Correntemente, a taxa de juro média de um empréstimo imobiliário comercial é de cerca de 3% a 12%. A taxa de juro real que se obtém de um empréstimo depende do tipo de empréstimo que se escolhe, das suas qualificações como mutuário, e do tipo de edifício ou projecto que se está a financiar. Para o ajudar a comparar taxas, revimos mais de uma dúzia de tipos de empréstimos e propriedades para compilar as taxas de juros médias para hipotecas comerciais.
A média de taxas de empréstimos imobiliários comerciais por tipo de empréstimo
Dependente do tipo de empréstimo que escolher, as taxas de juros podem ser tão baixas como 4%. Empréstimos apoiados pelo governo, tais como empréstimos da Administração de Pequenas Empresas (SBA) ou do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA), e hipotecas comerciais convencionais oferecerão geralmente as taxas de juro mais competitivas e os rácios mais elevados de empréstimo por valor (LTV).
O processo de candidatura a um empréstimo imobiliário comercial tradicional requer muito tempo e documentação para ser concluído, e os mutuários de primeira ou quase primeira categoria são os mais susceptíveis de se qualificarem. Se tiver uma pontuação de crédito mais baixa ou finanças de negócios menos do que as do negócio estelar, ou se o imóvel financiado necessitar de renovação, pagará taxas de juro mais elevadas e terá de depositar mais dinheiro para obter um empréstimo imobiliário comercial convencional. Nesta situação, deve considerar as empresas hipotecárias comerciais especializadas em empréstimos subprime, ou procurar empréstimos de dinheiro vivo, em dinheiro vivo ou em dinheiro vivo.
A média das taxas de empréstimo imobiliário comercial para propriedades de investimento
As taxas de juros sobre empréstimos imobiliários para investimento podem ser tão baixas como 2,4%. Um empréstimo para propriedades de investimento permitir-lhe-ia comprar uma propriedade para renovar e revender com lucro. No entanto, os rácios empréstimo/valor destes empréstimos serão mais baixos do que os empréstimos imobiliários comerciais ocupados pelo proprietário, o que significa que lhe será exigido mais dinheiro. Em média, o rácio empréstimo-valor para estes tipos de empréstimos situa-se entre 65% e 75%. Assim, se comprar um edifício de $1 milhão, o mutuante só poderá conceder um empréstimo de $700.000, o que significa que terá de baixar $300.000.
Bancos regionais, cooperativas de crédito e empresas de hipotecas comerciais são as melhores opções para a obtenção de um empréstimo imobiliário para investimento. No entanto, os bancos apertaram as suas exigências de crédito após a crise financeira de 2009, pelo que terá de ser um forte mutuário. Uma pontuação FICO entre 620 e 680 aumentaria as suas hipóteses de ser aprovado.
Para se qualificar, também precisará de um historial comprovado de gestão de propriedades de investimento, uma forte inclinação de investimento e dinheiro suficiente para colocar como entrada. Uma entrada substancial poderia ajudá-lo a obter as taxas e condições mais favoráveis. Esteja preparado para fazer compras para obter o melhor negócio e para negociar os termos do contrato de empréstimo. Recomendamos aos mutuários que considerem os bancos locais e os mutuantes hipotecários em detrimento dos bancos nacionais, uma vez que estas instituições têm um maior interesse em investir nas comunidades locais.
A média de taxas de empréstimo imobiliário comercial para a construção de uma propriedade de investimento
P>Pagará taxas de juro mais elevadas para a construção em vez de comprar uma propriedade de investimento – as taxas actualmente variam entre 5% e 12% – porque a construção de um novo edifício é um empreendimento mais arriscado do que a compra de um acabado, pelo que os bancos cobram taxas de juro mais elevadas para compensar este risco. Contudo, a relação empréstimo-valor sobre um empréstimo para construção é geralmente mais elevada do que sobre um empréstimo de propriedade de investimento padrão, pelo que não é necessário baixar tanto dinheiro. Os empréstimos para construção, por vezes referidos como financiamento provisório, também têm prazos de vencimento mais curtos do que os empréstimos de propriedades de investimento, uma vez que se espera que o empréstimo seja reembolsado quando o edifício estiver concluído. Os prazos de vencimento dos empréstimos para a construção variam normalmente entre um e três anos. Muitos empréstimos para a construção não são amortizados e, portanto, requerem pagamentos só de juros com um pagamento final em balão no final do prazo.
O que considerar ao comprar uma hipoteca comercial
Comprar ou construir uma propriedade comercial é um grande empreendimento para o seu negócio ou para si próprio como investidor. Deve estar preparado para fazer compras e negociar para obter o melhor negócio possível. Recomendamos aos mutuários que comecem por instituições financeiras com as quais já tenham uma boa relação de trabalho. Se não tiver uma instituição financeira específica em mente, comece pelos bancos regionais e locais, cooperativas de crédito, e mutuantes hipotecários, uma vez que eles saberão mais sobre o mercado local do que um mutuante nacional.
Quando se trata de escolher um tipo de empréstimo, os proprietários de pequenas empresas devem considerar um programa de empréstimo apoiado pelo governo – tal como um empréstimo SBA 504 ou um empréstimo empresarial da USDA. Estes empréstimos são mais fáceis de qualificar do que as hipotecas comerciais tradicionais, ao mesmo tempo que continuam a ter taxas de juro competitivas. No entanto, estes programas estão geralmente disponíveis apenas para mutuários que adquiram ou construam propriedades ocupadas pelos proprietários. Para empréstimos de propriedades de investimento, um banco ou um credor hipotecário comercial será a melhor opção. Os mutuários cujas qualificações são insuficientes – ou que estejam a adquirir propriedades que necessitam de renovação – devem considerar opções alternativas, tais como um empréstimo-ponte ou um empréstimo de dinheiro vivo. Tenha em mente que poderá pagar taxas de juros mais elevadas ou fazer um maior adiantamento por estes empréstimos.
Quando tiver uma oferta de empréstimo, certifique-se de ler cuidadosamente o contrato. Alguns financiadores exigirão garantias pessoais para cada proprietário do negócio ou exigirão que pague do bolso para quaisquer inspecções de edifícios ou relatórios ambientais. Os contratos podem também incluir certas cláusulas que podem anular o contrato na sua totalidade se forem violados. Compreenda todas as letras miúdas do contrato para ter a certeza de que não está a assumir demasiados riscos como mutuário. Os mutuantes normalmente esperam um pouco de ida e volta na oferta, por isso não deve ter medo de negociar – especialmente se tiver mais do que uma oferta. Reveja o contrato com um advogado ou consultor jurídico, que o poderá ajudar a compreender melhor e a negociar os pontos mais finos do contrato.
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