Conseils de photographie immobilière pour les vendeurs de maisons

Pourquoi s’embêter avec la photographie immobilière ?

Soixante-dix-neuf pour cent des acheteurs récents ont déclaré à Zillow qu’ils avaient fait des achats en ligne pour trouver leur maison. De plus, parmi les acheteurs qui ont acheté au cours des 12 derniers mois, près de la moitié ont déclaré que la visualisation de photos professionnelles était extrêmement ou très importante pour leur expérience d’achat de maison.

Dans le monde en ligne d’aujourd’hui, les photos de votre maison sont votre première impression, et elles sont le meilleur moyen de piquer l’intérêt d’un acheteur pour qu’il vienne voir votre annonce en personne.

L’inscription en ligne de votre maison n’est pas le seul endroit où vos photos vous seront utiles. Elles donneront à votre maison une belle apparence partout où elle est annoncée : dans la signalisation, les dépliants de portes ouvertes, les messages sur les médias sociaux où les amis et la famille partagent votre inscription, et lorsque votre agent partage l’inscription avec d’autres agents de son réseau – qui sont tous des endroits où les acheteurs d’aujourd’hui cherchent.

From the Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2017.

Combien de photos d’une maison à vendre devraient figurer sur l’inscription?

Vingt-deux à 27 photos est la fourchette idéale de photos pour l’immobilier, selon les recherches de Zillow. Les maisons avec moins de neuf photos ont environ 20 % moins de chances de se vendre dans les 60 jours. Il est intéressant de noter que les maisons comportant plus de 28 photos sont également plus longues à vendre. Cela est probablement dû au fait que l’ajout de plus de photos au-delà d’un certain seuil ne contribue pas à une vente, de sorte que d’autres facteurs commencent à peser plus lourd – par exemple, les maisons avec 28 photos ou plus sont 12 pour cent plus chères, et plus de photos ne compenseront pas un prix de vente gonflé.

Quel est le prix de la photographie immobilière ?

La photographie professionnelle pour l’immobilier coûte généralement 150 à 200 $, bien que les prix puissent varier en fonction de votre lieu de résidence. Si vous travaillez avec un agent d’inscription, il est probable que la photographie professionnelle pour l’immobilier sera couverte par votre agent dans le cadre des services qu’il offre pour sa commission. Votre agent s’occupera souvent de tout le planning, également.

Trouver un photographe professionnel pour l’immobilier

Si vous engagez un photographe résidentiel par vous-même, recherchez les signes suivants d’un vrai professionnel :

• Un CV solide : Recherchez un photographe qui travaille dans le secteur depuis longtemps – pas seulement dans n’importe quel type de photographie, mais dans l’immobilier spécifiquement.
• Un portfolio impressionnant : Demandez toujours à examiner leur travail à l’avance. Ils devraient avoir un portefeuille ou une galerie en ligne d’autres maisons qu’ils ont photographiées.
• Le bon équipement : Au minimum, ils devraient avoir un appareil photo reflex numérique, un objectif grand angle et un trépied.
• Une bonne réputation : Les grands photographes immobiliers travaillent généralement avec les mêmes agents d’inscription, encore et encore. Si vous avez un agent, demandez-lui une recommandation. Ou bien, demandez des références à des amis qui ont vendu récemment.
• Une certification Zillow : Zillow recommande des photographes immobiliers de grande qualité par le biais du programme Zillow Certified Photographer. Ces derniers sont formés pour prendre des photos qui obtiennent le plus de vues sur les pages, et ils sont également très au fait des visites guidées vidéo, des visites de maisons en 3D et des nouvelles offres de photos de Zillow.

Préparez la maison pour la photographie immobilière

Que vous fassiez appel à un pro ou que vous agissiez en tant que photographe immobilier bricoleur, la première étape est la même : préparez la photo de votre maison ! C’est le moment de faire des efforts pour que votre maison soit parfaite. Il n’y a aucun intérêt à prendre des photos si votre maison n’est pas à son meilleur.

• Nettoyez la maison : Faites un nettoyage en profondeur de chaque pièce de la maison, soit en faisant appel à un service de nettoyage professionnel, soit en consacrant un week-end à le faire vous-même. Lavez les vitres (intérieures et extérieures), faites les lits, faites la poussière, passez l’aspirateur et enlevez les traces de doigts de vos appareils en acier inoxydable.
• Désencombrement : Il n’y a rien de pire dans les photos immobilières que le désordre. Débarrassez les comptoirs de la cuisine des petits appareils, rangez les articles de la salle de bain comme les brosses à dents et les peignes, enlevez les cordons ou les fils qui attirent l’œil, mettez les télécommandes de la télévision dans une armoire et enfin, fouillez dans cette pile de courrier. N’oubliez pas, si vous comptez photographier votre garage ou votre atelier, assurez-vous d’y faire le ménage également.
• Dépersonnalisez : Vous voudrez vous assurer que les acheteurs peuvent s’imaginer vivre dans la maison, et ils ne peuvent pas le faire avec vos effets personnels dans chaque photo. Prenez quelques minutes pour ranger des choses comme les photos de famille, les aimants de réfrigérateur, les jouets et les accessoires pour animaux de compagnie.
• Diminuez les éléments saisonniers : Envisagez de minimiser toute décoration de vacances ou tout élément saisonnier afin que les photos soient intemporelles.
• Mettez en scène chaque pièce : Passez pièce par pièce avec un œil critique, en apportant de petites retouches qui peuvent faire une grande différence : Ouvrez les stores, allumez les lumières et ajoutez de petites touches qui rendent l’espace accueillant.
• Enlever les moustiquaires des fenêtres : La lumière naturelle est un grand vendeur, et les écrans de fenêtre atténuent la lumière naturelle et donnent aux fenêtres un aspect terne sur les photos. Envisagez d’enlever vos écrans de fenêtre avant que les photos soient prises, surtout si vous prévoyez de capturer des vues de grande valeur.
• Ajouter de la couleur : faites ressortir vos photos avec des éclats de couleur, comme des fleurs fraîches, un oreiller pelucheux ou une couverture douillette.

