Flipping

Grossiste et cession d’un contratModifier

Les grossistes réalisent un bénéfice en signant un contrat d’achat d’un bien immobilier auprès d’un vendeur, puis en concluant un accord avec un tiers pour revendre ce même bien à un prix plus élevé et en réalisant un bénéfice. Tous les droits relatifs au contrat d’achat initial sont cédés au nouvel acheteur, qui paie une « commission de cession » au grossiste afin d’obtenir tous les droits d’achat du bien au prix d’achat initial. Le contrat d’achat initial comporte généralement une « période d’inspection » qui permet à l’acheteur initial de se retirer du contrat et de ne pas le conclure s’il ne trouve pas d’acheteur à qui céder son contrat. De nombreux grossistes n’ont pas l’intention d’acheter réellement la propriété et utilisent simplement la vente en gros comme un outil pour localiser des propriétés pour d’autres investisseurs.

Le processus général de vente en gros de biens immobiliers est le suivant :

1. Établir une entité commerciale de vente en gros. Il est possible d’être un grossiste sans entité commerciale légale (c’est-à-dire en tant qu’individu ou en travaillant sous un DBA). Cependant, la majorité des grossistes immobiliers forment une société à responsabilité limitée (LLC) ou une société C ou S à des fins de protection fiscale et de responsabilité.
2. Repérez des propriétés sous-évaluées à vendre en gros. Cela peut être fait en utilisant la publicité en ligne, le courrier direct, le réseautage personnel et le démarchage des quartiers. Les grossistes travaillent souvent ensemble pour trouver des propriétés, également.
3. Signer un accord d’achat en gros avec le propriétaire de la propriété. Il s’agit d’un accord exclusif pour une période de temps déterminée (par exemple 30 jours) pour trouver un acheteur qui achètera la propriété à ou au-dessus d’un prix spécifié. L’accord d’achat en gros est enregistré au bureau de l’enregistreur du comté. Cela garantit que le vendeur de la propriété ne peut pas légalement vendre la propriété pendant la période où le grossiste a le droit exclusif d’obtenir un acheteur.
4. Assigner l’accord d’achat en gros à un acheteur ou à un autre grossiste moyennant des frais. L’acheteur ou le nouveau grossiste paie au grossiste d’origine des frais négociés pour acheter le droit d’acheter le bien au vendeur à un prix égal ou supérieur au prix indiqué dans l’accord d’achat en gros. Ce droit est transféré à l’acheteur ou au nouveau grossiste par le biais d’un accord de cession, qui est généralement intégré à l’accord d’achat en gros.
5. L’accord de cession est enregistré au bureau de l’enregistreur du comté. Cela garantit que le grossiste initial ne peut pas céder deux fois le contrat d’achat en gros après l’avoir cédé à l’acheteur ou à un autre grossiste.

Dans de nombreux cas, si un autre acheteur n’est pas trouvé avant la fin de la période d’inspection, le grossiste annule le contrat d’achat initial (grâce à sa clause d’annulation) et récupère le dépôt. La vente en gros ne nécessite que peu ou pas d’argent en dépôt et, dans la plupart des cas, le grossiste n’a jamais l’intention d’acheter réellement la propriété. La pratique du wholesaling est souvent annoncée comme « No Money Down and No Risk » par de nombreuses sociétés de coaching immobilier et infomercials puisque le dépôt réel peut être aussi peu que 10 $ et souvent même le dépôt peut être retourné si le wholesaler annule le contrat avant la fin de la période d’inspection.

Certaines personnes sont d’avis que le wholesaling est une fausse déclaration frauduleuse puisque le wholesaler n’a pas réellement l’intention de conclure lui-même l’achat de la propriété. Cependant, aux États-Unis, le wholesaling est parfaitement légal et la plupart des contrats immobiliers permettent à l’acheteur une période d’inspection et tout montant de dépôt dont l’acheteur et le vendeur conviennent. La vente en gros dans l’immobilier n’est pas différente de la vente en gros dans toute autre industrie.

Dans une transaction réussie, le vendeur ignore souvent que l’acheteur initial n’achète pas la propriété. Dans certains cas, les grossistes achètent en fait la propriété au comptant, puis la revendent à leur acheteur final lors d’une deuxième clôture. Cette pratique est considérée comme plus coûteuse, car l’acheteur doit payer des frais de clôture pour acheter le bien et pour le revendre. Cependant, de nombreuses personnes considèrent que la double clôture est plus éthique. Dans les cas où les bénéfices de la revente sont substantiels, il est souvent logique que le grossiste paie deux frais de clôture (double closing) pour éviter de demander une commission de cession importante à son acheteur.

