La vie en ville a ses avantages avec ses cafés, Walgreen’s et Red Box à chaque coin de rue, mais ne serait-il pas agréable de vivre loin des lumières vives et d’avoir un peu d’espace pour s’étendre ? Récemment, c’est une demande courante des vétérans de l’armée. Pas seulement un acre, mais beaucoup de terrain. Un morceau de terre où l’on peut cultiver un jardin, tirer au fusil ou élever des animaux. Pourtant, les anciens combattants se heurtent souvent à des prêteurs ou à des agents immobiliers qui prétendent que le VA ne prêtera pas pour des propriétés ayant une superficie excédentaire. Autrement connu sous le nom de résidences agricoles. C’est faux ! Les prêts fonciers VA n’ont en fait aucune limite pour les maisons avec terrain. Bien que cela dépende fortement de l’évaluation VA.
Les problèmes des prêts fonciers VA
Si vous passez un appel à un prêteur VA au sujet de l’achat d’une maison avec une superficie, une réponse commune est « Désolé, VA a un maximum de 5 acres. » Nous sommes ici pour dire aux vétérans que ce n’est pas vrai. Au cours de la semaine dernière, nous avons reçu et approuvé 2 évaluations VA qui ont 25 et 31 acres chacune. Alors, quel est le problème ? Pourquoi est-il si difficile d’acheter une maison avec une superficie ?
Les prêteurs considèrent généralement les terrains comme un risque. Historiquement, les propriétés avec beaucoup de terres prendraient plus de temps à se vendre. Ainsi, en cas de saisie, il est plus difficile pour un prêteur de récupérer ses fonds. De plus, plus la valeur du terrain est élevée par rapport au prix global, plus elle effraie les prêteurs. En général, lorsque les prêts deviennent risqués, les prêteurs exigent un acompte plus important, entre autres conditions. Mais ce n’est pas le cas avec les prêts fonciers VA ! En fait, cela donne aux anciens combattants un avantage sur les autres acheteurs du pays, mais nous devons toujours faire face à ce problème de superficie excédentaire et à l’environnement de prêt. En général, les maisons avec beaucoup de terres doivent avoir 3 parties clés : un emprunteur qualifié, l’évaluation avec des ventes comparables similaires, et un prêteur VA qui permet plus de 5 acres.
Questions d’évaluation VA
Pour financer une maison avec un excès de superficie, il doit y avoir des ventes avec des terres similaires attachées. Les prêteurs, les agents immobiliers® et les évaluateurs appellent cela des ventes comparables ou « comps ». La plupart des prêts hypothécaires exigent que les évaluations des maisons de 5, 10 ou plus d’acres soient accompagnées de preuves de ventes récentes de terrains de taille similaire. Ainsi, une maison de 10 acres ne devrait pas être comparée à une maison d’un demi-acre dans un lotissement. Ce ne sont pas des propriétés similaires et cela ne montrerait pas qu’il existe un marché pour les maisons avec beaucoup de terrain. En fait, la propriété est unique dans la région. Rappelez-vous, les prêteurs n’aiment pas prêter sur des propriétés uniques.
D’accord, nous avons établi que les prêteurs exigent des ventes d’autres maisons avec un excès de terrain, mais VA étire réellement cette zone en faveur d’un acheteur et d’un vendeur. Par exemple, une évaluation récente de VA pour une maison de 31 acres avait des ventes comparables qui comprennent 4, 1,5 et 10 acres de terrain. C’est une grande différence que beaucoup de prêteurs et de prêts n’apprécieraient pas. Pourtant, cette évaluation et cette propriété ont été approuvées pour un financement VA !
L’achat d’une maison avec des terres nécessite des recherches
Que ce soit un ancien combattant ou un agent immobilier travaillant avec un ancien combattant sur un achat impliquant beaucoup de terres, les recherches initiales sont essentielles. Tout d’abord, il est important d’obtenir une pré-approbation pour les prêts fonciers VA, en général. Pour cela, il faut s’adresser à un agent de crédit expert qui connaît bien les prêts VA. En fait, pas seulement les prêts VA, mais les prêts fonciers VA. Le domaine clé suivant concerne la recherche. La recherche sur la propriété réelle et le marché.
Recherche sur la maison
- Examen du terrain
- Test d’eau de puits
- Inspection septique
- Évaluation du bois
- Promenade sur la propriété
- Inspection de la maison
- Inspection des termites
La plupart des éléments ci-dessus sont assez courants, comme l’inspection de la maison ou l’inspection des termites, mais l’achat d’une maison à la campagne implique généralement un puits et/ou une fosse septique. C’est toujours une bonne idée de les faire tester. L’achat d’une maison avec beaucoup de terrain implique un peu plus. Il est certain qu’il faut demander un relevé. Il est important de connaître les limites de la propriété ainsi que l’emplacement du puits et de la fosse septique. S’il n’y a pas d’arpentage, parlez-en à votre agent immobilier ou à votre avocat. Voyez s’il y a une raison d’en obtenir un. La propriété a peut-être beaucoup de bois. Cela pourrait créer un revenu si elle était vendue à un acheteur de bois. Il peut donc être intéressant de parler avec un consultant en bois. Enfin, promenez-vous sur la propriété et examinez les environs. Voyez s’il y a des marais, une décharge, ou peut-être simplement le plus bel endroit pour un jardin ou un étang.
