La vita in città ha i suoi benefici con i suoi coffee shop, Walgreen’s, e Red Box ad ogni angolo, ma non sarebbe bello vivere lontano dalle luci e avere un po’ di spazio per espandersi? Recentemente, questa è stata una richiesta comune dei veterani militari. Non solo un acro, ma un sacco di terra. Un pezzo di terra dove poter coltivare un giardino, sparare con il fucile o allevare animali. Eppure, i veterani spesso si imbattono in finanziatori o Realtors® che sostengono che VA non presterà su proprietà con acri in eccesso. Altrimenti noto come residenze agricole. Non è vero! Prestiti terra VA in realtà non hanno limiti sulle case con terreno. Anche se, è fortemente dipendente dalla valutazione VA.
VA Land Loans Issues
Se si fa una chiamata a un prestatore VA per l’acquisto di una casa con acri, una risposta comune è “Mi dispiace, VA ha un massimo di 5 acri”. Siamo qui per dire ai veterani che questo non è vero. Nell’ultima settimana, abbiamo ricevuto e approvato 2 valutazioni VA che hanno 25 e 31 acri ciascuno. Allora, qual è il problema? Perché è così difficile comprare una casa con acri?
I finanziatori generalmente guardano la terra come un rischio. Storicamente, le proprietà con molta terra richiedono più tempo per essere vendute. Così, nel caso di un pignoramento, è più difficile per un prestatore recuperare i suoi fondi. Inoltre, più alto è il valore del terreno rispetto al prezzo complessivo, più spaventano i prestatori. Generalmente, quando i prestiti diventano rischiosi, i prestatori richiedono più acconto tra gli altri requisiti. Anche se questo non è il caso dei prestiti fondiari VA! Questo in realtà dà veterani un vantaggio rispetto ad altri acquirenti nel paese, ma abbiamo ancora a che fare con questo problema di acri in eccesso e l’ambiente di prestito. In generale, le case con un sacco di terra devono avere 3 parti chiave: un mutuatario qualificato, la valutazione con vendite simili comparabili, e un prestatore VA che permette più di 5 acri.
Va Appraisal Issues
Al fine di finanziare una casa con eccesso di acri, ci devono essere vendite con terreni simili attaccati. Prestatori, agenti immobiliari e periti chiamano queste vendite comparabili o “comps”. La maggior parte dei prestiti ipotecari richiedono valutazioni di case con 5, 10 o più acri per avere la prova di vendite recenti con terreni di dimensioni simili. Quindi, una casa con 10 acri non dovrebbe tipicamente essere paragonata a una casa con mezzo acro in una suddivisione. Non sono proprietà simili e non dimostrerebbe che c’è un mercato per case con molta terra. Fondamentalmente, la proprietà è unica per la zona. Ricordate, ai finanziatori non piace prestare su proprietà uniche.
Va bene, abbiamo stabilito che i finanziatori richiedono le vendite di altre case con terreno in eccesso, ma VA in realtà si estende questa zona a favore di un acquirente e venditore. Per esempio, una recente valutazione VA per una casa con 31 acri ha avuto vendite comparabili che includono 4, 1,5 e 10 acri di terra. Questa è una grande differenza che molti prestatori e prestiti non gradirebbero. Eppure, questa valutazione e la proprietà sono stati approvati per il finanziamento VA!
Acquistare una casa con terra richiede ricerca
Sia un veterano o un agente immobiliare che lavora con un veterano su un acquisto che coinvolge un sacco di terra, la ricerca anticipata è fondamentale. Prima di tutto, è importante ottenere la pre-approvazione per i prestiti fondiari VA, in generale. Questo implica parlare con un ufficiale di prestito esperto che è ben versato in prestiti VA. In realtà, non solo i prestiti VA, ma i prestiti fondiari VA. La prossima area chiave coinvolge la ricerca. Ricerca sulla proprietà effettiva e sul mercato.
Ricerca sulla casa
- Sondaggio del terreno
- Test dell’acqua del pozzo
- Ispezione settica
- Valutazione del legname
- Passeggiata alla proprietà
- Ispezione della casa
- Ispezione dei termiti
La maggior parte delle voci di cui sopra sono abbastanza comuni, come l’ispezione della casa o delle termiti, ma l’acquisto di una casa in campagna comporta tipicamente un pozzo e/o una fossa settica. È sempre una buona idea farli testare. L’acquisto di una casa con molto terreno comporta un po’ di più. Certamente, chiedere un sondaggio. Capire le linee di proprietà e la posizione del pozzo e della fossa settica sono importanti. Se non c’è un sondaggio, parlate con il vostro agente immobiliare® o avvocato immobiliare. Vedi se c’è una ragione per ottenerne uno. Forse la proprietà ha un sacco di legname. Questo potrebbe effettivamente creare un reddito se venduto a un acquirente di legname. Quindi, potrebbe valere la pena di parlare con un consulente di legname. Infine, cammina la proprietà e controlla i dintorni. Vedi se c’è una palude, una discarica, o forse solo il posto più bello per un giardino o uno stagno.
