Debt Yield

Che cos’è il Debt Yield?

Il Debt Yield è una misura di rischio per i mutuanti e misura quanto un mutuante può recuperare i propri fondi in caso di inadempienza del proprietario. Il rapporto valuta la percentuale di ritorno che un prestatore può ricevere se il proprietario è inadempiente sul prestito, e il prestatore decide di disfarsi della proprietà ipotecata.

Il rapporto è popolare nella valutazione degli immobili ma può essere usato per la valutazione di un rendimento di qualsiasi progetto o attività che guadagna reddito. Valuta sia la leva che il rischio allo stesso tempo, e può essere usato per tutta la durata del prestito rimanendo coerente.

Questa è una metrica indipendente che non usa i tassi di interesse, il piano di ammortamento dei prestiti, il LTV o qualsiasi altra variabile.

Formula rendimento del debito

La formula del rendimento del debito è:

Esempio di rendimento del debito

Analizziamo con l’aiuto del seguente esempio di rendimento del debito:

Andy sta gestendo un negozio di giocattoli di successo e richiede un prestito in base all’importo prodotto dal business. Attualmente, il negozio sta guadagnando 500.000 dollari all’anno, e la richiesta di un prestito è di 2.550.000 dollari. Così,

Formula rendimento del debito = 500.000/2.550.000 = 19,60%

Più basso è il rendimento, maggiore è il rischio percepito del prestito proposto. È per questo motivo che i prestatori richiedono rendimenti del debito più alti dalle proprietà più rischiose. Non c’è un punto di riferimento fisso, ma un rendimento ideale del 10% è generalmente accettato.

Calcoli del rendimento del debito vs. LTV (Loan to Value)

Il Debt Service Coverage Ratio e i rapporti LTV sono i metodi tradizionali usati nella sottoscrizione di prestiti immobiliari commerciali. Tuttavia, sono soggetti a manipolazioni.

L’LTV è l’importo totale del prestito diviso per il valore stimato di una proprietà (valore di mercato fornito da professionisti). Questo valore di mercato è una stima e soggetto a volatilità, specialmente dopo la crisi finanziaria del 2008. Questa può non essere la misura più accurata in situazioni di volatilità. Osserviamo il seguente confronto tra MV (valore di mercato) e DY:

Questi possono anche essere guardati per valutare le proposte di prestito e la loro fattibilità. Nell’esempio precedente, il rendimento è del 6,25% o cambierà a seconda di uno dei componenti, cioè NOI o importo del prestito. La tabella qui sopra mostra che il rapporto LTV cambia con il cambiamento del valore di mercato stimato (MV).

Calcolo del rendimento del debito vs. Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Il DSCR è il reddito operativo netto diviso per il servizio del debito annuale, cioè la quantità di denaro richiesta in un periodo di tempo per i rimborsi del debito. Per esempio, se l’importo del prestito richiesto non raggiunge l’atteso 1,10 volte DSCR, un ammortamento di 25 anni potrebbe essere utile allo stesso. Questo aumenta il rischio del prestito attraverso non si riflette nel DSCR o LTV. Consideriamo le seguenti tabelle per confrontare DY e DSCR:

Poiché il rendimento non è influenzato dal periodo di ammortamento, può fornire una misura oggettiva del rischio con una sola metrica.

• In questo caso, il rendimento è del 6,25%, ma se la politica interna richiede un rendimento minimo del 9%, questo prestito non verrebbe approvato. Se la politica richiede un DSCR di 1,1 volte, solo un prestito con un periodo di ammortamento di 25 anni soddisferà il requisito.
• Tuttavia, se un periodo così lungo è fattibile o meno, è la gestione e la flessibilità delle politiche interne a deciderlo.

Conclusione

Il calcolo del rendimento del debito non può essere manipolato cambiando i termini del prestito per rendere il prestito proposto più accettabile.

Opzioni come l’Underwriting e la Strutturazione dei prestiti è molto più profonda invece di un singolo rapporto; ci sono altri fattori che questo rendimento non considera come:

• Domanda & Condizioni di fornitura
• Forza del garante
• Condizione della proprietà
• La posizione finanziaria dei locatari ecc.

Quindi, tutti gli aspetti, compresi i fattori macroeconomici, devono essere considerati mentre si fa uso di questo rapporto.

Questo è diventato di grande importanza per i prestatori conduit che cartolarizzano prestiti a reddito fisso e anche per i prestatori delle compagnie di assicurazione sulla vita. Elimina la soggettività e guida i prestatori in un mercato gonfiato.

Video Debt Yield Ratio

Articoli consigliati

Questa è stata una guida al Debt Yield Ratio e alla sua definizione. Qui discutiamo la formula per calcolare il Debt Yield con esempi pratici. Inoltre, vediamo le sue differenze da LTV e DSCR. Potete imparare di più sui rapporti di debito dai seguenti articoli –

• Equity Ratio
• Debt Coverage Ratio
• Debt to Formula per il rapporto reddito (DTI)
• Significato del rapporto debito/patrimonio netto