A Singapore, i contratti d’affitto includono tipicamente un periodo di locazione da sei mesi a due anni. Durante questo periodo di tempo, l’inquilino è legalmente obbligato a pagare l’importo dell’affitto indicato nel contratto di locazione (TA) con il proprietario. Tuttavia, a causa di circostanze impreviste, potrebbe esserci la necessità per entrambe le parti di rompere il contratto di locazione. Esploriamo quali sono queste circostanze e le loro conseguenze, in modo che padroni di casa e inquilini sappiano cosa fare in caso di risoluzione anticipata dell’AT.
Cosa comporta un Contratto d’Affitto (TA)
Inquilini e proprietari dovrebbero essere consapevoli dei termini stabiliti nel Contratto d’Affitto prima di firmarlo. Dopo tutto, la natura stessa del TA è quella di evitare qualsiasi conflitto o cattiva comunicazione tra entrambe le parti.
(Leggi questo articolo per maggiori informazioni su ciò che dovrebbe essere incluso nel TA)
Nella maggior parte dei casi, il TA dovrebbe contenere termini che assicurano che l’inquilino(i) abbia il possesso esclusivo di una proprietà entro una durata stabilita. Inoltre, gli inquilini dovrebbero essere in grado di vivere senza intrusioni e disturbi al loro spazio personale, alla loro sicurezza e/o alle loro cose durante il suddetto periodo di occupazione.
D’altra parte, anche gli inquilini hanno la responsabilità di rispettare gli obblighi stabiliti nei termini del contratto. I termini di base includono:
- Pagamento dell’affitto per tutta la durata del soggiorno
- Manutenzione e mantenimento della proprietà
- Un accordo di non subaffittare la proprietà per profitto personale
- Un accordo di sostenere l’onere per le utenze/riparazioni (se non diversamente specificato)
- La data di inizio e fine dell’occupazione
Fine anticipata di una locazione
È spesso riguardo all’ultimo punto menzionato sopra che sorgono le controversie. Una volta che il contratto d’affitto è stato firmato e approvato, la locazione può essere terminata solo quando il locatore o l’inquilino danno un preavviso adeguato. Il periodo di preavviso corrisponde alla lunghezza del periodo di locazione e alla frequenza di pagamento dell’affitto. Nelle locazioni in cui l’affitto è pagato mensilmente, il periodo di preavviso appropriato dovrebbe essere di un mese. Nella maggior parte dei casi, un mese è il periodo di preavviso minimo.
Quando gli inquilini rompono il contratto d’affitto in anticipo
Gli inquilini non dovrebbero terminare il loro contratto d’affitto prematuramente senza prima avvisare i loro padroni di casa. È sempre consigliabile ottenere il consenso del padrone di casa prima di procedere a liberare i locali. A volte, il padrone di casa può opporsi alla richiesta dell’inquilino di terminare la locazione se non è conforme al TA, quindi può richiedere il pagamento completo del mese di preavviso o altre forme di compensazione se il periodo minimo di affitto o di locazione non viene rispettato.
È qui che entra in gioco il deposito cauzionale. Tipicamente equivalente a un mese d’affitto, il deposito cauzionale è spesso usato come salvaguardia contro la fine anticipata di una locazione. Questo è in aggiunta alla sua funzione prevista di pagare le riparazioni per i danni (se ci sono) trovati durante il corso della locazione.
Per evitare conflitti legali, i padroni di casa dovrebbero accertare la probabilità di risoluzione anticipata del contratto di locazione e, sulla base di questo, stabilire chiaramente i parametri per i termini di risoluzione anticipata e le penali da specificare nel TA.
Gli inquilini, nel frattempo, dovrebbero informare i padroni di casa di qualsiasi fattore che può contribuire alla risoluzione anticipata del contratto di locazione, per esempio, un trasferimento di lavoro all’estero.
Ci sono casi in cui la rottura del contratto di locazione è inevitabile come:
- L’inquilino trasferito all’estero dalla sua azienda
- L’occupazione dell’inquilino terminata
- L’inquilino ha l’ordine di lasciare il paese dalle autorità (es. pass di lavoro non rinnovato)
Come inquilino, per indennizzare contro le sanzioni monetarie quando si verificano tali questioni, è meglio che lui/lei negozi tali clausole da includere nel contratto di locazione prima di firmarlo.
La clausola di uscita (periodo minimo di affitto)
A causa delle norme culturali e della politica degli alloggi pubblici, il mercato degli affitti a Singapore tende ad essere molto incentrato sugli stranieri. Questo è il motivo per cui la maggior parte dei contratti d’affitto include una clausola di uscita – conosciuta anche come clausola diplomatica o periodo minimo d’affitto. Questi sono i termini tipici per una clausola di uscita:
Locazione di sei mesi: nessuna clausola di uscita o 3 mesi di affitto minimo
Locazione di un anno: 6 mesi di affitto minimo
L’affitto di due anni: 12 mesi di affitto minimo
La clausola di uscita non è solo una salvaguardia per un inquilino che incontra cambiamenti inaspettati nello stile di vita/lavoro, un padrone di casa può anche esercitare la clausola per terminare prematuramente il soggiorno dell’inquilino senza dover provare che l’inquilino ha violato i termini del TA.
