Em Singapura, os contratos de arrendamento incluem tipicamente um período de arrendamento entre seis meses a dois anos. Durante este período de tempo, o arrendatário é legalmente obrigado a pagar o montante do aluguer delineado no contrato de arrendamento (TA) com o senhorio. No entanto, devido a circunstâncias imprevistas, poderá ser necessário que qualquer uma das partes quebre o contrato de arrendamento. Exploramos quais são estas circunstâncias, e as suas consequências, para que os senhorios e inquilinos saibam o que fazer em caso de rescisão antecipada do TA.
O que um Contrato de Aluguer (TA) implica
Tenantes e senhorios devem estar cientes dos termos estabelecidos no Contrato de Aluguer antes de o assinarem. Afinal, a própria natureza do AT é evitar qualquer conflito ou falha de comunicação entre ambas as partes.
(Leia este artigo para mais informações sobre o que deve ser incluído no AT)
Na maioria dos casos, o AT deve conter termos que garantam que o(s) inquilino(s) tem posse exclusiva sobre um imóvel dentro de uma duração estipulada. Além disso, o(s) inquilino(s) deve(m) poder viver sem intrusões e perturbações no seu espaço pessoal, segurança e/ou pertences durante o período de ocupação acima mencionado.
Por outro lado, os inquilinos também têm a responsabilidade de cumprir as obrigações estipuladas nos termos do contrato. Os termos básicos incluem:
- Pagamento da renda durante o período de permanência
- A manutenção e conservação do imóvel
- Um acordo para não subalugar o imóvel para lucro pessoal
- Um acordo para suportar o encargo para utilidades/reparações (salvo indicação em contrário)
- A data de início e fim da ocupação
Conclusão antecipada de um arrendamento
É frequentemente relativo ao último ponto acima mencionado onde surgem disputas. Uma vez assinado e aprovado o contrato de arrendamento, o arrendamento só pode ser rescindido quando o senhorio ou o inquilino o notificar previamente, e de forma apropriada, com antecedência. O período de pré-aviso corresponde à duração do período de arrendamento e à frequência do pagamento do aluguer. Nos arrendamentos em que o aluguer é pago mensalmente, o período de pré-aviso apropriado deve ser de um mês. Na maioria dos casos, um mês é o período mínimo de pré-aviso.
Quando os inquilinos rompem o arrendamento com antecedência
Os inquilinos não devem terminar o seu arrendamento prematuramente sem notificar previamente os seus senhorios. É sempre aconselhável obter o consentimento do senhorio antes de proceder à desocupação das instalações. Por vezes, o senhorio pode opor-se ao pedido do inquilino para terminar o arrendamento se este não cumprir a TA, pelo que pode solicitar o pagamento integral do mês de pré-aviso ou outras formas de compensação se o período mínimo de arrendamento ou arrendamento não for cumprido.
É aqui que entra em jogo a caução. Normalmente equivalente a um mês de aluguer, o depósito de segurança é frequentemente utilizado como salvaguarda contra a rescisão antecipada de um contrato de arrendamento. Isto é em adição à sua função pretendida de pagar por reparações de danos (se houver) encontrados durante o decurso do contrato de arrendamento.
Para evitar conflitos legais, os senhorios devem verificar a probabilidade de rescisão antecipada do arrendamento e, com base nisso, estabelecer claramente os parâmetros para os termos de rescisão antecipada e as penalidades a especificar na TA.
Os inquilinos, entretanto, devem informar os senhorios de qualquer factor(s) que possa(m) contribuir para a rescisão antecipada do arrendamento, por exemplo, uma transferência de trabalho para o estrangeiro.
Existem casos em que a rescisão do arrendamento é inevitável, tais como:
- Tenant deslocado para o estrangeiro pela sua empresa
- Tenant é despedido
- Tenant é ordenado a deixar o país pelas autoridades (por exemplo passe de emprego não renovado)
Como inquilino, para indemnizar contra sanções monetárias quando tais questões ocorrem, é melhor que negocie tais cláusulas a serem incluídas no contrato de arrendamento antes de o assinar.
A Cláusula de Saída (Período mínimo de arrendamento)
Por causa das normas culturais e da política de habitação pública, o mercado de arrendamento em Singapura tende a ser muito expat-cêntrico. É por isso que a maioria dos contratos de arrendamento incluirá uma Cláusula de Saída – também conhecida como Cláusula Diplomática ou período mínimo de aluguer. Estes são os termos típicos de uma Cláusula de Saída:
Seis meses de aluguer: nenhuma Cláusula de Saída ou 3 meses de aluguer mínimo
Um ano de aluguer: Aluguer mínimo de 6 meses
Localização por dois anos: 12 meses de aluguer mínimo
A cláusula de saída não é apenas uma salvaguarda para um arrendatário que se depare com mudanças inesperadas no estilo de vida/trabalho, um senhorio também pode exercer a cláusula para pôr fim à estadia do arrendatário prematuramente sem ter de confiar na prova de que o arrendatário infringiu os termos da TA.
