Rendement de la dette

Qu’est-ce qu’un rendement de la dette?

Le rendement de la dette est une mesure de risque pour les prêteurs hypothécaires et mesure combien un prêteur peut récupérer ses fonds en cas de défaut de son propriétaire. Le ratio évalue le pourcentage de rendement qu’un prêteur peut recevoir si le propriétaire fait défaut sur le prêt, et que le prêteur décide de disposer du bien hypothéqué.

Le ratio est populaire tout en évaluant l’immobilier mais peut être utilisé pour l’évaluation d’un rendement de tout projet ou actif qui génère des revenus. Il valorise à la fois l’effet de levier et le risque, et il peut être utilisé pendant toute la durée du prêt tout en restant cohérent.

C’est une métrique autonome qui n’utilise pas les taux d’intérêt, le tableau d’amortissement des prêts, le LTV ou toute autre variable.

Formule de rendement de la dette

La formule de rendement de la dette est la suivante :

Exemple de rendement de la dette

Analysons à l’aide de l’exemple de rendement de la dette ci-dessous :

Andy dirige un magasin de jouets prospère et a besoin d’un montant de prêt basé sur le montant rapporté par l’entreprise. Actuellement, le magasin gagne 500 000 dollars par an et le besoin d’un prêt est de 2 550 000 dollars. Ainsi,

Formule du rendement de la dette = 500 000/2 550 000 = 19,60%

Plus le rendement est faible, plus le risque perçu du prêt proposé est important. C’est pour cette raison que les prêteurs exigent des rendements de la dette plus élevés pour les propriétés plus risquées. Il n’existe pas de référence fixe, mais un rendement idéal de 10 % est généralement accepté.

Calculs du rendement de la dette par rapport au LTV (Loan to Value)

Le ratio de couverture du service de la dette et les ratios LTV sont les méthodes traditionnelles utilisées dans la souscription de prêts immobiliers commerciaux. Cependant, ils sont sujets à des manipulations.

Le LTV est le montant total du prêt divisé par la valeur Appraised d’une propriété (Estimation de la valeur marchande fournie par des professionnels). Cette valeur marchande est une estimation et est sujette à la volatilité, notamment après la crise financière de 2008. Ce n’est pas forcément la mesure la plus précise dans des situations volatiles. Observons la comparaison ci-dessous entre MV (valeur de marché) et DY :

. Yield Example 2

On peut également s’y intéresser pour évaluer les propositions de prêts et leur faisabilité. Dans l’exemple ci-dessus, le rendement est de 6,25 % ou changera en fonction de l’une ou l’autre des composantes, à savoir le NOI ou le montant du prêt. Le tableau ci-dessus montre que le ratio LTV change avec le changement de la valeur marchande estimée (MV).

Calcul du rendement de la dette par rapport au ratio de couverture du service de la dette (DSCR)

Le DSCR est le revenu net d’exploitation divisé par le service de la dette annuel c’est-à-dire le montant d’argent requis sur une période de temps pour les remboursements de la dette. Par exemple, si le montant du prêt requis n’atteint pas le DSCR attendu de 1,10 fois, un amortissement sur 25 ans pourrait être utile dans le même cas. Cela augmente le risque du prêt, sans que cela ne se reflète dans le DSCR ou le LTV. Considérons les tableaux ci-dessous pour comparer le DY et le DSCR :

Comme le rendement n’est pas impacté par le délai d’amortissement, il peut fournir une mesure objective du risque avec une seule métrique.

• Dans ce cas, le rendement est de 6,25%, mais si la politique interne exige un rendement minimum de 9%, ce prêt ne serait pas approuvé.
• On peut voir que la période d’amortissement a un impact sur la possibilité d’atteindre l’exigence de DSCR. Si la politique exige un DSCR de 1,1 fois, seul un prêt avec une période d’amortissement de 25 ans répondra à l’exigence.
• Cependant, c’est à la direction et à la flexibilité des politiques internes de décider si une si longue période est faisable ou non.

Conclusion

Le calcul du rendement de la dette ne peut pas être manipulé en modifiant les conditions du prêt pour rendre le prêt proposé plus acceptable.

Des options comme la souscription et la structuration des prêts est beaucoup plus profonde au lieu d’un seul ratio ; il existe d’autres facteurs que ce rendement ne prend pas en compte tels que :

• Demande & Conditions d’approvisionnement
• Solidité du garant
• État de la propriété
• La situation financière des locataires etc.;

Ainsi, tous les aspects, y compris les facteurs macroéconomiques, doivent être pris en compte lors de l’utilisation de ce ratio.

Ce dernier est devenu d’une grande importance pour les prêteurs de conduit titrisant des prêts à revenu fixe et également pour les prêteurs des compagnies d’assurance-vie. Il élimine la subjectivité et guide les prêteurs dans un marché gonflé.

Vidéo sur le ratio de rendement de la dette

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Ceci a été un guide sur le ratio de rendement de la dette et sa définition. Nous abordons ici la formule de calcul du Debt Yield Ratio avec des exemples pratiques. Nous verrons également ses différences avec le LTV et le DSCR. Vous pouvez en savoir plus sur les ratios d’endettement en consultant les articles suivants –

• Ratio d’équité
• Ratio de couverture de la dette
• Formule du ratio d’endettement (DTI)

. Income Ratio Formula (DTI)

• Debt to Equity Ratio Meaning

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