Acheteur de maison en espècesModification

Un acheteur de maison en espèces est une personne ou une entreprise qui peut acheter une propriété sans hypothèque ou prêt. Les acheteurs de maisons en espèces sont un type spécifique d’investisseur immobilier (voir investissement immobilier) ou d’entrepreneur immobilier. Lorsqu’ils achètent votre maison, ils vous transfèrent de l’argent (liquide). Ce transfert passe généralement par une société de gestion de titres tierce. Cette société assure la protection du vendeur et de l’acheteur dans le cadre de la transaction, notamment en fournissant une assurance titre. Les acheteurs en espèces sont spécialisés dans l’achat rapide de biens immobiliers. Ils annoncent généralement qu’ils achètent votre maison rapidement, en l’état, et qu’ils paient tous les frais et commissions. Les acheteurs de maison en espèces peuvent être divisés en entreprises locales, régionales et nationales.

Si vous voulez vendre votre maison au comptant, le processus suivra généralement cet ordre.

1. Contactez un acheteur en espèces (généralement par courriel ou par téléphone) 2. Ils voudront des informations concernant l’état de la propriété que vous voulez vendre. 3. Ils exécuteront des comps pour déterminer les comparables 4. L’acheteur voudra vérifier l’état de la maison en procédant à une inspection. 5. Avant ou après l’inspection, l’acheteur vous enverra son offre d’achat en espèces, c’est-à-dire un contrat immobilier. 6. Si les termes du contrat conviennent à l’acheteur et au vendeur, le titre de propriété sera établi. 7. L’étape finale est le Closing (immobilier)

Pour trouver un acheteur légitime de maison en espèces, vous pouvez utiliser un moteur de recherche. Les mots-clés courants (voir Optimisation des moteurs de recherche et les phrases pour les trouver sont « Nous achetons des maisons », « Vendre ma maison rapidement », « Arrêter la forclusion » ou « Acheteurs de maisons en espèces »

Les acheteurs de maisons en espèces sont différents des agents immobiliers. Cependant, un acheteur de maison en espèces peut également être un agent immobilier. Les acheteurs de maisons en espèces peuvent également se désigner comme des consultants en immobilier ou des promoteurs immobiliers.

Consultant en immobilierModifier

Un acheteur de maisons en espèces sera souvent désigné comme un consultant en immobilier. Divers investisseurs immobiliers ou entrepreneurs immobiliers peuvent également se référer à eux-mêmes en tant que consultants en immobilier.

Grossiste immobilier contre acheteur de maison en espècesEdit

Un grossiste immobilier vend le contrat d’achat/la convention d’achat à un tiers. Par conséquent, un grossiste n’achète pas la propriété.Il ne faut pas le confondre avec un acheteur de maison en espèces, bien que le processus soit très similaire.Un acheteur de maison en espèces signera un contrat d’achat et conclura la propriété. Un acheteur de maison en espèces achète la propriété. RÉSUMÉ : Les acheteurs de maisons en espèces signent des contrats pour acheter des maisons et les conclure. Les grossistes signent des contrats pour acheter des maisons, cèdent le contrat à quelqu’un d’autre et n’achètent donc pas de maisons

La vente en gros d’une propriété plusieurs foisModifier

Il n’est pas rare qu’une propriété soit cédée plusieurs fois et que quelques grossistes gagnent de l’argent dans une transaction du vendeur à l’acheteur final. Le grossiste initial conclut un contrat d’achat d’un bien immobilier, puis cède ou vend ses droits sur ce contrat à un autre investisseur. Cet investisseur cède ensuite ses droits sur ledit contrat à un troisième investisseur et ainsi de suite. Dans de nombreux cas, les grossistes travaillent ensemble pour s’assurer que toutes les parties sont payées sur une transaction. Cette pratique est souvent mal vue dans le milieu de l’immobilier car elle semble contraire à l’éthique ou illégale. En pratique, il n’y a rien d’illégal à vendre en gros ou à céder des droits sur un contrat d’achat, même si c’est plusieurs fois. Il est important de comprendre que la raison pour laquelle il existe une possibilité de vente en gros est que le vendeur initial vend la propriété à un prix nettement inférieur à la valeur du marché. Cela se produit généralement lorsque soit le bien, soit le vendeur est en détresse. Il peut s’agir, par exemple, d’un bien endommagé par un incendie, une inondation ou un ouragan, ou encore d’un propriétaire sur le point de perdre sa maison et qui la vend à un prix nettement inférieur à sa valeur marchande. La pratique consistant à acheter des biens immobiliers à un prix sensiblement inférieur à la valeur marchande est appelée Distressed Real Estate Investing ou Wholesale Real Estate Investing d’où le terme  » grossiste « .