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Conseils et techniques de photographie immobilière

Parce que les images sont si importantes dans la publicité de votre maison, il est crucial qu’elles soient bien faites. Si vous vous demandez comment photographier des biens immobiliers, suivez ces conseils et techniques.

Conseils pour prendre de superbes photos immobilières

• Donner une représentation honnête de la maison : C’est le point le plus important. Ne vous concentrez pas sur le côté artistique de l’image au point de sacrifier la précision. Assurez-vous que chaque photo donne une sensation précise de la pièce et du flux de la disposition.
• Prenez des tonnes de photos : Alors que vous n’aurez besoin de poster que 22-27 photos avec votre annonce, vous voudrez en prendre beaucoup plus que cela, afin de pouvoir choisir les toutes meilleures images lors de l’édition.
• Capturez les photos à hauteur de poitrine : Les grandes photos immobilières donnent au spectateur l’impression d’être dans la maison, donc les photos à hauteur de poitrine donnent la perspective la plus précise.
• Utilisez un objectif grand angle : Un objectif grand angle permet de capturer toute la sensation d’une pièce, tout en la faisant apparaître fidèle à sa taille.
• Utiliser l’orientation paysage : L’orientation horizontale permet de capturer plus facilement la pièce dans son intégralité, et c’est également l’orientation utilisée sur le MLS et d’autres sites immobiliers.
• Prenez des photos qui mettent en valeur la disposition : Les acheteurs s’intéressent à la disposition de la maison, et de superbes photos peuvent mettre en valeur à la fois le flux de la pièce et la relation d’une pièce à l’autre.
• Laissez les portes ouvertes entre les pièces : Une autre façon de donner aux téléspectateurs un aperçu de l’aménagement est de laisser les portes ouvertes entre les pièces, afin qu’ils puissent voir comment elles sont toutes reliées.
• Évitez les gros objets au premier plan : Une photo par ailleurs réussie peut être gâchée par quelque chose de grand au premier plan, comme une étagère, un canapé ou un autre gros meuble. Gardez les espaces grands ouverts pour les images les plus attrayantes.
• Prenez des photos d’extérieur sous un angle : Lorsque vous prenez une photo de l’extérieur de la maison, un photographe doit être positionné à un angle, mettant en valeur à la fois la façade de la maison et la profondeur. Une image en angle donne une meilleure sensation de la taille d’une maison.
• Regardez la position du soleil : Lorsque vous prenez des photos d’extérieur, capturez des images lorsque le soleil est derrière l’appareil photo mais éclaire l’avant de la propriété. Vous éviterez les ombres et la maison sera parfaitement éclairée.
• Prenez des photos d’intérieur lorsque c’est le plus lumineux : Pour mettre en valeur la lumière naturelle de votre maison, programmez les photos en milieu de journée.

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Conseils pour la retouche de photos immobilières

Si vous avez le savoir-faire (et l’abonnement !), Photoshop est un outil formidable pour retoucher vos photos immobilières. Mais, même si vous n’êtes pas doué pour Photoshop, il existe quelques outils en ligne qui font de l’édition de photos un jeu d’enfant, comme Photoshop Express, Pixlr ou GIMP. Utilisez-les pour apporter quelques améliorations simples.

• Utiliser le HDR : le HDR est une méthode qui consiste à prendre plusieurs images à la fois, puis à les combiner au montage pour obtenir un meilleur éclairage et des lignes verticales corrigées (nous y reviendrons plus tard).
• Échangez un ciel gris contre un ciel bleu : Vous avez réalisé vos prises de vue extérieures par une journée nuageuse ? Pas de problème. Vous pouvez facilement échanger le ciel contre du bleu.
• Édition générale : Recadrez, éclaircissez et réparez les imperfections pour que votre maison soit la plus belle possible.

Incluez ces clichés : Photographier l’immobilier 101

Considérez ceci comme votre liste de contrôle de photographie d’inscription, et n’arrêtez pas de photographier jusqu’à ce que vous ayez une excellente photo immobilière pour chacun de ces espaces.

