Guide de 99.co : Rupture du bail et résiliation anticipée du contrat de location

À Singapour, les contrats de location comprennent généralement une durée de location de six mois à deux ans. Pendant cette période, le locataire est légalement obligé de payer le montant du loyer décrit dans le contrat de location (TA) avec le propriétaire. Toutefois, en raison de circonstances imprévues, l’une ou l’autre des parties peut être amenée à rompre le bail. Nous explorons quelles sont ces circonstances, et leurs conséquences, afin que les propriétaires et les locataires sachent quoi faire en cas de résiliation anticipée du TA.

Ce que comporte un contrat de location (CT)

Les locataires et les propriétaires doivent connaître les termes énoncés dans le contrat de location avant de le signer. Après tout, la nature même du TA est d’éviter tout conflit ou mauvaise communication entre les deux parties.

(Lisez cet article pour plus d’infos sur ce qui devrait être inclus dans le TA)

Dans la plupart des cas, le TA devrait contenir des termes qui assurent au(x) locataire(s) la possession exclusive d’une propriété dans une durée stipulée. De plus, le(s) locataire(s) devrait(ent) pouvoir vivre sans intrusions et perturbations de son(leur) espace personnel, de sa(leur) sécurité et/ou de ses(leurs) biens pendant la période d’occupation susmentionnée.

D’autre part, les locataires aussi ont la responsabilité de respecter les obligations énoncées dans les termes du contrat. Les termes de base comprennent :

• Le paiement du loyer pour la durée du séjour
• L’entretien et la maintenance de la propriété
• Un accord pour ne pas sous-louer la propriété pour un profit personnel
• Un accord pour supporter la charge. pour les services publics/réparations (sauf indication contraire)
• La date de début et de fin d’occupation

Finir une location de manière anticipée

C’est souvent concernant le dernier point mentionné ci-dessus que les litiges surviennent. Une fois que le contrat de location a été signé et approuvé, la location ne peut être résiliée que lorsque le propriétaire ou le locataire donne un préavis préalable, et approprié. Le délai de préavis correspond à la durée de la période de location et à la fréquence de paiement du loyer. Dans les locations où le loyer est payé mensuellement, la période de préavis appropriée doit être d’un mois. Dans la plupart des cas, un mois est le délai de préavis minimum.

Lorsque les locataires rompent le bail prématurément

Les locataires ne doivent pas mettre fin à leur location prématurément sans en avertir leur propriétaire. Il est toujours conseillé d’obtenir le consentement du propriétaire avant de procéder à la libération des lieux. Parfois, le propriétaire peut s’opposer à la demande du locataire de mettre fin à la location si elle n’est pas conforme à l’AT, d’où la possibilité de demander le paiement intégral du mois de préavis ou d’autres formes de compensation si la période de location minimale ou le bail n’est pas respecté.

C’est là que le dépôt de garantie entre en jeu. Généralement équivalent à un mois de loyer, le dépôt de garantie est souvent utilisé comme une garantie contre la résiliation anticipée d’une location. Cela s’ajoute à sa fonction prévue de payer les réparations des dommages (le cas échéant) constatés au cours de la location.

Pour éviter tout conflit juridique, les propriétaires devraient s’assurer de la probabilité d’une résiliation anticipée du bail et, sur cette base, établir clairement les paramètres des conditions de résiliation anticipée et des pénalités à spécifier dans l’AT.

Les locataires, quant à eux, devraient informer les propriétaires de tout facteur pouvant contribuer à la résiliation anticipée du bail, par exemple, un transfert de travail à l’étranger.

Il existe des cas où la rupture du bail est inévitable, tels que :

• Le locataire est relocalisé à l’étranger par son entreprise
• L’emploi du locataire prend fin
• Le locataire reçoit l’ordre de quitter le pays par les autorités (ex. laissez-passer d’emploi non renouvelé)

En tant que locataire, pour s’indemniser contre les pénalités monétaires lorsque de tels problèmes se produisent, il est préférable qu’il/elle négocie de telles clauses à inclure dans le contrat de location avant de le signer.

La clause de dégagement (durée minimale de location)

En raison des normes culturelles et de la politique de logement public, le marché de la location à Singapour a tendance à être très centré sur les expatriés. C’est pourquoi la plupart des contrats de location comprennent une clause de Get-out – également connue sous le nom de clause diplomatique ou de période de location minimale. Voici les termes typiques d’une Get-out Clause:

Location de six mois : pas de Get-out Clause ou 3 mois de location minimum

Location d’un an : 6 mois de location minimum

Bail de deux ans : 12 mois de location minimum

La clause de dégagement n’est pas seulement une protection pour un locataire qui rencontre des changements inattendus dans son mode de vie/son travail, un propriétaire peut également exercer cette clause pour mettre fin prématurément au séjour du locataire sans avoir à compter sur la preuve que le locataire a enfreint les termes de l’AT.