Per esempio, se la clausola di uscita è specificata a un anno e il periodo di preavviso è di un mese su un contratto di locazione di due anni, il padrone di casa o l’inquilino possono emettere il preavviso di un mese all’anniversario del primo anno di locazione. L’affitto totale pagato fino alla fine della locazione sarebbe di 13 mesi.
La clausola di rimborso
Ausiliare alla clausola di uscita è la clausola di rimborso. Raramente inclusa nel TA al giorno d’oggi, questa clausola copre gli onorari pagati all’agente dal padrone di casa all’inizio della locazione. Al momento di esercitare la clausola di uscita, l’inquilino è tenuto a rimborsare il locatore con queste tasse su una base pro-rata, se la clausola di rimborso è inclusa nel TA.
La clausola En-Bloc
La clausola En Bloc serve a fornire al locatore l’opzione di terminare il contratto di locazione prematuramente nel caso in cui l’intero edificio venga venduto per la riqualificazione. Anche se questo è relativamente raro, l’inclusione di questa clausola dà al padrone di casa la possibilità di terminare il contratto di locazione senza dover risarcire l’inquilino.
Rottura del contratto di locazione senza queste clausole
Cosa succede se il vostro contratto di locazione non include queste clausole o se vi trovate nella situazione di rompere il contratto di locazione prima del periodo della clausola Get-out? Quali sono le vostre opzioni allora?
Lo scopo delle clausole di uscita e di rimborso è di assicurare una risoluzione equa e giusta nel caso di una situazione difficile. Senza queste clausole, è ancora possibile negoziare da soli con il vostro padrone di casa comprendendo le perdite che subirà con la vostra cessazione anticipata dell’affitto.
Primariamente, c’è una perdita di reddito da affitto. Trovare un inquilino sostitutivo richiede tempo e fatica e avere la proprietà che rimane vuota sarebbe una perdita significativa. Per mitigare questo, come inquilino, quello che potete fare è cercare un inquilino che subentri nel vostro contratto d’affitto fino alla fine della sua durata. Prima di cercare un sostituto, però, dovreste assicurarvi che il padrone di casa sia d’accordo con questo accordo e che sia pronto a fare in modo che l’inquilino sostitutivo paghi lo stesso importo di affitto. A volte, questo potrebbe comportare il sovvenzionamento dell’affitto dell’inquilino sostitutivo fino alla fine del contratto di locazione.
Queste clausole sono vitali per proteggersi come inquilino. Se queste clausole non sono presenti nel contratto di locazione, siete tenuti a pagare l’affitto fino alla fine del periodo di locazione.
Quando i proprietari rompono il contratto di locazione in anticipo
Nonostante la legge sulla proprietà a Singapore favorisca fortemente il proprietario rispetto all’inquilino, la risoluzione del contratto di locazione da parte del proprietario è una situazione abbastanza rara. Come inquilino, aprire una comunicazione con il padrone di casa e cercare un risarcimento equo sarebbe la soluzione migliore in caso di controversie.
Il padrone di casa che interrompe il contratto di locazione dovrebbe anche rendersi conto dei costi sostenuti dall’inquilino e compensarlo di conseguenza. In alcuni casi questo potrebbe comportare il rimborso dell’affitto per il periodo di preavviso fornito dal padrone di casa, insieme al deposito cauzionale.
Legalmente, comunque, l’inquilino è nel suo diritto di risiedere nella proprietà fino alla fine del contratto di locazione. Se si verifica uno sfratto ingiusto, l’inquilino potrebbe ricorrere a una causa presso lo Small Claims Tribunal se il contratto di locazione non supera i due anni.
Sfratto di un inquilino
Se i termini del contratto di locazione – come il mancato pagamento dell’affitto – sono stati violati, il proprietario può scegliere di sfrattare l’inquilino. A tal fine, è importante che il padrone di casa stipuli espressamente il diritto di rientro nell’AT. Il padrone di casa deve anche notificare la violazione, il risarcimento richiesto e la linea di condotta che desidera che l’inquilino intraprenda.
L’inquilino può anche rivolgersi ai tribunali per alleviare la decadenza della proprietà. I tribunali possono quindi scegliere di dare all’inquilino un ulteriore periodo di tempo per sistemare i suoi affari, nella maggior parte dei casi, questo è di 4 settimane.
Un locatore può anche scegliere di invocare il suo diritto al distress secondo il Distress Act. Questo gli permette di reclamare fino a 12 mesi di arretrati prima della richiesta di pignoramento. Questo è seguito dall’invio all’inquilino di un avviso di sequestro dei beni e di un atto di pignoramento. Se l’inquilino non risponde entro 5 giorni, il padrone di casa può vendere i suoi beni.
In ogni caso, consultate un professionista legale se non siete sicuri della vostra linea d’azione legale.
Rottura equa del contratto d’affitto
Che siate un inquilino o un proprietario, lo status quo può cambiare senza preavviso. Quindi, è importante che l’AT anticipi ciò che può succedere nel corso di un contratto di locazione. In definitiva, però, è ideale che il padrone di casa e l’inquilino abbiano empatia l’uno con l’altro. Una comunicazione aperta e onesta è la chiave per arrivare a un accordo ragionevole con risultati equi per tutte le parti coinvolte, senza che le cose si mettano male.
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