Photos indispensables

Chambre principale
Cuisine
Salon
Salles de bain

Photos indispensables

Patio ou terrasse
Paysage
Piscine ou jacuzzi
Boutique
Extérieurs

Photos immobilières qui font vendre

Les caractéristiques locales populaires : Si vous travaillez avec un agent, demandez-lui son avis sur les caractéristiques à mettre en avant pour votre propre marché local (selon une analyse des mots-clés des annonces sur Zillow, vous trouverez des mudrooms dans le Vermont, une exposition sud en Alaska et des caves anti-tempête en Oklahoma).
Des caractéristiques qui justifient des prix plus élevés : Certaines caractéristiques des maisons mises en avant sur Zillow ont aidé les vendeurs à gagner plus que leur prix demandé ou à raccourcir la durée pendant laquelle les maisons restent sur le marché. Quelques exemples incluent les douches à vapeur, les appareils professionnels et les panneaux solaires.
Vues : Mettez en évidence toute vue notable depuis la maison. Les vues sur l’eau, les montagnes ou les paysages urbains depuis les fenêtres sont toujours populaires.
Détails architecturaux : Si votre maison est d’un style particulier, mettez en valeur ses détails notables, comme les lambris, les poutres apparentes ou le carrelage complexe.
Espaces récemment mis à jour : Si vous avez récemment effectué des travaux de rénovation dans la maison, mettez-les en valeur !

Plots bonus

Un cliché extérieur depuis le trottoir, montrant l’attrait du trottoir
Un cliché extérieur de nuit, avec des lumières qui brillent à l’intérieur
Un cliché au crépuscule par une nuit claire
Un cliché extérieur avec la porte d’entrée ouverte, pour une scène accueillante
Des séquences de drone ou des vues aériennes
3D Visites de la maison et promenades vidéo – l’ajout d’une promenade vidéo peut doubler à la fois le nombre de vues d’achat et la fréquence à laquelle la maison est enregistrée sur Zillow

Éviter les erreurs de photographie immobilière

Maintenant que nous avons parlé de ce qu’il faut faire pour de superbes photos immobilières, couvrons les pièges à éviter.

Les erreurs courantes en matière de photographie immobilière

• Le reflet du photographe dans un miroir ou une fenêtre
• Des animaux de compagnie dans la prise de vue
• Des ventilateurs de plafond en marche

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• La télévision allumée
• Les empreintes de doigts sur les surfaces
• Les couvercles de sièges de toilettes relevés
• Les voitures ou autres distractions capturées à travers les fenêtres
• Les éléments disgracieux dans les prises de vue extérieures, comme les fils électriques, les bennes à ordures ou les voitures garées
• Incluant des images de pièces minuscules – laissez de côté les placards, les buanderies, et les salles d’eau, à moins qu’elles n’aient un argument de vente unique
• Inclure des images de problèmes structurels ou de pièces inachevées – si la rénovation est à mi-chemin, ne l’incluez pas dans les photos
• Distorsion des lignes verticales – cette erreur courante se produit lorsque vous prenez des images avec votre appareil photo incliné vers le haut ou le bas, rendant les lignes verticales arquées ou divergentes, et doit être corrigée lors de l’édition post-shoot
• Utilisation d’un téléphone portable pour prendre des photos
• Utilisation d’un objectif fish-eye, qui peut dépeindre une sensation de taille irréaliste

Quel équipement est nécessaire pour devenir un photographe immobilier ?

Que vous preniez simplement des photos de votre propre maison pour la vendre, ou que vous souhaitiez tâter du domaine de la photographie immobilière professionnelle, voici l’équipement dont vous avez besoin pour produire des images immobilières de haute qualité et en haute résolution.

• Un appareil photo professionnel : Vous aurez besoin d’un appareil photo reflex numérique plein cadre, avec un grand capteur pour un champ de vision plus large et la plus haute qualité.
• Un objectif grand angle : Un objectif grand angle vous permet de capturer une plus grande partie de chaque pièce, avec tous les détails et la profondeur.
• Un objectif à décentrement : Un objectif à bascule professionnel peut vous aider à éviter la distorsion de la ligne verticale qui trahit facilement que les photos ont été faites par un amateur.
• Un trépied : Lorsque votre appareil photo est fixé sur un trépied, vous pouvez capturer des images nettes avec une vitesse d’obturation plus lente, ce qui permet de bénéficier d’une lumière plus naturelle.
• Plus d’un flash : Vous voudrez être équipé d’un éclairage d’appoint pour les grandes pièces.
• Un pied de lumière : Un pied de lumière professionnel vous permet d’éclairer efficacement une pièce.

Supprimez les photos immobilières avec Zillow Offers

Si prendre des photos de qualité professionnelle vous semble représenter beaucoup de travail, vous pouvez le sauter avec Zillow Offers. En fait, vous pouvez sauter l’ensemble du processus d’inscription, y compris le désencombrement, la dépersonnalisation, la mise en scène – et la photographie professionnelle. Lorsque vous vendez votre maison à Zillow, vous pouvez obtenir une offre en espèces basée sur quelques questions auxquelles vous répondez sur votre maison et une poignée de photos rapides prises à partir de votre smartphone – pas besoin de pro.

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