Attualmente, il tasso di interesse medio su un prestito immobiliare commerciale è di circa il 3% al 12%. Il tasso di interesse effettivo che ti assicuri su un prestito dipende dal tipo di prestito che scegli, dalle tue qualifiche come mutuatario e dal tipo di edificio o progetto che stai finanziando. Per aiutarvi a confrontare i tassi, abbiamo esaminato oltre una dozzina di tipi di prestiti e proprietà per compilare i tassi di interesse medi per i mutui commerciali.
Tassi medi dei prestiti immobiliari commerciali per tipo di prestito
A seconda del tipo di prestito scelto, i tassi di interesse potrebbero essere bassi come il 4%. I prestiti garantiti dal governo, come quelli della Small Business Administration (SBA) o del Dipartimento dell’Agricoltura degli Stati Uniti (USDA), e i mutui commerciali convenzionali offrono generalmente i tassi d’interesse più competitivi e i rapporti prestito-valore (LTV) più alti.
Il processo di applicazione per un prestito immobiliare commerciale tradizionale richiede molto tempo e documentazione da completare, e i mutuatari prime o near-prime hanno maggiori probabilità di qualificarsi. Se si dispone di un punteggio di credito inferiore o di finanze aziendali meno che stellari, o la proprietà finanziata ha bisogno di rinnovamento, si pagherà tassi di interesse più elevati e devono mettere più soldi giù al fine di ottenere un prestito immobiliare commerciale convenzionale. In questa situazione, si dovrebbe considerare società di mutui commerciali che si specializzano in prestiti subprime, o cercare di ponte, morbido o prestiti hard money.
Tassi medi di prestito immobiliare commerciale per le proprietà di investimento
I tassi di interesse sui prestiti immobiliari di investimento può essere basso come 2,4%. Un prestito per investimento immobiliare vi permetterebbe di acquistare una proprietà da ristrutturare e rivendere per un profitto. Tuttavia, i rapporti prestito-valore su questi prestiti saranno inferiori ai prestiti immobiliari commerciali occupati dal proprietario, il che significa che vi sarà richiesto di mettere più soldi giù. In media, il rapporto prestito-valore per questi tipi di prestiti è tra il 65% e il 75%. Quindi, se acquistate un edificio da 1 milione di dollari, il prestatore potrebbe darvi solo un prestito di 700.000 dollari, il che significa che dovrete mettere 300.000 dollari in meno.
Le banche regionali, le cooperative di credito e le società di mutui commerciali sono le migliori opzioni per ottenere un prestito immobiliare per investimento. Tuttavia, le banche hanno inasprito i loro requisiti di credito dopo la crisi finanziaria del 2009, quindi dovrai essere un forte mutuatario. Un punteggio FICO tra 620 e 680 aumenterebbe le vostre possibilità di essere approvati.
Per qualificarvi, avrete anche bisogno di una comprovata esperienza nella gestione di proprietà d’investimento, un forte passo d’investimento e denaro sufficiente da mettere come acconto. Un sostanziale acconto potrebbe aiutarvi a ottenere i tassi e le condizioni più favorevoli. Siate pronti a guardarvi intorno per ottenere l’affare migliore e a negoziare i termini del contratto di prestito. Raccomandiamo ai mutuatari di considerare le banche locali e gli istituti di credito ipotecario rispetto a quelli nazionali, in quanto queste istituzioni hanno un maggiore interesse ad investire nelle comunità locali.
Tassi medi di prestito immobiliare commerciale per la costruzione di una proprietà di investimento
Pagherete tassi di interesse più alti per la costruzione piuttosto che per l’acquisto di un investimento immobiliare – i tassi attualmente vanno dal 5% al 12% – perché la costruzione di un nuovo edificio è un’impresa più rischiosa rispetto all’acquisto di uno finito, quindi le banche applicano tassi di interesse più elevati per compensare questo rischio. Tuttavia, il rapporto prestito-valore su un prestito di costruzione è generalmente più alto che su un prestito standard di investimento immobiliare, quindi non è necessario mettere tanto contante giù. I prestiti per la costruzione, a volte indicati come finanziamenti provvisori, hanno anche scadenze più brevi rispetto ai prestiti per investimenti immobiliari, dato che ci si aspetta di ripagare il prestito una volta che l’edificio è completo. Le scadenze dei prestiti per la costruzione vanno in genere da uno a tre anni. Molti prestiti per la costruzione non sono ammortizzati e quindi richiedono pagamenti di soli interessi con un pagamento finale a palloncino alla fine del termine.
Cosa considerare quando si acquista un mutuo commerciale
Acquistare o costruire una proprietà commerciale è un impegno enorme per il vostro business o per voi stessi come investitore. Dovreste essere pronti a guardarvi intorno e a negoziare per ottenere il miglior accordo possibile. Consigliamo ai mutuatari di iniziare con le istituzioni finanziarie con le quali hanno già un buon rapporto di lavoro. Se non avete in mente un’istituzione finanziaria specifica, iniziate con le banche regionali e locali, le cooperative di credito e gli istituti di credito ipotecario, dato che conosceranno meglio il mercato locale rispetto a un prestatore nazionale.
Quando si tratta di scegliere un tipo di prestito, i piccoli imprenditori dovrebbero considerare un programma di prestito sostenuto dal governo, come un prestito SBA 504 o un prestito commerciale USDA. Questi prestiti sono più facili da qualificare per i mutui commerciali tradizionali, mentre ancora portando tassi di interesse competitivi. Tuttavia, questi programmi sono generalmente disponibili solo per i mutuatari che acquistano o costruiscono proprietà occupate dal proprietario. Per i prestiti di proprietà di investimento, una banca o un mutuante commerciale sarà l’opzione migliore. I mutuatari le cui qualifiche sono carenti – o che stanno acquistando proprietà che hanno bisogno di ristrutturazione – dovrebbero considerare opzioni alternative, come un prestito ponte o un prestito hard money. Tenete a mente che si può pagare tassi di interesse più elevati o fare un acconto più grande per questi prestiti.
Quando avete un’offerta di prestito, assicuratevi di leggere attentamente il contratto. Alcuni prestatori richiederanno garanzie personali per ogni proprietario del business o richiederanno che paghiate di tasca vostra per qualsiasi ispezione edilizia o relazione ambientale. I contratti possono anche includere alcune clausole che potrebbero annullare l’intero contratto se vengono violate. Comprendi tutte le clausole del contratto per essere sicuro di non assumerti troppi rischi come mutuatario. I prestatori di solito si aspettano un po’ di tira e molla sull’offerta, quindi non dovreste aver paura di negoziare, specialmente se avete più di un’offerta. Rivedere il contratto con un avvocato o un consulente legale, che può aiutarvi a capire meglio e a negoziare i punti più sottili del contratto.
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