I tassi ipotecari per investimenti e affitti sono superiori ai tassi ‘standard’
Gli investimenti e le proprietà in affitto possono fare un sacco di soldi.
Se si acquista un investimento immobiliare al giusto prezzo, e lo si finanzia correttamente, può creare un flusso di cassa per voi quasi immediatamente.
Ma ottenere un tasso ipotecario ultra-economico su una proprietà in affitto o investimento è più difficile che per una residenza primaria. Questo perché gli istituti di credito fanno pagare di più per le transazioni “non occupate dal proprietario” – il gergo dei prestiti per una proprietà in cui non si ha intenzione di vivere.
Nonostante i tassi più alti, investire in immobili è spesso una buona idea a lungo termine. Ecco quanto ci si può aspettare di pagare ora per finanziare quel futuro flusso di cassa.
Controlla i tassi ipotecari di investimento immobiliare di oggi (7 febbraio 2021)
In questo articolo (Passa a…)
- Quanto sono più alti i tassi di investimento immobiliare?
- La matematica dietro i tassi dei mutui per investimenti immobiliari
- Quali sono i tassi d’interesse attuali?
- Cosa influenza il mio tasso?
- Tre modi per ottenere un tasso ipotecario più basso
- Tipi di mutui per proprietà in affitto
- Facile da investimento
Quanto sono alti i tassi ipotecari per proprietà di investimento?
I tassi di interesse ipotecari saranno sempre più alti sulle proprietà di investimento che sulla vostra residenza primaria.
Quanto più alti? Tecnicamente, la risposta a questa domanda dipende dal tipo di investimento immobiliare, dalla vostra affidabilità creditizia e dal vostro anticipo.
Ma come regola generale, ci si può aspettare che il tasso di interesse sul vostro investimento immobiliare sia almeno dallo 0,50% allo 0,75% più alto del tasso sul vostro mutuo primario.
Come regola generale, ci si può aspettare che il tasso di interesse sul vostro investimento immobiliare sia almeno dallo 0,50% allo 0,75% più alto del tasso sul vostro mutuo principale.
I mutuanti aggiungono questo sovrapprezzo perché considerano un mutuo per l’affitto o l’investimento immobiliare come un prodotto di prestito più rischioso.
I mutuatari tendono ad abbandonare le proprietà in affitto prima di abbandonare la loro residenza primaria se il gioco si fa duro. Così, questi prestiti hanno più probabilità di essere inadempienti in tempi di crisi economica.
La ricerca ha dimostrato che anche i “buoni” proprietari di casa tendono a smettere di pagare i loro mutui per le proprietà in affitto se quella residenza diventa un cattivo investimento. I finanziatori sanno che quando si pensa alla proprietà come a un business, si è meno attaccati ad essa.
Per proteggersi dal rischio aggiuntivo che deriva dal finanziamento di un investimento immobiliare, i finanziatori applicano un tasso di interesse più alto e hanno regole di qualificazione più severe per i mutuatari.
Questo rende ancora più importante cercare e assicurarsi di ottenere un tasso di mutuo equo sul vostro investimento immobiliare prima di acquistare.
Controlla i tassi ipotecari per gli investimenti immobiliari di oggi (7 febbraio 2021)
La matematica dietro i tassi di prestito per investimenti e affitti immobiliari
Dietro le scene, il tasso che il vostro creditore ipotecario applica non dipende totalmente dal creditore. I prestatori di proprietà spesso regolano i tassi per soddisfare le regole stabilite da Fannie Mae e Freddie Mac.
Fannie e Freddie hanno stabilito le regole e le tasse per la maggior parte dei mutui oggi – e le tasse che addebitano influenzano direttamente il tasso di interesse finale che pagate.
Grazie all’aumento del rischio di acquisto o rifinanziamento di proprietà di investimento, Fannie Mae e Freddie Mac addebitano tasse più alte su quelle transazioni. Le loro commissioni si ripercuotono su di voi come un tasso d’interesse più alto.
I tassi mostrati qui sono un set di esempio inteso solo per il confronto. I tuoi tassi varieranno. Ottieni un tasso d’interesse personalizzato per un investimento immobiliare qui
Per esempio, un prestito immobiliare di investimento del 20 per cento-down richiederebbe una tassa pari al 3,375% dell’importo del prestito.
Questo equivale a 3.375 dollari per ogni 100.000 dollari presi in prestito.
Nella maggior parte dei casi, il mutuatario sceglie di pagare un tasso di interesse più alto invece di dollari extra in costi di chiusura. Quindi, come si traducono queste spese nel vostro tasso finale?
In questo caso, il 3,375% di spese di prestito per proprietà di investimento può essere coperto da un extra 0,5% a 0,75% aggiunto al tasso.
