A vida urbana tem os seus benefícios com as suas cafetarias, Walgreen’s e Red Box em cada esquina, mas não seria bom viver longe das luzes brilhantes e ter algum espaço para se espalhar? Recentemente, este tem sido um pedido comum dos Veteranos Militares. Não apenas um acre, mas uma grande quantidade de terra. Um pedaço de terra onde se pode cultivar um jardim, disparar uma espingarda, ou criar animais. No entanto, os Veteranos esbarram frequentemente com financiadores ou Corretores de Imóveis® alegando que a VA não emprestará em propriedades com excesso de área. Também conhecido como residências agrícolas. Não é verdade! Os empréstimos de terrenos VA não têm, na realidade, limite para casas com terrenos. Embora, esteja fortemente dependente da avaliação VA.
VA Land Loans Issues
Se fizer uma chamada a um financiador VA sobre a compra de uma casa com área, uma resposta comum é “Desculpe, VA tem uma área máxima de 5 acres”. Estamos aqui para dizer aos Veteranos que isto não é verdade. Na semana passada, recebemos e aprovámos 2 avaliações VA que têm 25 e 31 acres cada uma. Então, qual é o grande problema? Porque é tão difícil comprar uma casa com área?
Prestadores geralmente consideram a terra como um risco. Historicamente, as propriedades com muitos terrenos levariam mais tempo a vender. Assim, no caso de uma execução hipotecária, é mais difícil para um emprestador recuperar os seus fundos. Além disso, quanto mais alto for o valor do terreno em comparação com o preço global, assusta ainda mais os financiadores. Geralmente, à medida que os empréstimos se tornam arriscados, os mutuantes exigem mais entrada, entre outros requisitos. Embora, este não seja o caso dos empréstimos de terrenos VA! Isto dá realmente aos Veteranos uma vantagem sobre outros compradores no país, mas ainda temos de lidar com esta questão do excesso de área e do ambiente de empréstimo. Em geral, as casas com muitos terrenos devem ter 3 partes chave: um mutuário qualificado, a avaliação com vendas comparáveis semelhantes, e um emprestador VA que permite mais de 5 acres.
Questões de Avaliação de VA
Para financiar uma casa com excesso de área, deve haver vendas com terrenos semelhantes anexados. Os credores, agentes imobiliários®, e avaliadores chamam a isto vendas comparáveis ou “comps”. A maioria dos empréstimos hipotecários exige avaliações de casas com 5, 10, ou mais acres para ter provas de vendas recentes com terrenos de tamanho semelhante. Assim, uma casa com 10 acres não deve tipicamente ser comparada com uma casa com meio acre numa subdivisão. Não são propriedades semelhantes e não mostraria que existe um mercado para casas com lotes de terreno. Basicamente, a propriedade é única para a área. Lembre-se, os financiadores não gostam de emprestar em propriedades únicas.
P>Aliança, estabelecemos que os financiadores exigem a venda de outras casas com terrenos em excesso, mas a VA na realidade estende esta área em favor de um comprador e vendedor. Por exemplo, uma avaliação recente da VA para uma casa com 31 acres teve vendas comparáveis que incluem 4, 1,5, e 10 acres de terreno. Esta é uma grande diferença que muitos emprestadores e empréstimos não gostariam. No entanto, esta avaliação e propriedade foram aprovadas para financiamento VA!
Compra de uma casa com terra requer pesquisa
Se um Veterano ou um Corretor de Imóveis trabalhar com um Veterano numa compra que envolva lotes de terra, a pesquisa inicial é fundamental. Em primeiro lugar, é importante obter uma pré-aprovação para empréstimos de terrenos VA, em geral. Isto envolve falar com um perito em empréstimos que é bem versado em empréstimos VA. Na verdade, não só os empréstimos VA, mas também os empréstimos VA para terrenos. A área chave seguinte envolve a investigação. Pesquisa sobre a propriedade real e o mercado.
Investigação sobre o imóvel
- Sondagem do terreno
- Teste da água do poço
- Inspecção séptica
- Avaliação do tempo
- Passar a propriedade
- Inspecção do imóvel
- Inspecção do cupim
p>A maior parte dos itens acima são bastante comuns, tais como uma inspecção ao domicílio ou inspecção de térmitas, mas a compra de um domicílio no país envolve normalmente um poço e/ou uma fossa séptica. É sempre uma boa ideia mandar testar estes. Comprar uma casa com muitos terrenos envolve um pouco mais. Certamente, pedir uma inspecção. É importante compreender as linhas da propriedade mais a localização do poço e da fossa séptica. Se não houver um inquérito, fale com o seu Realtor® ou com o seu advogado imobiliário. Veja se existe uma razão para a obter. Talvez a propriedade tenha muita madeira. Isto poderia realmente criar um rendimento se fosse vendido a um comprador de madeira. Portanto, poderia valer a pena falar com um consultor de madeira. Finalmente, passear na propriedade e verificar os arredores. Veja se existe pântano, um depósito de lixo, ou talvez apenas o local mais bonito para um jardim ou um lago.
