Flipping

Wholesaling e assegnazione di un contrattoModifica

I grossisti realizzano un profitto firmando un contratto per acquistare una proprietà da un venditore e poi stipulando un accordo con una terza parte per rivendere la stessa proprietà ad un prezzo più alto per un profitto. Tutti i diritti del contratto di acquisto originale sono assegnati al nuovo acquirente e il nuovo acquirente paga una “tassa di assegnazione” al grossista per ottenere tutti i diritti di acquistare la proprietà al prezzo di acquisto originale. Il contratto di acquisto originale di solito ha un “periodo di ispezione” che permette all’acquirente originale di ritirarsi dal contratto e non chiuderlo se non trova un acquirente a cui assegnare il suo contratto. Molti grossisti non hanno alcuna intenzione di acquistare effettivamente la proprietà e semplicemente usano la vendita all’ingrosso come uno strumento per individuare le proprietà per altri investitori.

Il processo generale di vendita all’ingrosso di beni immobili è il seguente:

1. Stabilire un’entità commerciale all’ingrosso. È possibile essere un grossista senza un’entità commerciale legale (cioè come individuo o lavorando sotto un DBA). Tuttavia, la maggior parte dei grossisti immobiliari forma una società a responsabilità limitata (LLC) o una società C o S per scopi di protezione fiscale e di responsabilità.
2. Trovare proprietà sottovalutate da vendere all’ingrosso. Questo può essere fatto usando la pubblicità online, la posta diretta, il networking personale e i quartieri di canvassing. I grossisti spesso lavorano insieme per trovare proprietà, pure.
3. Firmare un accordo di acquisto all’ingrosso con il proprietario della proprietà. Questo è un accordo esclusivo per un determinato periodo di tempo (ad esempio 30 giorni) per trovare un acquirente che acquisterà la proprietà a o sopra un prezzo specificato. L’accordo di acquisto all’ingrosso è registrato presso l’ufficio del registro della contea. Questo assicura che il venditore della proprietà non può vendere legalmente la proprietà durante il periodo in cui il grossista ha il diritto esclusivo di ottenere un acquirente.
4. Assegnare il contratto di acquisto all’ingrosso a un acquirente o un altro grossista per una tassa. L’acquirente o il nuovo grossista paga al grossista originale una tassa negoziata per acquistare il diritto di acquistare la proprietà dal venditore al prezzo dichiarato nel Wholesale Purchase Agreement. Questo diritto è trasferito all’acquirente o nuovo grossista attraverso un accordo di assegnazione, che è tipicamente incorporato nel contratto di acquisto all’ingrosso.
5. L’accordo di assegnazione è registrato presso l’ufficio del registro della contea. Questo assicura che il grossista originale non può assegnare due volte il contratto di acquisto all’ingrosso dopo averlo assegnato all’acquirente o a un altro grossista.

In molti casi, se un altro acquirente non viene trovato prima della fine del periodo di ispezione, il grossista annulla il contratto di acquisto originale (attraverso la sua clausola di cancellazione) e ottiene indietro il deposito. La vendita all’ingrosso richiede poco o nessun denaro da assicurare in deposito, e nella maggior parte dei casi il grossista non ha mai intenzione di acquistare effettivamente la proprietà. La pratica del wholesaling è spesso pubblicizzata come “No Money Down and No Risk” da molte società di coaching immobiliare e infomercials poiché il deposito effettivo può essere di soli 10 dollari e spesso anche il deposito può essere restituito se il grossista annulla il contratto prima della fine del periodo di ispezione.

Alcune persone sono dell’opinione che il wholesaling è una rappresentazione fraudolenta poiché il grossista non intende effettivamente chiudere sulla proprietà stessa. Tuttavia, negli Stati Uniti la vendita all’ingrosso è perfettamente legale e la maggior parte dei contratti immobiliari consentono all’acquirente un periodo di ispezione e qualsiasi importo di deposito che acquirente e venditore concordano. La vendita all’ingrosso nella proprietà non è diversa dalla vendita all’ingrosso in qualsiasi altro settore.

In una transazione di successo il venditore è spesso ignaro che l’acquirente originale non sta acquistando la proprietà. In alcuni casi, i grossisti acquistano effettivamente la proprietà per contanti e poi la rivendono al loro acquirente finale in una seconda chiusura. Questa pratica è considerata più costosa in quanto l’acquirente sta pagando i costi di chiusura per acquistare la proprietà e per rivendere la proprietà. Tuttavia molte persone considerano la doppia chiusura più etica. Nei casi in cui ci sono profitti sostanziali dalla rivendita ha spesso senso per il grossista di pagare per due costi di chiusura (doppia chiusura) per evitare di richiedere una grande tassa di assegnazione dal loro acquirente.

