu’ils considèrent qu’une hypothèque sur un immeuble de location ou de placement est un produit de prêt plus risqué.
Les emprunteurs hypothécaires ont tendance à renflouer les propriétés locatives avant de renflouer leur résidence principale si les choses se compliquent. Ainsi, ces prêts sont plus susceptibles de faire défaut pendant les périodes économiques difficiles.
Les recherches ont montré que même les « bons » propriétaires ont tendance à cesser de payer leurs hypothèques sur les biens locatifs si cette résidence devient un mauvais investissement. Les prêteurs savent que lorsque vous considérez la propriété comme une entreprise, vous y êtes moins attaché.
Pour se protéger contre le risque supplémentaire qui accompagne le financement de l’immobilier d’investissement,les prêteurs appliquent un taux d’intérêt plus élevé et ont des règles de qualification plus strictes pour les emprunteurs.
C’est pourquoi il est particulièrement important de faire le tour du marché et de vous assurer que vous bénéficiez d’un taux hypothécaire équitable pour votre immeuble de placement avant d’acheter.
Vérifiez les taux d’emprunt immobilier d’investissement d’aujourd’hui (7 février 2021)
Les mathématiques derrière les taux d’emprunt immobilier d’investissement et de location
Dans les coulisses, le taux que votre prêteur hypothécaire applique ne dépend pas entièrement de lui. Les prêteurs immobiliers ajustent souvent les taux pour répondre aux règles fixées par Fannie Mae et Freddie Mac.
Fannie et Freddie fixent les règles et les frais pour la plupart des prêts hypothécaires aujourd’hui – et les frais qu’ils facturent affectent directement le taux d’intérêt final que vous payez.
En raison du risque accru d’achat ou de refinancement des immeubles de placement, Fannie Mae et Freddie Mac facturent des frais plus élevés sur ces transactions. Leurs frais se répercutent sur vous sous la forme d’un taux d’intérêt plus élevé.
Les taux indiqués ici sont un ensemble d’échantillons destinés uniquement à la comparaison. Vos propres taux varieront. Obtenez un taux d’intérêt personnalisé pour les biens d’investissement ici
Par exemple, un prêt pour un bien d’investissement avec un taux d’amortissement de 20 % nécessiterait des frais équivalant à 3,375 % du montant du prêt.
Cela équivaut à 3 375 $ par tranche de 100 000 $ empruntés.
Dans la plupart des cas, l’emprunteur choisit de payer un taux d’intérêt plus élevé plutôt que des dollars supplémentaires en frais de clôture. Alors, comment ces frais se traduisent-ils dans votre taux final ?
Dans ce cas, les 3,375 % de frais de prêt pour les biens d’investissement peuvent être couverts par un supplément de 0,5 % à 0,75 % ajouté au taux.
Ne perdez pas de vue que cela concerne une maison unifamiliale. Achetez un duplex et vous pourriez payer des frais supplémentaires de1,0 % ou de 0,125 % à 0,250 % ajoutés à votre taux.
Quels sont les taux hypothécaires actuels pour les immeubles de placement ?
Les taux immobiliers d’investissement sont généralement supérieurs d’au moins 0,5 % à 0,75 % aux taux standards.
Notez que les taux moyens actuels sont basés sur un profil d’emprunteur » prime « , avec un score de crédit de 740 et un acompte de 30 %.
Si vous avez un crédit moins élevé ou un acompte moins important, votre taux d’intérêt sera probablement plus élevé que ce que vous voyez annoncé.
C’est pourquoi les taux moyens ne doivent servir que de référence.
Votre propre taux d’investissement immobilier sera différent, alors assurez-vous de comparer les devis de quelques prêteurs et de trouver la meilleure affaire pour vous.
Vérifiez les taux d’emprunt immobilier d’investissement du jour (7 février 2021)
Qu’est-ce qui affecte mon taux d’intérêt immobilier d’investissement ?
Les directives de Fannie Mae et Freddie Mac ne sont pas les seules choses qui affectent le taux d’intérêt hypothécaire de votre immeuble de placement. Tous les facteurs personnels qui déterminent les taux hypothécaires sont également en jeu.
Cela inclut :
- Votre cote de crédit
- Votre ratio dette/revenu
- Vos réserves de liquidités
- Rapport prêt/valeur de l’immeuble de placement
En fait, vos finances personnelles – y compris votre dossier de crédit et éventuellement vos déclarations de revenus – seront soumises à un examen encore plus strict lorsque vous achetez un immeuble de placement ou de location que lorsque vous achetez une maison pour y vivre.