Tenete a mente questo è per una casa unifamiliare. Comprate un duplex e potreste pagare un altro1,0% di spese o lo 0,125% allo 0,250% aggiunto al vostro tasso.
Quali sono gli attuali tassi ipotecari per investimenti immobiliari?
I tassi degli immobili da investimento sono di solito almeno dallo 0,5% allo 0,75% più alti dei tassi standard.
Nota, i tassi medi di oggi sono basati su un profilo di mutuatario “prime”, con un punteggio di credito di 740 e il 30% di acconto.
Se avete un credito inferiore o un acconto minore, il vostro tasso di interesse sarà probabilmente più alto di quello che vedete pubblicizzato.
Ecco perché i tassi medi dovrebbero essere usati solo come punto di riferimento.
Il vostro tasso di investimento immobiliare sarà diverso, quindi assicuratevi di confrontare i preventivi di alcuni istituti di credito e trovare il miglior affare per voi.
Controlla i tassi ipotecari per investimenti immobiliari di oggi (7 febbraio 2021)
Cosa influenza il mio tasso di interesse per investimenti immobiliari?
Le linee guida di Fannie Mae e Freddie Mac non sono le uniche cose che influenzano il tuo tasso ipotecario. Anche tutti i fattori personali che determinano i tassi ipotecari sono in gioco.
Questo include:
- Il vostro punteggio di credito
- Il vostro rapporto debito-reddito
- Le vostre riserve di cassa
- Il rapporto prestito-valore sull’investimento immobiliare
In effetti, le vostre finanze personali – compreso il vostro rapporto di credito e possibilmente le vostre dichiarazioni dei redditi – saranno messe sotto esame ancora più severo quando comprate un investimento o una proprietà in affitto che quando comprate una casa in cui vivere.
Ci vorrà un profilo finanziario più robusto per qualificarsi per il vostro mutuo di investimento – e per ottenere un tasso competitivo.
I mutui per investimenti richiedono maggiori acconti
La maggior parte degli acquirenti di immobili in affitto finanzieranno le loro case attraverso prestiti convenzionali. Di seguito ci sono i requisiti per l’acconto per comprare una proprietà in affitto.
| Tipo di prestito | 1 unità | 2-4 unità |
| Ipoteca a tasso fissotasso fisso | 15% in meno | 25% in meno |
| Mutuo arate mortgage | 15% giù | 25% giù |
Un acconto del 15-25% è una somma considerevole, specialmente se paragonato al 3 per cento che si potrebbe mettere giù su un mutuo convenzionale per una residenza primaria – o lo 0 per cento di acconto per gli acquirenti di case che si qualificano per i programmi di mutuo USDA o VA.
Più grandi requisiti di acconto sono solo un altro modo in cui i prestatori si proteggono dal rischio quando scrivono prestiti per investimenti immobiliari.
Requisiti di punteggio di credito per gli immobili da investimento
Quando si finanzia un immobile da investimento, gli istituti di credito generalmente vogliono vedere un migliore creditscore di quello che fanno per gli acquirenti di residenza primaria.
Per esempio, i mutuatari Fannie Mae che mettono almeno il 25 per cento in basso potrebbero essere approvati con un punteggio FICO 620 per una casa primaria. Quel punteggio minimo di credito aumenta a 640 per un affitto.
Se non avete un grande credito, potete provare un prestito FHA la cui sottoscrizione è molto più indulgente.
I prestiti FHA sono disponibili per case con fino a quattro unità, e i requisiti del punteggio di credito partono da 580. Il trucco? Devi vivere in una delle unità, quindi l’edificio è ancora tecnicamente una “residenza primaria”.
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Altre linee guida per i prestiti per affitti e investimenti immobiliari
Quando fate domanda per comprare una proprietà in affitto, i sottoscrittori controlleranno la vostra capacità come potenziale proprietario. Se non avete mai posseduto una casa o gestito una proprietà, avrete un momento più difficile.
Alcuni finanziatori permettono agli investitori immobiliari alle prime armi di aggirare questo problema assumendo un manager di proprietà. Non c’è niente di definitivo su questo nelle linee guida ufficiali, quindi controllate con il vostro agente di prestito.
Ci sono limiti al numero di proprietà che potete possedere con ipoteche su di esse, se andate con finanziamenti conformi (Fannie Mae o Freddie Mac).
E vi sarà richiesto di avere riserve – diversi mesi di pagamenti ipotecari – in banca per coprire quei mesi in cui la vostra proprietà non è occupata.
Tre modi per ottenere un tasso di mutuo più basso per il vostro investimento immobiliare
E’ difficile sfuggire agli alti tassi di interesse sugli investimenti immobiliari. Ma ci sono modi per assicurarsi di ottenere il miglior accordo possibile.