Par exemple, si la clause de déguerpissement est spécifiée à un an et que la période de préavis est d’un mois sur un bail de deux ans, le propriétaire ou le locataire peut émettre le préavis d’un mois au premier anniversaire du bail. Le loyer total payé jusqu’à la fin du bail serait de 13 mois.

La clause de remboursement

Auxiliaire de la clause de sortie, il y a la clause de remboursement. Rarement incluse dans le TA de nos jours, cette clause couvre les frais payés à l’agent par le propriétaire au début du bail. Lors de l’exercice de la clause de dégagement, le locataire est tenu de rembourser au propriétaire ces frais au prorata, si la clause de remboursement est incluse dans le TA.

La clause En-Bloc

La clause En-Bloc sert à donner au propriétaire la possibilité de résilier le bail prématurément dans le cas où l’ensemble de l’immeuble serait vendu pour être réaménagé. Bien que cela soit relativement rare, l’inclusion de cette clause donne au propriétaire la possibilité de mettre fin au bail sans avoir à indemniser le locataire.

Rupture du bail sans ces clauses

Que se passe-t-il si votre contrat de location ne comprenait pas ces clauses ou si vous vous trouvez dans la situation difficile de rompre votre bail avant la période de la clause de dégagement ? Quelles sont alors vos options ?

Les clauses de dégagement et de remboursement ont pour but d’assurer une résolution équitable et juste en cas de situation éprouvante. Sans ces clauses, il est toujours possible de négocier cela avec votre propriétaire par vous-même en comprenant les pertes qu’il subira avec votre résiliation anticipée de la location.

Primairement, il y a une perte de revenus locatifs. Trouver un locataire de remplacement demande du temps et des efforts et le fait que la propriété reste vide serait une perte importante. Pour atténuer cela, en tant que locataire, ce que vous pouvez faire est de rechercher un locataire qui reprendra votre bail jusqu’à la fin de son terme. Toutefois, avant de chercher vous-même un locataire de remplacement, vous devez vous assurer que le propriétaire est d’accord avec cet arrangement et être prêt à faire en sorte que le locataire de remplacement paie le même montant de loyer. Parfois, cela pourrait impliquer de subventionner le loyer du locataire de remplacement jusqu’à la fin du bail.

Ces clauses sont essentielles pour vous protéger en tant que locataire. Si ces clauses ne figurent pas dans le contrat de location, vous êtes tenu de payer le loyer jusqu’à la fin du bail.

Quand les propriétaires rompent le bail de manière anticipée

Malgré le fait que le droit immobilier à Singapour favorise fortement le propriétaire par rapport au locataire, la résiliation du bail par les propriétaires est une situation assez rare. En tant que locataire, ouvrir la communication avec le propriétaire et demander une compensation équitable serait la meilleure solution en cas de litige.

Les propriétaires qui rompent le bail devraient également réaliser les coûts encourus par le locataire et compenser le locataire en conséquence. Dans certains cas, cela pourrait impliquer le remboursement du loyer pour la période de préavis que le propriétaire fournit, ainsi que le dépôt de garantie.

Légalement, cependant, le locataire est bien dans son droit de résider dans la propriété jusqu’à la fin du bail. Si une expulsion injustifiée a lieu, le locataire pourrait avoir recours à une action auprès du Tribunal des petites créances si le bail ne dépasse pas deux ans.

Eviction d’un locataire

Si les termes du contrat de location – comme le non-paiement du loyer – ont été violés, le propriétaire peut choisir d’expulser le locataire. À cette fin, il est important que le propriétaire stipule expressément le droit de ré-entrée dans le TA. Le propriétaire doit également signifier un avis précisant la violation, l’indemnité demandée et la ligne de conduite qu’il souhaite voir adopter par le locataire.

Le locataire peut également demander aux tribunaux d’atténuer la déchéance du bien. Les tribunaux peuvent alors choisir d’accorder au locataire un délai supplémentaire pour régler ses affaires, dans la plupart des cas, ce délai est de 4 semaines.

Un propriétaire peut également choisir d’invoquer son droit à la détresse en vertu de la loi sur la détresse. Cela lui permet de réclamer jusqu’à 12 mois d’arriérés avant la demande de détresse. Il faut ensuite envoyer au locataire un avis de saisie de biens et un acte de détresse. Si le locataire ne répond pas dans un délai de 5 jours, le propriétaire peut alors vendre ses biens.

Dans tous les cas, consultez un professionnel du droit si vous n’êtes pas certain de votre ligne de conduite légale.

Rompre le bail équitablement

Que vous soyez locataire ou propriétaire, le statu quo peut changer sans prévenir. Il est donc important que l’AT anticipe ce qui peut se produire au cours d’un bail. En fin de compte, cependant, l’idéal est que le propriétaire et le locataire aient de l’empathie l’un pour l’autre. Une communication ouverte et honnête est la clé pour parvenir à un règlement raisonnable avec des résultats équitables pour toutes les parties concernées, sans que les choses deviennent laides.