Il faudra un profil financier plus robuste pour être admissible à votre prêt hypothécaire d’investissement – et pour obtenir un taux compétitif en plus.
Les prêts immobiliers d’investissement nécessitent des mises de fonds plus importantes
La plupart des acheteurs de biens locatifs financeront leur maison via des prêts conventionnels. Voici les exigences en matière de mise de fonds pour acheter une propriété locative.
| Type de prêt | 1 unité | 2-…4 unités | |
| Prêt à taux fixe-fixe | Mise de fonds de 15 % | Mise de fonds de 25 % | |
| Mise de fonds à taux variable | .rate mortgage | 15% de mise de fonds | 25% de mise de fonds |
Une mise de fonds de 15 à 25 pour cent est un montant considérable, surtout si on la compare aux 3 % que vous pourriez verser sur un prêt hypothécaire conventionnel pour une résidence principale – ou à la mise de fonds de 0 % pour les acheteurs de maison admissibles aux programmes de prêts hypothécaires USDA ou VA.
Des exigences plus élevées en matière de mise de fonds ne sont qu’une autre façon pour les prêteurs de se protéger contre les risques lorsqu’ils rédigent des prêts pour l’investissement immobilier.
Exigences en matière de score de crédit pour les biens d’investissement
Lorsque vous financez un bien d’investissement, les prêteurs veulent généralement voir un meilleur score de crédit qu’ils ne le font pour les acheteurs de résidences principales.
Par exemple, les emprunteurs de Fannie Mae versant au moins 25 % d’acompte pourraient être approuvés avec un score FICO de 620 pour une résidence principale. Ce score de crédit minimum passe à640 pour une location.
Si vous n’avez pas un excellent crédit, vous pouvez essayer un prêt FHA dont la souscription est beaucoup plus clémente.
Les prêts FHA sont disponibles pour les maisons comportant jusqu’à quatre unités, et les exigences de score de crédit commencent à 580. Le piège ? Vous devez vivre dans l’une des unités, de sorte que le bâtiment est toujours techniquement une « résidence principale ».
Vérifier vos options de prêt hypothécaire pour immeuble de placement (7 février 2021)
Autres directives pour les prêts pour immeubles de location et de placement
Lorsque vous faites une demande pour acheter un immeuble de location, les souscripteurs vérifieront votre capacité en tant que propriétaire potentiel. Si vous n’avez jamais été propriétaire d’une maison ou si vous n’avez jamais géré de propriété, vous aurez plus de mal.
Certains prêteurs permettent aux nouveaux investisseurs immobiliers de contourner ce problème en engageant un gestionnaire de propriété. Il n’y a rien de définitif à ce sujet dans les directives officielles, alors vérifiez avec votre agent de prêt.
Il y a des limites au nombre de propriétés que vous pouvez posséder avec des hypothèques dessus, si vous allez avec un financement conforme(Fannie Mae ou Freddie Mac).
Et vous devrez avoir des réserves – plusieurs mois de paiements hypothécaires – en banque pour couvrir les mois où votre propriété est inoccupée.
Trois façons d’obtenir un taux hypothécaire plus bas pour votre immeuble de placement
Il est difficile d’échapper aux taux d’intérêt élevés sur l’immobilier de placement. Mais il existe des moyens de s’assurer que vous obtenez la meilleure affaire possible.
1. Versez un acompte plus important
Le moyen le plus sûr d’obtenir un taux d’intérêt plus faible sur votre bien d’investissement est de verser un acompte plus important. Une grande partie du coût supplémentaire disparaît si vous pouvez mettre au moins 20 % d’acompte.
Il pourrait être intéressant d’emprunter sur la valeur nette de votre maison actuelle pour augmenter l’acompte de votre location. Ou d’acheter une maison moins chère. Ou de trouver une saisie que vous pouvez acheter à un prix inférieur à la valeur du marché.
Vous pourriez même envisager – s’il s’agit d’un TRES bon investissement – d’emprunter sur votre 401(k).
2. Améliorez votre score de crédit
La plupart des acheteurs de biens locatifs financeront l’achat avec un prêt conventionnel (plus d’informations sur les types de prêts pour les biens d’investissement ci-dessous).
Les taux de ces types de prêts d’investissement sont ultra-sensibles au score de crédit. Voici l’exemple d’un acheteur ayant un score de 650 par rapport à un acheteur ayant un score de 720.
| Score de crédit score | Prix de la maison | Versement initial | Taux | P&I paiement | Épargne |
| 650 | 250,000 | 25% | 5.75% | 1 095$ | – |
| 720 | 250,000 | 25% | 5.125% | 1 020$ | 75$/mo |
En raison des paiements mensuels moins élevés, l’acheteur ayant le meilleur score de crédit pouvait se permettre d’offrir aux locataires un meilleur prix de location.
