Rendimento da dívida

O que é um rendimento da dívida?

Rendimento da dívida é uma medida de risco para mutuantes hipotecários e mede o quanto um mutuante pode recuperar os seus fundos em caso de incumprimento por parte do seu proprietário. O rácio avalia o rendimento percentual que um credor pode receber se o proprietário não cumprir o empréstimo, e o credor decide dispor do imóvel hipotecado.

O rácio é popular enquanto avalia o imóvel mas pode ser utilizado para a avaliação de um rendimento de qualquer projecto ou activo que gere rendimentos. Valoriza tanto a alavancagem como o risco ao mesmo tempo, e pode ser utilizado ao longo da vida do empréstimo, mantendo-se consistente.

Esta é uma métrica autónoma que não utiliza taxas de juro, calendário de amortização de empréstimos, LTV, ou quaisquer outras variáveis.

Fórmula de Rendimento Dívida

A fórmula de rendimento da dívida é

Exemplo de Rendimento da Dívida

Deixe-nos analisar com a ajuda do exemplo de rendimento da dívida abaixo:

Andy está a gerir uma loja de brinquedos bem sucedida e requer um montante de empréstimo baseado no montante produzido pela empresa. Actualmente, a loja está a ganhar $500.000 por ano, e a exigência de um empréstimo é de $2.550.000. Assim,

Fórmula de rendimento = 500.000/2.550.000 = 19,60%

Quanto menor for o rendimento, maior é a percepção do risco do empréstimo proposto. É por esta razão; os mutuantes exigem rendimentos de dívida mais elevados de propriedades mais arriscadas. Não existe uma referência fixa, mas um rendimento ideal de 10% é geralmente aceite.

Cálculos de rendimento de dívida versus LTV (Loan to Value)

O rácio de cobertura do serviço da dívida e os rácios LTV são os métodos tradicionais utilizados na subscrição de empréstimos imobiliários comerciais. No entanto, estão sujeitos a manipulação.

O LTV é o montante total do empréstimo dividido pelo Valor de Avaliação de um imóvel (Valor de mercado estimado fornecido por profissionais). Este valor de mercado é uma estimativa e está sujeito a volatilidade, especialmente após a crise financeira de 2008. Esta pode não ser a medida mais precisa durante situações voláteis. Observemos a comparação abaixo de MV (valor de mercado) e DY:

Estes também podem ser analisados para avaliar as propostas de Empréstimo e a sua viabilidade. No exemplo acima, o rendimento é de 6,25% ou será alterado de acordo com qualquer um dos componentes, ou seja, NOI ou montante do Empréstimo. A tabela acima mostra o rácio LTV a mudar com a variação do Valor de Mercado estimado (VM).

Rácio de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR)

O DSCR é o Rendimento Operacional Líquido dividido pelo serviço da dívida anual, ou seja, a quantidade de dinheiro necessária durante um período de tempo para o reembolso da dívida. Por exemplo, se o montante de empréstimo requerido não atingir o montante esperado de 1,10 vezes o DSCR, uma amortização de 25 anos poderia ser útil no mesmo. Isto aumenta o risco do empréstimo, não se reflectindo no DSCR ou LTV. Consideremos as tabelas abaixo para comparar o DY e o DSCR:

As yield is not impacted by the amortization time frame, pode fornecer uma medida objectiva de risco com uma única métrica.

• Neste caso, o rendimento é de 6,25%, mas se a política interna exigir um rendimento mínimo de 9%, este empréstimo não seria aprovado.
• Pode-se ver que o período de amortização tem impacto se o requisito de DSCR pode ser alcançado. Se a apólice exigir um DSCR de 1,1 vezes, apenas um empréstimo de 25 anos de período de amortização cumprirá o requisito.
• No entanto, se um período de tempo tão longo é ou não exequível, depende da gestão e flexibilidade das políticas internas para decidir.

Conclusion

Debt Yield calculation cannot be manipulated by changing the terms of the loan to make the proposed loan more acceptable.

Options like Underwriting and Structuring of loans is much deeper instead than a single ratio; there are other factors which this yield does not consider such as:

• Demand & Supply conditions
• Guarantor Strength
• Condition of Property
• A posição financeira dos inquilinos, etc.;

Assim, todos os aspectos, incluindo factores macroeconómicos, têm de ser considerados enquanto se faz uso deste rácio.

Isto tornou-se de grande importância para as entidades financiadoras que securitizam empréstimos de rendimento fixo e também para as entidades financiadoras de companhias de seguros de vida. Elimina a subjectividade e guia os credores num mercado inflacionado.

Debt Yield Ratio Video

Artigos recomendados

Este tem sido um guia para o Debt Yield Ratio e a sua definição. Aqui discutimos a fórmula para calcular o Rendimento da Dívida juntamente com exemplos práticos. Vemos também as suas diferenças em relação ao LTV e DSCR. Pode aprender mais sobre Rácios da Dívida nos seguintes artigos –

• Rácio de Endividamento
• Rácio de Cobertura da Dívida
• Debt to Fórmula de Rácio de Rendimento (DTI)
• Debt to Equity Ratio Meaning