Cash Home BuyerEdit

Un acquirente di casa in contanti è una persona o società che può acquistare una proprietà senza un mutuo o prestito. Gli acquirenti di case in contanti sono un tipo specifico di investitore immobiliare (vedi investimento immobiliare) o imprenditore immobiliare. Quando acquistano la vostra casa il denaro (in contanti) viene trasferito da loro a voi. Questo trasferimento in genere passa attraverso una società di titoli di terzi. Una società di titoli fornisce protezione sia al venditore che all’acquirente nella transazione, il che include la fornitura di un’assicurazione sul titolo. Gli acquirenti in contanti sono specializzati nell’acquisto di proprietà velocemente. In genere pubblicizzano che compreranno la vostra casa velocemente, così com’è, e pagheranno tutte le tasse e le commissioni. Gli acquirenti di case in contanti possono essere divisi in compagnie locali, regionali e nazionali.

Se volete vendere la vostra casa in contanti il processo segue tipicamente questo ordine.

1. Contattare un acquirente in contanti (tipicamente e-mail o telefono) 2. Vogliono informazioni sulla condizione della proprietà che volete vendere. 3. Eseguiranno delle comps per determinare i comparabili 4. L’acquirente vorrà verificare le condizioni della casa con un’ispezione 5. Prima o dopo l’ispezione l’acquirente vi invierà la sua offerta in contanti AKA un contratto immobiliare 6. Se i termini del contratto sono accettabili sia per l’acquirente che per il venditore, il lavoro sul titolo sarà completato. 7. Il passo finale è la chiusura (immobiliare)

Per trovare un legittimo acquirente di casa in contanti è possibile utilizzare un motore di ricerca. Parole chiave comuni (vedi ottimizzazione dei motori di ricerca e frasi per trovarli sono “We Buy Houses”, “Sell My House Fast”, “Stop Foreclosure” o “Cash Home Buyers”

Cash Home Buyers sono diversi dagli agenti immobiliari. Tuttavia, un compratore di casa in contanti può anche essere un agente immobiliare. Gli acquirenti di case in contanti possono anche riferirsi a se stessi come consulenti immobiliari o sviluppatori immobiliari.

Consulente immobiliareModifica

Un acquirente di case in contanti sarà spesso indicato come un consulente immobiliare. Diversi investitori immobiliari o imprenditori immobiliari possono anche riferirsi a se stessi come Consulenti Immobiliari.

Grossista Immobiliare contro Acquirente Casa in ContantiModifica

Un grossista immobiliare vende il contratto di acquisto/contratto di acquisto a una terza parte. Questo non deve essere confuso con un acquirente di casa in contanti, nonostante il processo sia molto simile. un acquirente di casa in contanti firmerà un contratto di acquisto e chiudere la proprietà. Un acquirente di casa in contanti fa comprare la proprietà.SINTESI: Contanti acquirenti di casa firmare contratti per comprare case e chiudere su di loro. I grossisti firmano contratti per comprare case, assegnano il contratto a qualcun altro, e quindi non comprano case

Ingrosso di una proprietà più volteModifica

Non è raro che una proprietà venga assegnata più volte e che alcuni grossisti facciano soldi in una transazione dal venditore al compratore finale. Il grossista originale stipula un contratto per l’acquisto di una proprietà e poi assegna o vende i suoi diritti a quel contratto a un altro investitore. Quell’investitore poi assegna i suoi diritti a detto contratto a un terzo investitore e così via. In molti casi i grossisti lavorano insieme assicurando che tutte le parti vengano pagate su una transazione. Questa pratica è spesso disapprovata nella comunità immobiliare in quanto sembra immorale o illegale. In pratica non c’è nulla di illegale nel vendere all’ingrosso o cedere i diritti di un contratto di acquisto, anche se è più volte. È importante capire che la ragione per cui c’è l’opportunità di vendere all’ingrosso è perché il venditore originale sta vendendo la proprietà per molto meno del valore di mercato. Questo di solito si verifica quando la proprietà o il venditore è in difficoltà. Esempi di difficoltà potrebbero essere una proprietà danneggiata da un incendio, un’inondazione, un uragano o un proprietario di casa che sta affrontando il pignoramento e sta per perdere la sua casa e la sta vendendo per molto meno del giusto valore di mercato. La pratica di acquistare immobili a un valore sostanzialmente inferiore a quello di mercato si chiama Distressed Real Estate Investing o Wholesale Real Estate Investing, da cui il termine “wholesaler”.