Flip immobilierModifier

Les profits tirés du flip immobilier proviennent soit de l’achat à bas prix et de la vente à prix élevé (souvent dans un marché en hausse rapide), soit de l’achat d’une maison qui a besoin d’être réparée et de la réparer avant de la revendre à profit (« fix and flip »).

Dans le scénario « fix and flip », un investisseur ou un flipper achètera une propriété à un prix réduit. Le rabais peut être dû à :

• l’état de la propriété (par exemple, la maison a besoin de rénovations et/ou de réparations importantes que le propriétaire ne veut pas, ou ne peut pas se permettre, de faire), ou
• le ou les propriétaires ayant besoin de vendre une propriété rapidement (par ex, déménagement, divorce, saisie en cours).

L’investisseur effectuera alors les rénovations et les réparations nécessaires, et tentera de réaliser un bénéfice en vendant rapidement la maison à un prix plus élevé. Le scénario « fix and flip » est rentable pour les investisseurs car l’acheteur moyen d’une maison n’a pas le temps ni les fonds nécessaires pour effectuer des réparations et des rénovations, il recherche donc une propriété prête à emménager. De plus, la plupart des prêteurs hypothécaires traditionnels exigent que la maison soit habitable sans réparations significatives.

Flip de résidence secondaireModifier

Au Royaume-Uni, les membres du Parlement dont les circonscriptions sont situées en dehors de Londres reçoivent une allocation pour entretenir une maison supplémentaire à Londres leur permettant de vivre plus près des Chambres du Parlement pendant la semaine de travail. Certains coûts de cette résidence secondaire peuvent être réclamés et sont donc partiellement financés par le contribuable. Les députés peuvent désigner l’une de leurs autres propriétés comme résidence secondaire, ce qui présente des avantages fiscaux du fait qu’il ne s’agit pas de leur résidence principale et peut donner lieu à des allocations supplémentaires.

On parle de « flipping » lorsque les résidences secondaires et principales désignées sont fréquemment changées, notamment pendant les vacances parlementaires. Le logement peut en fait être loué à des fins lucratives mais continuer à bénéficier des allocations.

Dans certaines circonstances, les députés peuvent déclarer simultanément qu’un logement est à la fois leur résidence principale (pour les impôts) et leur résidence secondaire (pour les dépenses).

Cette pratique a pris fin le 15 mai 2009 à la suite de la publication de la Divulgation des dépenses des membres du Parlement du Royaume-Uni, après un scandale public.

Édition de Car flipping

Similaire au flipping immobilier, le flipping automobile est le processus d’achat d’automobiles à bas prix et de vente de ce véhicule à un prix plus élevé. Un flippeur de voitures identifiera des véhicules à prix raisonnable qui peuvent être vendus à un prix plus élevé après avoir été remis en état et commercialisés sur un marché plus large.

Aux États-Unis, le flipping de voitures peut être un passe-temps pour les passionnés de voitures, ou une entreprise primaire sous la forme de concessionnaires automobiles agréés par l’État. Le flipping de voitures est légal si les véhicules sont titrés au nom de la personne ou traités par un concessionnaire agréé par l’État. De nombreux États ont des lois et des règlements qui limitent le nombre de véhicules qu’une personne peut revendre chaque année, à moins qu’elle ne soit un concessionnaire ou un associé. Ce nombre varie d’un État à l’autre, de 2 à 10. Le flipping de voitures a un marché plus important et nécessite moins d’investissement que le flipping de biens immobiliers.

Le flipping de produitsModifier

En dehors de l’immobilier et des voitures, tous les produits de consommation peuvent être flippés. Le flipping de produits consiste à acheter des produits à un prix bas et à les revendre à un prix plus élevé pour réaliser des bénéfices. Les produits peuvent être des articles neufs ou d’occasion. Bien souvent, les flippers de produits achètent des produits dans des magasins à un dollar, des magasins d’occasion, des ventes de garage et des ventes aux enchères immobilières et les revendent à un prix plus élevé sur des places de marché en ligne ou localement.

Par rapport au flipping immobilier et au flipping automobile, le flipping de produits nécessite un capital beaucoup plus faible pour démarrer et les vendeurs prennent donc beaucoup moins de risques. En raison des marges bénéficiaires plus faibles, les flippers de produits emploient souvent diverses astuces dont les autres types de flippers n’ont pas à se soucier. Ces astuces comprennent l’utilisation de coupons et de remises en espèces ainsi que la recherche de moyens créatifs pour économiser sur les frais d’expédition.

Les produits courants qui sont retournés pour faire du profit sont les vêtements, les téléphones portables, les livres et les pièces de monnaie. D’autres produits moins courants qui sont retournés sont de nature numérique, comme les bitcoins, les sites Web et les comptes de jeu.