Quando se solicita uma hipoteca sobre um imóvel comercial ou de investimento, um dos factores que os mutuantes terão em conta é a Relação Empréstimo/Valor ou LTV. Este rácio descreve quanto do valor do imóvel a hipoteca cobre e permite aos mutuantes determinar quanto risco estão a assumir ao oferecerem uma hipoteca.
É expresso como uma percentagem e é calculado dividindo o montante da hipoteca pelo menor do preço de venda ou do valor avaliado. Uma entrada mais elevada cria um rácio LTV mais baixo e indica menos probabilidade de execução hipotecária.
Um rácio LTV mais baixo resulta geralmente em termos de empréstimo e taxas de juro mais favoráveis.
Como calcular o rácio LTV
Para calcular o LTV, comece pelo preço de venda ou pelo valor avaliado do imóvel. Determine o adiantamento que tem disponível, depois subtraia-o do preço de venda para encontrar o montante da hipoteca de que necessita. O rácio empréstimo-valor é a hipoteca dividida pelo mais baixo do preço de venda ou do valor avaliado.
LTV = / price
Se um imóvel estiver a vender a $300.000 e tiver $40.000 disponíveis para um adiantamento, então a hipoteca de que necessita é calculada por:
$300.000 – $40.000 = $260.000 hipoteca desejada
Dividir o montante da hipoteca pelo preço de venda e converter o resultado numa percentagem para derivar o rácio LTV:
$260.000 / $300.000 = 0.87 ou 87%, que é o rácio de LTV.
Tipos de hipotecas que utilizam o LTV para qualificar mutuários
A relação empréstimo/valor é utilizada para qualificar mutuários, embora seja apenas um de muitos factores diferentes que podem ser considerados. Existem diferentes escolhas para hipotecas, e o tipo de hipoteca que procura, juntamente com a taxa de juro e o pagamento, fará parte tanto da sua decisão como da oferta do mutuante.
1. Hipoteca de taxa fixa
Esta é a hipoteca básica com um pagamento igual todos os meses até estar totalmente paga. O simples P & I pagamento é constituído por dois componentes: capital e juros. À medida que o empréstimo é pago para baixo, a parte do seu pagamento que vai para os juros desce todos os meses e o montante que paga o capital sobe, adicionando ao capital próprio do imóvel.
O tipo de hipoteca mais popular é a hipoteca de taxa fixa de 30 anos, seguida do empréstimo de taxa fixa de 15 anos. A hipoteca de 15 anos paga em metade do tempo com pagamentos mais elevados e muito menos juros pagos durante o período de vida do empréstimo. Em qualquer dos casos, quer as taxas de juro desçam ao longo do prazo do empréstimo, está sempre preso à mesma taxa.
2. Hipoteca com taxa ajustável
Uma hipoteca com taxa ajustável (ARM) é um empréstimo com uma taxa de juro que muda. As ARMs podem começar com pagamentos mensais mais baixos do que as hipotecas de taxa fixa e são frequentemente uma aposta em que as taxas de juro se manterão baixas.Contudo, têm riscos tais como:
- Mudanças imprevisíveis nos pagamentos mensais
- Aumentos nos pagamentos mensais mesmo que as taxas de juros não aumentem
- Pagamentos não decrescentes mesmo que as taxas de juros diminuam
- Penalidades por pagamento antecipado
- Devendo mais dinheiro do que o emprestado, mesmo que se façam pagamentos a tempo
3. Hipoteca Coberta
Se for investidor e possuir múltiplos imóveis com capital próprio, poderá ser elegível para uma hipoteca coberta. Isto permite-lhe abrir uma linha de crédito com um banco ou obter um empréstimo, permitindo ao mutuante utilizar uma das suas outras propriedades como garantia. Ambas as propriedades são cobertas pela hipoteca, mas pode vender uma enquanto mantém a hipoteca sobre a segunda.
Rácio empréstimo/valor necessário para a propriedade de investimento
Os mutuantes permitirão diferentes rácios LTV com base no tipo de propriedade para a qual procura uma hipoteca. As hipotecas para propriedades de investimento requerem geralmente LTV mais baixos para minimizar o risco de execução hipotecária.
As propriedades de aluguer ou de férias são geralmente tratadas mais como propriedades de investimento, uma vez que não são residências a tempo inteiro para a pessoa que procura a hipoteca.
As hipotecas para propriedades comerciais, como edifícios de escritórios ou complexos de apartamentos, têm um conjunto diferente de critérios de subscrição do que as residências ou casas unifamiliares.Estes empréstimos baseiam-se frequentemente mais no fluxo de rendimento projectado do imóvel, como o seu histórico de arrendamento ou o potencial comercial da área em que se encontra, do que em factores como o histórico de crédito do proprietário.
Nestes casos, contudo, o LTV pode ainda ser considerado, uma vez que dá uma imagem de quanto risco o mutuante está a assumir ao oferecer uma hipoteca.
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