Por exemplo, se a cláusula de saída for especificada com um ano e o período de pré-aviso for de um mês num contrato de arrendamento de dois anos, o senhorio ou inquilino pode emitir o pré-aviso de um mês no primeiro ano de aniversário do arrendamento. O aluguer total pago até ao final do arrendamento seria de 13 meses.
A Cláusula de Reembolso
Auxiliar à Cláusula de Saída é a Cláusula de Reembolso. Raramente incluída na TA actualmente, esta cláusula cobre as taxas pagas ao agente pelo senhorio no início do contrato de arrendamento. Ao exercer a Cláusula de Saída, o arrendatário é responsável por reembolsar ao senhorio estas taxas numa base proporcional, se a Cláusula de Reembolso estiver incluída na TA.
A Cláusula En-Bloc
A Cláusula En-Bloc serve para dar ao senhorio a opção de rescindir o arrendamento prematuramente, no caso de todo o edifício ser vendido para remodelação. Embora isto seja relativamente raro, a inclusão desta cláusula dá ao senhorio a possibilidade de rescindir o arrendamento sem ter de compensar o arrendatário.
A ruptura de contrato sem estas cláusulas
O que acontece se o seu contrato de arrendamento não incluir estas cláusulas ou se se encontrar na situação de ruptura de contrato antes do período da Cláusula de Saída? Quais são então as suas opções?
O objectivo das Cláusulas de Saída e de Reembolso é assegurar uma resolução equitativa e justa no caso de uma situação difícil. Sem estas cláusulas, ainda é possível negociar isto com o seu senhorio por conta própria, compreendendo as perdas que ele incorrerá com a sua rescisão antecipada do arrendamento.
Principalmente, há uma perda de rendimentos de arrendamento. Encontrar um inquilino substituto leva tempo e esforço e ter o imóvel vazio seria uma perda significativa. Para mitigar esta situação, como inquilino, o que pode fazer é procurar um inquilino para assumir o seu arrendamento até ao final do seu prazo. Contudo, antes de procurar um inquilino substituto, deve certificar-se de que o senhorio está de acordo com este acordo e estar preparado para garantir que o inquilino substituto paga o mesmo montante de renda. Por vezes, isto pode implicar subsidiar a renda do inquilino substituto até ao fim do contrato.
Estas cláusulas são vitais para se proteger como inquilino. Se estas cláusulas não constarem do contrato de arrendamento, é responsável pelo pagamento do aluguer até ao final do prazo de arrendamento.
Quando os senhorios rompem o contrato de arrendamento com antecedência
A lei de propriedade em Singapura favorece fortemente o senhorio em relação ao arrendatário, os senhorios que terminam o arrendamento são uma situação bastante rara. Como arrendatário, abrir uma comunicação com o senhorio e procurar uma compensação justa seria a melhor solução no caso de quaisquer litígios.
Os senhorios que rescindam o contrato de arrendamento devem também ter consciência dos custos incorridos pelo arrendatário e compensar o arrendatário em conformidade. Em alguns casos, isto poderia implicar o reembolso do aluguer pelo período de pré-aviso que o senhorio fornece, juntamente com a caução.
Legalmente, contudo, o arrendatário está bem dentro dos seus direitos de residência na propriedade até ao final do aluguer. Se ocorrer um despejo indevido, o arrendatário poderá recorrer a um processo junto do Tribunal de Pequenas Causas se o aluguer não exceder dois anos.
Eviction of a tenant
Se os termos do contrato de arrendamento – como o não pagamento do aluguer – tiverem sido violados, o senhorio poderá optar por despejar o arrendatário. Para este efeito, é importante que o senhorio estipule expressamente o direito de reentrada na TA. O senhorio deve também apresentar uma notificação especificando a violação, a indemnização solicitada e o curso de acção que deseja que o inquilino tome.
O inquilino pode também requerer aos tribunais uma medida cautelar para aliviar a confiscação do imóvel. Os tribunais podem então optar por dar ao arrendatário um período de tempo adicional para resolver os seus assuntos, na maioria dos casos, isto é 4 semanas.
Um senhorio pode também optar por invocar o seu direito de angústia ao abrigo da Lei da Angústia. Isto permite-lhe reclamar até 12 meses de atraso antes do pedido de socorro. Isto é seguido pelo envio ao inquilino de um aviso de apreensão de bens e de um pedido de socorro. Se o arrendatário não responder no prazo de 5 dias, o senhorio pode então vender os seus bens.
Em qualquer caso, consulte um profissional jurídico se não tiver a certeza sobre a sua linha de acção legal.
Arrenda-se equitativamente
Se for arrendatário ou senhorio, o status quo pode mudar sem aviso prévio. Portanto, é importante que a TA antecipe o que pode acontecer no decurso de um contrato de arrendamento. No entanto, em última análise, é ideal que o senhorio e o inquilino tenham empatia um pelo outro. A comunicação aberta e honesta é a chave para chegar a um acordo razoável com resultados justos para todos os envolvidos, sem que as coisas fiquem feias.
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