1. Fare un acconto più grande
Il modo più sicuro per ottenere un tasso di interesse più basso sul vostro investimento immobiliare è quello di fare un acconto più grande. Gran parte del costo aggiuntivo va via se puoi mettere almeno il 20 per cento in meno.
Potrebbe valere la pena di prendere in prestito contro l’equità della vostra casa attuale per aumentare l’acconto del vostro affitto. O comprare una casa più economica. O trovare un pignoramento che puoi comprare al di sotto del valore di mercato.
Si potrebbe anche considerare – se si tratta di un investimento MOLTO buono – di prendere in prestito dal vostro 401(k).
2. Migliorare il vostro punteggio di credito
La maggior parte degli acquirenti di immobili in affitto finanzierà l’acquisto con un prestito convenzionale (più avanti sui tipi di prestito per investimenti immobiliari).
I tassi per questi tipi di prestiti d’investimento sono ultrasensibili al punteggio di credito. Ecco un esempio di un compratore con un punteggio di 650 rispetto a un compratore con un punteggio di 720.
| Credit punteggio | Prezzo della casa | Acconto | Rata | P&Il pagamento | Risparmio |
| 650 | $250,000 | 25% | 5.75% | $1,095 | – |
| 720 | $250,000 | 25% | 5.125% | $1,020 | $75/mo |
A causa dei pagamenti mensili più bassi, l’acquirente con il miglior punteggio di credito potrebbe permettersi di offrire agli inquilini un prezzo d’affitto migliore.
Questo investitore immobiliare potrebbe anche utilizzare il pagamento mensile più basso per creare più flusso di cassa.
3. Guardarsi intorno
Studi hanno dimostrato che un acquirente medio di una casa può risparmiare circa 90 dollari al mese sul loro mutuo semplicemente confrontando i tassi di alcuni istituti di credito diversi. E per un investimento immobiliare, dove i tassi (e la posta in gioco) sono più alti, il risparmio potrebbe essere ancora maggiore.
Raccomandiamo di confrontare i tassi di almeno tre istituti di credito prima di sceglierne uno per finanziare il vostro investimento immobiliare.
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Tipi di mutui per immobili in affitto
Quando si acquista un investimento immobiliare, si ha accesso a molte delle stesse opzioni di finanziamento per immobili delle persone che comprano le loro case principali. Solo che costano di più e sono un po’ più difficili da ottenere.
Prestiti convenzionali
Puoi usare un prestito convenzionale standard (detto anche “conforme”) per un investimento immobiliare. L’acconto minimo è del 15%, ma il 20% è raccomandato per evitare l’assicurazione ipotecaria.
Prestiti sostenuti dal governo
Puoi comprare un investimento immobiliare con un prestito FHA o VA se scegli una proprietà multi-unità (2-4 unità) e vivi in una delle unità. Questi sono disponibili con acconti minimi fino al 3,5% per la FHA e allo 0% per il prestito VA (quando si soddisfano i requisiti del servizio militare idoneo).
Prestiti di portafoglio
I prestatori di portafoglio possono creare le loro regole di prestito per investimenti immobiliari. Si può essere in grado di mettere meno giù o finanziare più proprietà con questi programmi, ma ci si deve aspettare tassi di interesse più elevati.
Prestiti di denaro duro
I prestatori di denaro duro fanno pagare alti tassi d’interesse e tasse ripide, ma questi prestiti a breve termine potrebbero essere utili quando hai trovato una grande opportunità d’investimento e hai bisogno di soldi velocemente.
La velocità di finanziamento è una delle uniche ragioni per considerare un prestito con denaro duro. La maggior parte degli investitori immobiliari può trovare migliori opzioni di finanziamento con un altro tipo di prestito.
Prestiti commerciali
Infine, per coloro che vogliono prendere in prestito esclusivamente contro il reddito della proprietà, o comprare progetti con più di quattro unità, ci sono i prestiti commerciali residenziali. Possono essere costosi e complessi da impostare.
Dovrete probabilmente stabilire un’entità remota per il fallimento di un singolo bene, che impedisce ai proprietari di sifonare il reddito da locazione senza pagare il mutuo.
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Finanziamento alternativo degli investimenti immobiliari
Il tuo venditore potrebbe essere felice di avere un flusso di reddito da te senza le seccature di essere un proprietario. Il finanziamento del venditore può essere più economico delle banche o dei broker.
Il venditore può essere più interessato a scaricare la proprietà che a trarre profitto dal vostro mutuo. Ma assicuratevi di farvi valutare e ispezionare la casa prima dell’acquisto!
In alternativa, ci sono istituti di credito specializzati nel finanziamento di proprietà commerciali residenziali – dalle case ai condomini.
Finché il reddito della proprietà è sufficiente a coprire il mutuo e le altre spese, possono finanziarti per meno.