Recherche sur le marché local
Disons qu’un ancien combattant trouve la maison parfaite et veut utiliser un prêt foncier VA pour la financer. Demandez à votre agent immobilier de parler à votre agent de prêt OVM Financial ainsi que de faire des recherches sur le marché immobilier local. Un agent immobilier local bien informé peut faire des recherches sur les ventes récentes afin de déterminer s’il existe un marché pour la propriété. Fondamentalement, assurez-vous qu’un évaluateur devrait être en mesure de trouver des ventes comparables avec une superficie excédentaire. Les agents immobiliers sont en mesure de trouver des ventes comparables récentes, tout comme le ferait un évaluateur VA. En faisant des recherches sur le marché, cela diminue les chances de passer par le processus de prêt et d’évaluation seulement pour obtenir un mauvais résultat d’évaluation.
Dans la plupart des marchés, la difficulté réside dans le fait qu’il n’y a généralement pas beaucoup de ventes récentes avec beaucoup de terres. Par conséquent, il est difficile de déterminer un prix de vente. Cela fait également partie de la valeur d’un agent immobilier expert® pour un acheteur. Dans la recherche mentionnée ci-dessus, un Realtor® d’anciens combattants aiderait également à décider d’un prix d’offre. Il faut également tenir compte de l’environnement de la maison. Y a-t-il une exploitation porcine ou une décharge à proximité ? Cela pourrait créer un problème de valeur et probablement un problème d’odeur. Certainement, un négatif potentiel d’être dans le pays est le manque d’exigences de zonage. Donc, encore une fois, la recherche est la clé.
Lignes directrices pour les prêts fonciers VA – Résidences agricoles
Hélas, nous avons dissipé le mythe de la limite VA de 5 acres. Cette limite n’existe que parce qu’un prêteur a ajouté sa propre ligne directrice supplémentaire. Voici la preuve de la ligne directrice VA réelle liée aux maisons avec des terres excédentaires ou comme VA l’appelle – les résidences agricoles. Elle se trouve dans le VA Lenders Handbook-VA Pamphlet 26-7. Chapitre 11 : Appraisal requirements, Topic 12. Autres types de propriété et situations, section g. Résidences agricoles. Les directives indiquent:
« Bien que VA ne fasse pas de prêts agricoles ou d’autres prêts commerciaux, la loi permet aux vétérans d’utiliser leur avantage de garantie de prêt pour acheter une ferme sur laquelle il y a une résidence agricole. VA ne fixe pas de limite au nombre d’acres que la propriété peut avoir. »
L’évaluation des propriétés avec des acres ne devrait pas présenter de difficultés si un nombre suffisant de propriétés similaires dans la région, qui peuvent inclure des améliorations qui ne sont pas typiquement considérées comme résidentielles (c’est-à-dire des granges, des hangars, des corrals, des écuries, des pâturages), ont été récemment vendues principalement pour un usage résidentiel. Aux fins de la VA, l’évaluation ne doit pas inclure le bétail, les cultures ou l’équipement et les fournitures agricoles.
Dans tous les cas, les améliorations individuelles qui ne sont pas typiquement considérées comme résidentielles (c’est-à-dire les granges, les hangars, les corrals, les écuries, les pâturages)seront évaluées à leur juste valeur marchande sur la base de l’utilisation de la propriété à des fins résidentielles uniquement. »
Les prêts de la VA pour les terrains
Maintenant, vous pouvez oublier tout ce que vous avez entendu sur les limites des terrains de la VA de 5 acres. Nous l’avons prouvé avec la ligne directrice réelle de la VA plus expliqué le processus. Un point supplémentaire que nous voulons faire est que VA ne prêtera pas sur seulement la terre. La superficie est acceptable, mais il doit y avoir une maison sur la propriété qui sera occupée par l’ancien combattant. Plus tôt, nous avons mentionné les 3 parties clés du financement des prêts fonciers VA qui sont :
- Vétéran qualifié
- Évaluation VA avec des maisons vendues similaires pour soutenir la valeur
- Préteur VA qui prêtera sur les acreages
Donc, nous avons #3 ! OVM Financial comprend les propriétés avec superficie. Ensuite, si vous êtes un ancien combattant ou si vous travaillez avec un ancien combattant qui est admissible à un prêt VA, alors nous avons le numéro 1. Il ne reste plus qu’à obtenir une évaluation VA pour justifier le prix d’achat. Si la vie à la campagne est votre rêve, contactez-nous pour en savoir plus et commencer le processus d’approbation VA.
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