Pesquisar o Mercado Local
Dizemos que um Veterano encontra a casa perfeita e quer usar um empréstimo de terra VA para a financiar. Peça ao seu Médico Imobiliário para falar com o seu agente de empréstimos financeiros da OVM, bem como para pesquisar o mercado imobiliário local. Um agente imobiliário local e conhecedor pode pesquisar as vendas recentes para determinar se existe um mercado para o imóvel. Basicamente, certifique-se de que um avaliador deve ser capaz de encontrar vendas comparáveis com excesso de área. Os corretores imobiliários® são capazes de efectuar vendas recentes comparáveis, tal como um avaliador VA faria. Ao pesquisar o mercado, diminui a possibilidade de passar pelo processo de empréstimo e avaliação apenas para obter um mau resultado de avaliação.
Na maioria dos mercados, a dificuldade reside no facto de não haver normalmente muitas vendas recentes com lotes de terreno. Por conseguinte, é difícil determinar um preço de venda. Isso também faz parte do valor de um perito da Realtor’s® para um comprador. Na pesquisa mencionada acima, um Veteran’s Realtor® também ajudaria a decidir sobre o preço de uma oferta. Algo mais a considerar é o ambiente da casa. Existe actualmente uma quinta de porcos ou um aterro sanitário nas proximidades? Isto poderia criar uma questão de valor e provavelmente uma questão de cheiro. Certamente, um potencial negativo de estar no país é a falta de requisitos de zonamento. Portanto, mais uma vez, a investigação é fundamental.
VA Directrizes de Empréstimos Terrestres – Residências Agrícolas
esperançosamente, dissipámos o mito do limite de 5 acres de VA. Este limite só existe porque um financiador acrescentou a sua própria directriz adicional. Aqui está a prova para a directriz VA real relacionada com casas com excesso de terra ou como a VA lhe chama – residências agrícolas. Está localizado no folheto VA Lenders Handbook-VA Pamphlet 26-7. Capítulo 11: Requisitos de avaliação, Tópico 12. Outros tipos de propriedade e situações, secção g. Residências agrícolas. As directrizes indicam:
“Embora a VA não faça empréstimos agrícolas ou outros empréstimos comerciais, a lei permite que os veteranos usem o seu benefício de Garantia de Empréstimo para comprar uma quinta na qual existe uma residência agrícola. VA não estabelece um limite para o número de acres que a propriedade pode ter”
A avaliação de propriedades com área não deverá apresentar dificuldades se um número suficiente de propriedades semelhantes na área, que podem incluir melhoramentos não tipicamente considerados residenciais (i.e. celeiros, galpões, currais, estábulos, pastos), foram recentemente vendidos principalmente para uso residencial. Para fins de VA, a avaliação não deve incluir gado, culturas, ou equipamento e materiais agrícolas.
Em qualquer caso, melhoramentos individuais não tipicamente considerados residenciais (i.e. celeiros, barracões, currais, estábulos, pastagens) serão avaliados pelo seu justo valor de mercado com base no uso do imóvel apenas para fins residenciais”
VA Empréstimos para terrenos
Agora pode esquecer tudo o que ouviu sobre os limites de terrenos VA de 5 acres. Provámo-lo com a directriz VA real e explicámos o processo. Uma observação adicional que queremos fazer é que a VA não emprestará apenas terrenos. Acreage está bem, mas deve haver uma casa na propriedade para ser ocupada pelo Veterano. Anteriormente, mencionámos as 3 partes chave para o financiamento de empréstimos de terrenos VA que são:
- Veteran qualificado
- avaliação de VA com casas semelhantes vendidas para suportar o valor
- emprestador de VA que emprestará na área
Então, temos #3! OVM Financial entende propriedades com área. A seguir, se for um Veterano ou trabalhar com um Veterano que se qualifica para um empréstimo VA, então temos #1. Depois, resume-se apenas a uma avaliação VA que suporta o preço de compra. Se o país onde vive é o seu sonho, contacte-nos para saber mais e iniciar o processo de aprovação da VA.
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