Cet investisseur immobilier pourrait également utiliser le paiement mensuel plus faible pour créer plus de flux de trésorerie.
3. Magasinez
Des études ont montré qu’un acheteur de maison moyen peut économiser environ 90 $ par mois sur son prêt hypothécaire simplement en comparant les taux de quelques prêteurs différents. Et pour un immeuble de placement, où les taux (et les enjeux) sont plus élevés, les économies pourraient être encore plus importantes.
Nous vous recommandons de comparer les taux d’au moins trois prêteurs avant d’en choisir un pour financer votre immeuble de rapport.
Comparer les taux pour votre nouveau prêt immobilier (7 février 2021)
Types de prêts immobiliers locatifs
Lorsque vous achetez un immeuble de rapport, vous avez accès à un grand nombre des mêmes options de financement immobilier que les personnes qui achètent leur maison principale. Elles coûtent juste plus cher et sont un peu plus difficiles à obtenir.
Prêts conventionnels
Vous pouvez utiliser un prêt conventionnel standard (alias » conforme « ) pour un immeuble de placement. La mise de fonds minimale est de 15 %, mais 20 % sont recommandés pour éviter l’assurance hypothécaire.
Les prêts garantis par le gouvernement
Vous pouvez acheter un immeuble de placement avec un prêt FHA ou VA SI vous choisissez une propriété à logements multiples (2 à 4 logements) et que vous vivez dans l’un des logements. Ceux-ci viennent avec des mises de fonds minimales aussi basses que 3,5 % pour la FHA et 0 % pour le prêt VA (lorsque vous répondez aux exigences admissibles du service militaire).
Prêts de portefeuille
Les prêteurs de portefeuille peuvent inventer leurs propres règles de prêt pour les propriétés d’investissement. Vous pouvez être en mesure de mettre moins d’acompte ou de financer plus de propriétés avec ces programmes, mais vous devez vous attendre à des taux d’intérêt plus élevés.
Les prêts d’argent dur
Les prêteurs d’argent dur facturent des taux d’intérêt élevés et des frais abrupts, mais ces prêts à court terme pourraient vous aider lorsque vous avez trouvé une excellente opportunité d’investissement et que vous avez besoin de l’argent rapidement.
La rapidité du financement est l’une des seules raisons d’envisager un prêt hard money. La plupart des investisseurs immobiliers peuvent trouver de meilleures options de financement avec un autre type de prêt.
Prêts commerciaux
Enfin, pour ceux qui veulent emprunter uniquement contre le revenu de la propriété, ou acheter des projets avec plus de quatre unités, il existe des prêts résidentiels commerciaux. Ils peuvent être coûteux et complexes à mettre en place.
Vous devrez probablement établir une entité distante de faillite à actif unique, qui empêche les propriétaires de siphonner les revenus locatifs sans payer l’hypothèque.
Vérifiez les taux d’intérêt de vos biens d’investissement (7 février 2021)
Alternative de financement des biens d’investissement
Votre vendeur peut être heureux d’avoir un flux de revenus de votre part sans les tracas d’être un propriétaire. Le financement par le vendeur peut être moins cher que les banques ou les courtiers.
Le vendeur peut être plus intéressé par le déchargement de la propriété que par le profit de votre hypothèque. Mais assurez-vous de faire évaluer et inspecter la maison avant d’acheter !
Alternativement, il existe des prêteurs spécialisés dans le financement des propriétés résidentielles commerciales – des maisons aux immeubles d’habitation.
Dans la mesure où le revenu de la propriété est suffisant pour couvrir l’hypothèque et les autres dépenses, ils peuvent vous financer à moindre coût.
Foire aux questions sur les hypothèques pour les investissements et les propriétés locatives
Oui, les taux hypothécaires sont presque toujours plus élevés pour les immeubles de placement. Les taux hypothécaires des immeubles de placement pour un immeuble unifamilial sont environ 0,50 % à 0,75 % plus élevés que les taux des prêts pour les résidences occupées par leur propriétaire.
Si vous achetez un immeuble de deux à quatre logements, attendez-vous à ce que le prêteur ajoute au moins 0,125 % à 0,25 % à votre taux d’intérêt.
Oui, vous pouvez obtenir un prêt sur 30 ans sur un immeuble de placement. Les prêts hypothécaires sur 30 ans sont en fait les types de prêts les plus courants pour les résidences secondaires. Toutefois, des durées de 10, 15, 20 ou 25 ans sont également disponibles.