Investimento e mutuo per proprietà in affitto FAQ
Sì, i tassi ipotecari sono quasi sempre più alti per gli investimenti immobiliari. I tassi ipotecari per le proprietà d’investimento per un edificio monofamiliare sono circa lo 0,50% – 0,75% più alti dei tassi di prestito per le residenze occupate dai proprietari.
Se stai acquistando un edificio da due a quattro unità, aspettati che il prestatore aggiunga almeno un altro 0,125% – 0,25% al tuo tasso di interesse.
Sì, è possibile ottenere un prestito di 30 anni su un investimento immobiliare. I mutui di 30 anni sono in realtà i tipi più comuni di prestiti per le seconde case. Tuttavia, sono disponibili anche termini di 10, 15, 20 o 25 anni.
Il giusto termine di prestito per il vostro investimento immobiliare dipenderà dal vostro prezzo di acquisto, dal tasso di interesse e dal budget mensile.
Un tasso d’interesse più alto o un termine di prestito più breve significherà pagamenti mensili più alti. Un prestito di 30 anni per il tuo investimento immobiliare significherà generalmente pagamenti mensili più bassi, ma più interessi pagati per tutta la durata del prestito.
Se puoi qualificarti o meno per un mutuo su un investimento immobiliare dipende dal tuo portafoglio finanziario. Avrai bisogno di un punteggio di credito di almeno 640 – anche se probabilmente vorrai un punteggio superiore a 700 per qualificarti per un tasso di interesse più basso. Avrai anche bisogno di un acconto di almeno il 15%-20% e di riserve di cassa significative.
L’acconto minimo per un investimento immobiliare di 1 unità è del 15% per i prestiti convenzionali. Tuttavia, ci sarà un’assicurazione ipotecaria e tassi più alti. Fate un acconto del 20% per abbattere i costi.
Per una casa di 2-4 unità, l’acconto minimo è del 25%.
Se state comprando una 2-4 unità e potete vivere in una delle unità, potete usare un prestito FHA con solo il 3,5% di acconto.
È possibile acquistare una casa di 2-4 unità e vivere in una unità, e utilizzare un prestito FHA per il 10% in giù. Altrimenti, ci possono essere singole banche e prestatori che offrono programmi proprietari al 10% in giù. Inoltre, il venditore potrebbe portare il finanziamento e permettere un 10% di acconto. Non ci sono opzioni convenzionali (Fannie Mae / Freddie Mac) al 10% in giù.
Esistono, ma saranno difficili da ottenere. Un’opzione è quella di acquistare una proprietà multi-unità e vivere in una unità. Usare un prestito FHA, poi ottenere fondi di donazione da un donatore idoneo per il 3,5% in giù. Ci sono anche prestiti hard money, opzioni lease-to-buy, e entrare nella casa con un partner di investimento che ha un acconto.
Se sei un veterano o un membro del servizio, potresti essere in grado di acquistare una proprietà multi-unità con un prestito VA zero-down – a patto che tu abbia intenzione di vivere in una delle unità mentre affitti le altre.
Un proprietario di casa potrebbe usare il denaro di un rifinanziamento cash-out, di un prestito per l’equità domestica o di una linea di credito per l’equità domestica per qualsiasi scopo – compreso il finanziamento di un investimento immobiliare.
Per molti investitori, una seconda ipoteca sulla loro residenza primaria potrebbe generare abbastanza denaro per un acconto su un nuovo prestito immobiliare. Ma sareste limitati dalla quantità di equità nella vostra casa esistente.
Un agente immobiliare nella tua zona potrebbe aiutarti a trovare proprietà in affitto da acquistare. Potresti anche trovare proprietà sui siti degli agenti immobiliari online o guidando per la tua regione in cerca di cartelli immobiliari.
Forse il modo più semplice per ottenere un affitto è quello di acquistare una residenza primaria, viverci per almeno un anno, poi convertirla in un affitto. Vi trasferite, affittate la casa, poi affittate o comprate una residenza separata. Mantenete il vostro tasso d’interesse più basso, dato che l’avete originariamente acquistata come una residenza occupata dal proprietario. È molto più facile incassare una proprietà con questo metodo.
Quali sono i tassi di investimento immobiliari di oggi?
I tassi ipotecari per le proprietà di investimento sono più alti di quelli per le residenze primarie perché sono visti come un rischio maggiore.
Ancora, le proprietà in affitto sono di solito un ottimo investimento a lungo termine, e un tasso leggermente più alto potrebbe non importare molto se paragonato ai rendimenti che vedrete sulla proprietà.
Ogni richiedente è diverso. Il modo migliore per ottenere il vostro attuale tasso ipotecario per investimenti immobiliari è quello di ottenere preventivi da più prestatori e farli competere.
I tassi cambiano continuamente, quindi contattare i prestatori online è il modo più veloce per avere un pugno di tassi da confrontare.
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