Real estate flippingEdit

I profitti del flipping immobiliare derivano sia dall’acquisto a basso prezzo e dalla vendita ad alto livello (spesso in un mercato in rapida ascesa), sia dall’acquisto di una casa che ha bisogno di riparazioni e dalla sua riparazione prima di rivenderla per un profitto (“fix and flip”).

Nello scenario “fix and flip”, un investitore o flipper acquista una proprietà ad un prezzo scontato. Lo sconto può essere dovuto a:

• le condizioni della proprietà (ad esempio, la casa ha bisogno di importanti ristrutturazioni e/o riparazioni che il proprietario non vuole o non può permettersi di fare), o
• il proprietario ha bisogno di vendere una proprietà rapidamente (ad esempio, delocalizzazione, divorzio, pignoramento in corso).

L’investitore eseguirà quindi le ristrutturazioni e le riparazioni necessarie, e cercherà di ottenere un profitto vendendo la casa rapidamente ad un prezzo più alto. Lo scenario “fix and flip” è vantaggioso per gli investitori perché l’acquirente medio di una casa non ha il tempo e i fondi per le riparazioni e le ristrutturazioni, quindi cerca una proprietà che sia pronta per trasferirvisi. Inoltre, la maggior parte dei finanziatori di mutui tradizionali richiedono che la casa sia abitabile senza riparazioni significative.

Seconda casa flippingModifica

Nel Regno Unito, i membri del Parlamento con circoscrizioni fuori Londra ricevono un’indennità per mantenere una casa extra a Londra che permette loro di vivere più vicino al Parlamento durante la settimana lavorativa. Alcuni costi per questa seconda casa possono essere richiesti e sono quindi parzialmente finanziati dal contribuente. I parlamentari possono nominare una qualsiasi delle loro altre proprietà come seconda casa, il che ha dei vantaggi fiscali per il fatto di non essere la loro residenza primaria e può portare a delle indennità aggiuntive.

Il “flipping” si verifica quando la seconda casa nominata e quella primaria vengono cambiate spesso, in particolare durante la pausa parlamentare. L’abitazione può infatti essere affittata a scopo di lucro ma ricevere comunque le indennità.

In alcune circostanze, i parlamentari possono dichiarare contemporaneamente una casa come loro residenza primaria (a fini fiscali) e la loro seconda residenza (a fini di spese).

La pratica è terminata il 15 maggio 2009 in seguito alla pubblicazione del Disclosure of expenses of Members of the United Kingdom Parliament dopo uno scandalo pubblico.

Car flippingEdit

Simile al flipping immobiliare, il car flipping è il processo di acquisto di automobili ad un prezzo basso e la vendita di tale veicolo ad un prezzo più alto. Un car flipper identificherà i veicoli a prezzi ragionevoli che possono essere venduti ad un prezzo più alto dopo il ricondizionamento e la commercializzazione ad un mercato più ampio.

Negli Stati Uniti, il car flipping può essere un hobby per gli appassionati di auto, o un business primario nella forma di concessionari di auto con licenza statale. Il flipping delle auto è legale se i veicoli sono intestati a nome della persona o trattati attraverso una concessionaria con licenza statale. Molti stati hanno leggi e regolamenti che limitano il numero di veicoli che una persona può girare in ogni anno, a meno che non sia un rivenditore o un socio. Questo numero varia da stato a stato, da 2 a 10. Il car flipping ha un mercato più ampio e richiede meno investimenti rispetto al flipping immobiliare.

Product flippingEdit

A parte gli immobili e le auto, tutti i prodotti di consumo possono essere flippati. Il Product flipping comporta l’acquisto di prodotti ad un prezzo basso e la loro vendita ad un prezzo più alto per ottenere un profitto. I prodotti possono essere nuovi o usati. Molte volte, i flipper comprano prodotti nei negozi del dollaro, nei negozi dell’usato, nelle vendite in garage e nelle aste immobiliari e li rivendono ad un prezzo più alto sui mercati online o a livello locale.

Rispetto al flipping immobiliare e al car flipping, il product flipping richiede un capitale molto più basso per iniziare e quindi i venditori si assumono molti meno rischi. A causa dei margini di profitto più bassi, i flipper di prodotti spesso impiegano vari trucchi di cui altri tipi di flipper non devono preoccuparsi. Questi trucchi includono l’utilizzo di coupon e sconti cash back, nonché la ricerca di modi creativi per risparmiare sulla spedizione.

I prodotti più comuni che vengono flippati per il profitto sono vestiti, telefoni cellulari, libri e monete. Altri prodotti meno comuni che vengono scambiati sono di natura digitale come Bitcoin, siti web e account di gioco.