La bonne durée de prêt pour votre immeuble de placement dépendra du prix d’achat, du taux d’intérêt et du budget mensuel.
Un taux d’intérêt plus élevé ou une durée de prêt plus courte signifiera des paiements mensuels plus élevés. Un prêt de 30 ans sur votre immeuble de placement signifiera généralement des paiements mensuels moins élevés, mais plus d’intérêts payés sur la durée du prêt.
La possibilité d’obtenir un prêt hypothécaire pour un immeuble de placement dépend de votre portefeuille financier. Vous aurez besoin d’un score de crédit d’au moins 640 – bien que vous souhaitiez probablement que votre score soit supérieur à 700 pour bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas. Vous aurez également besoin d’un acompte d’au moins 15 à 20 % et de réserves de trésorerie importantes.
La mise de fonds minimale pour un immeuble de placement d’un logement est de 15 % pour les prêts conventionnels. Cependant, il sera assorti d’une assurance hypothécaire et de taux plus élevés. Faites un acompte de 20% pour faire baisser les coûts.
Pour une maison de 2 à 4 unités, l’acompte minimum est de 25%.
Si vous achetez une maison de 2 à 4 unités et que vous pouvez vivre dans l’une des unités, vous pouvez utiliser un prêt FHA avec aussi peu que 3,5% d’acompte.
Vous pouvez acheter une maison de 2 à 4 unités et vivre dans une unité, et utiliser un prêt FHA pour 10% d’acompte. Sinon, il peut y avoir des banques et des prêteurs individuels qui offrent des programmes exclusifs à 10% d’acompte. En outre, le vendeur peut prendre en charge le financement et autoriser un acompte de 10 %. Il n’y a pas d’options conventionnelles (Fannie Mae / Freddie Mac) à 10 % d’acompte.
Ceux-ci existent, mais seront difficiles à obtenir. Une option consiste à acheter une propriété à plusieurs unités et à vivre dans une unité. Utilisez un prêt FHA, puis obtenez des fonds de don d’un donateur admissible pour l’acompte de 3,5 %. Il existe également des prêts durs, des options de location-achat et la possibilité d’acheter la maison avec un partenaire d’investissement qui dispose d’une mise de fonds.
Si vous êtes un ancien combattant ou un membre du service, vous pouvez peut-être acheter une propriété à plusieurs logements avec un prêt VA sans mise de fonds – tant que vous prévoyez de vivre dans l’un des logements tout en louant les autres.
Un propriétaire pourrait utiliser l’argent d’un refinancement en espèces, d’un prêt sur valeur nette immobilière ou d’une ligne de crédit sur valeur nette immobilière à n’importe quelle fin – y compris pour financer un immeuble de placement.
Pour de nombreux investisseurs, une deuxième hypothèque sur leur résidence principale pourrait générer suffisamment de liquidités pour un acompte sur un nouveau prêt immobilier. Mais vous seriez limité par le montant de l’équité de votre maison existante.
Un agent immobilier de votre région pourrait vous aider à trouver des propriétés locatives à acheter. Vous pourriez également trouver des propriétés sur les sites des agents immobiliers en ligne ou en conduisant dans votre région à la recherche de panneaux immobiliers.
Peut-être que la façon la plus simple d’obtenir une location est d’acheter une résidence principale, d’y vivre pendant au moins un an, puis de la transformer en location. Vous déménagez, louez la maison, puis louez ou achetez une résidence séparée. Vous conservez votre taux d’intérêt plus bas, puisque vous l’avez acquis à l’origine en tant que résidence occupée par son propriétaire. Il est beaucoup plus facile de rentabiliser une propriété avec cette méthode.
Quels sont les taux des immeubles de placement aujourd’hui ?
Les taux hypothécaires des immeubles de placement sont plus élevés que ceux des résidences principales parce qu’ils sont considérés comme plus risqués.
Pour autant, les propriétés locatives sont généralement un excellent investissement à long terme, et un taux légèrement plus élevé pourrait ne pas avoir beaucoup d’importance par rapport aux rendements que vous obtiendrez sur la propriété.
Chaque demandeur est différent. La meilleure façon d’obtenir votre taux hypothécaire actuel pour un immeuble de placement est d’obtenir des devis de plusieurs prêteurs et de les mettre en concurrence.
Les taux changent tout le temps, donc contacter les prêteurs en ligne est le moyen le plus rapide d’obtenir un poing plein de taux à comparer.
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