Ricerca sul mercato locale
Diciamo che un veterano trova la casa perfetta e vuole usare un prestito fondiario VA per finanziarla. Chiedete al vostro agente immobiliare di parlare con il vostro agente di prestito OVM Financial e di fare ricerche sul mercato immobiliare locale. Un agente immobiliare competente e locale può ricercare le vendite recenti per determinare se c’è un mercato per la proprietà. Fondamentalmente, assicuratevi che un perito sia in grado di trovare delle vendite comparabili con una superficie in eccesso. I Realtor® sono in grado di trovare vendite comparabili recenti proprio come farebbe un perito VA. Facendo ricerche sul mercato, diminuisce la possibilità di passare attraverso il prestito e il processo di valutazione solo per ottenere un cattivo risultato di valutazione.
Nella maggior parte dei mercati, la difficoltà sta nel fatto che di solito non ci sono molte vendite recenti con molta terra. Pertanto, è difficile determinare un prezzo di vendita. Anche questo fa parte del valore di un Realtor® esperto per un acquirente. Nella ricerca di cui sopra, un Realtor® veterano aiuterebbe anche a decidere un prezzo di offerta. Un’altra cosa da considerare sono i dintorni della casa. C’è un allevamento di maiali o una discarica nelle vicinanze? Questo potrebbe creare un problema di valore e probabilmente un problema di odore. Certamente, un potenziale negativo di essere in campagna è la mancanza di requisiti di zonizzazione. Quindi ancora una volta, la ricerca è la chiave.
Linee guida per i prestiti fondiari VA – Residenze agricole
Speriamo di aver sfatato il mito del limite di 5 acri VA. Questo limite esiste solo perché un prestatore ha aggiunto le proprie linee guida aggiuntive. Ecco la prova dell’effettiva linea guida VA relativa alle case con terreni in eccesso o come la chiama VA – residenze agricole. Si trova nel VA Lenders Handbook-VA Pamphlet 26-7. Capitolo 11: Requisiti di valutazione, argomento 12. Altri tipi di proprietà e situazioni, sezione g. Residenze agricole. Le linee guida affermano:
“Sebbene VA non conceda prestiti per aziende agricole o altre attività commerciali, la legge permette ai veterani di usare il loro beneficio di garanzia del prestito per acquistare un’azienda agricola in cui vi sia una residenza agricola. VA non pone un limite al numero di acri che la proprietà può avere.”
La valutazione di proprietà con acri non dovrebbe presentare difficoltà se un numero sufficiente di proprietà simili nella zona, che possono includere miglioramenti non tipicamente considerati residenziali (cioè fienili, capannoni, stalle, pascoli), sono stati recentemente venduti principalmente per uso residenziale. Per gli scopi VA, la valutazione non deve includere bestiame, raccolti, o attrezzature agricole e forniture.
In ogni caso, i miglioramenti individuali non tipicamente considerati residenziali (cioè fienili, capannoni, stalle, pascoli) saranno valutati al loro giusto valore di mercato sulla base dell’uso della proprietà solo per scopi residenziali.”
VA Loans For Land
Ora potete dimenticare tutto quello che avete sentito sui limiti VA di 5 acri. L’abbiamo dimostrato con la linea guida VA attuale e abbiamo spiegato il processo. Un ulteriore punto che vogliamo fare è che VA non presterà solo terra. La superficie in acri va bene, ma ci deve essere una casa sulla proprietà per essere occupata dal veterano. Prima, abbiamo menzionato le 3 parti chiave per finanziare i prestiti fondiari VA che sono:
- Veterano qualificato
- valutazione VA con case simili vendute per sostenere il valore
- prestatore VA che presterà su acri
Quindi, abbiamo il #3! OVM Financial capisce le proprietà con acri. Poi, se siete un veterano o lavorate con un veterano che si qualifica per un prestito VA, allora abbiamo il #1. Poi, si tratta solo di una valutazione VA che supporta il prezzo di acquisto. Se vivere in campagna è il tuo sogno, contattaci per saperne di più e iniziare il processo di approvazione VA.
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