Quando si richiede un mutuo per una proprietà commerciale o di investimento, uno dei fattori che i prestatori guarderanno è il loan-to-value ratio o LTV. Questo rapporto descrive quanta parte del valore della proprietà copre il mutuo e permette ai prestatori di determinare quanto rischio stanno assumendo offrendo un mutuo.
È espresso in percentuale e viene calcolato dividendo l’importo del mutuo per il minore tra il prezzo di vendita e il valore stimato. Un acconto più alto crea un rapporto LTV più basso e indica una minore probabilità di pignoramento.
Un rapporto LTV più basso di solito si traduce in termini di prestito e tassi di interesse più favorevoli.
Come calcolare il rapporto Loan to Value
Per calcolare il LTV, iniziare con il prezzo di vendita o il valore stimato della proprietà. Determinate l’acconto che avete a disposizione, poi sottraetelo dal prezzo di vendita per trovare l’importo del mutuo di cui avete bisogno. Il rapporto prestito-valore è il mutuo diviso per il più basso dei prezzi di vendita o il valore stimato.
LTV = / prezzo
Se una proprietà viene venduta a $300.000 e avete $40.000 disponibili per un acconto, allora il mutuo di cui avete bisogno è calcolato da:
$300.000 – $40.000 = $260.000 mutuo desiderato
Dividete l’importo del mutuo per il prezzo di vendita e convertite il risultato in percentuale per ricavare il rapporto LTV:
$260.000 / $300.000 = 0.87 o 87%, che è il rapporto LTV.
Anche se state comprando una proprietà al di sotto del valore stimato e lo considerate un affare, il prestatore userà il prezzo di acquisto più basso in questo calcolo, il che renderà il vostro LTV più alto.
Tipi di mutui che usano l’LTV per qualificare i mutuatari
Il rapporto prestito-valore è usato per qualificare i mutuatari, anche se è solo uno dei molti fattori diversi che possono essere considerati. Ci sono diverse scelte per i mutui, e il tipo di mutuo che stai cercando, insieme al tasso di interesse e al pagamento, sarà una parte sia della tua decisione che dell’offerta del prestatore.
1. Mutuo a tasso fisso Mutuo a tasso fisso
Questo è il mutuo di base con un pagamento uguale ogni mese fino a quando è completamente pagato. Il pagamento semplice P & I è costituito da due componenti: capitale e interessi. Man mano che il prestito viene pagato, la parte del vostro pagamento che va verso l’interesse scende ogni mese e l’importo che paga il capitale sale, aggiungendo al patrimonio netto nella proprietà.
Il tipo di mutuo più popolare è il mutuo a tasso fisso di 30 anni, seguito dal mutuo a tasso fisso di 15 anni. Il mutuo di 15 anni si ripaga in metà tempo con pagamenti più alti e molti meno interessi pagati per tutta la durata del mutuo. In entrambi i casi, se i tassi di interesse scendono nel corso della durata del vostro prestito, siete sempre bloccati nello stesso tasso.
2. Mutuo a tasso regolabile
Un mutuo a tasso regolabile (ARM) è un prestito con un tasso di interesse che cambia. Gli ARM possono iniziare con pagamenti mensili più bassi dei mutui a tasso fisso e sono spesso una scommessa che i tassi di interesse rimarranno bassi.Tuttavia, hanno dei rischi come:
- Modifiche imprevedibili nei pagamenti mensili
- Aumenti nei pagamenti mensili anche se i tassi di interesse non salgono
- Pagamenti che non diminuiscono anche se i tassi di interesse salgono
- Penalità per il pagamento anticipato
- Esigere più soldi di quelli presi in prestito, anche se si fanno pagamenti in tempo
3. Mutuo in blocco
Se sei un investitore e possiedi più proprietà con capitale proprio, potresti essere idoneo per un mutuo in blocco. Questo ti permette di aprire una linea di credito con una banca o di ottenere un prestito permettendo al prestatore di usare una delle tue altre proprietà come garanzia. Entrambe le proprietà sono coperte dall’ipoteca, ma puoi venderne una pur mantenendo l’ipoteca sulla seconda.
Rapporto prestito-valore necessario per una proprietà di investimento
I prestatori permetteranno diversi rapporti LTV in base al tipo di proprietà per cui stai cercando un mutuo. I mutui per le proprietà d’investimento di solito richiedono un LTV più basso per minimizzare il rischio di pignoramento.
Le proprietà in affitto o per le vacanze sono generalmente trattate più come proprietà d’investimento poiché non sono residenze a tempo pieno per la persona che richiede il mutuo.
Gli istituti di credito commerciali sono più propensi ad approvare prestiti con un LTV inferiore all’80%.
I mutui per proprietà commerciali, come edifici per uffici o complessi di appartamenti, hanno un diverso insieme di criteri di sottoscrizione rispetto ai residence o alle case unifamiliari.Questi prestiti sono spesso basati più sul flusso di reddito previsto della proprietà, come la sua storia di affitto o il potenziale commerciale dell’area in cui si trova, che su fattori come la storia di credito del proprietario.
In questi casi, comunque, l’LTV può ancora essere considerato, in quanto dà un quadro di quanto rischio il prestatore si sta assumendo offrendo un mutuo.
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