Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire pour un bien commercial ou un bien d’investissement, l’un des facteurs que les prêteurs examineront est le ratio prêt-valeur ou LTV. Ce ratio décrit la part de la valeur de la propriété couverte par l’hypothèque et permet aux prêteurs de déterminer le risque qu’ils prennent en offrant une hypothèque.
Il est exprimé en pourcentage et est calculé en divisant le montant de l’hypothèque par le moindre du prix de vente ou de la valeur estimée. Une mise de fonds plus élevée crée un ratio LTV plus faible et indique une moindre probabilité de forclusion.
Un ratio LTV plus faible entraîne généralement des conditions de prêt et des taux d’intérêt plus favorables.
Comment calculer le ratio prêt/valeur
Pour calculer le LTV, commencez par le prix de vente ou la valeur estimée de la propriété. Déterminez la mise de fonds dont vous disposez, puis soustrayez-la du prix de vente pour trouver le montant du prêt hypothécaire dont vous avez besoin. Le ratio prêt/valeur correspond à l’hypothèque divisée par le prix de vente ou la valeur estimée, selon le plus bas des deux.
LTV = / prix
Si une propriété se vend à 300 000 $ et que vous disposez de 40 000 $ pour une mise de fonds, l’hypothèque dont vous avez besoin est calculée par :
300 000 $ – 40 000 $ = 260 000 $ hypothèque souhaitée
Divisez le montant de l’hypothèque par le prix de vente et convertissez le résultat en pourcentage pour obtenir le ratio LTV :
260 000 $ / 300 000 $ = 0.87 ou 87 %, ce qui correspond au ratio LTV.
Bien que vous achetiez une propriété à un prix inférieur à la valeur d’évaluation et que vous considériez qu’il s’agit d’une bonne affaire, le prêteur utilisera le prix d’achat inférieur dans ce calcul, ce qui rendra votre ratio LTV plus élevé.
Types de prêts hypothécaires qui utilisent le ratio prêt/valeur pour qualifier les emprunteurs
Le ratio prêt/valeur est utilisé pour qualifier les emprunteurs, bien qu’il ne soit qu’un des nombreux facteurs différents qui peuvent être pris en compte. Il existe différents choix de prêts hypothécaires, et le type de prêt que vous recherchez, ainsi que le taux d’intérêt et le paiement, feront partie à la fois de votre décision et de l’offre du prêteur.
1. Hypothèque à taux fixe
C’est l’hypothèque de base avec un paiement égal chaque mois jusqu’à ce qu’elle soit entièrement remboursée. Le paiement simple P & I est composé de deux éléments : le capital et les intérêts. Au fur et à mesure que le prêt est remboursé, la partie de votre paiement qui va vers les intérêts diminue chaque mois et le montant qui rembourse le capital augmente, ce qui ajoute à l’équité de la propriété.
Le type de prêt hypothécaire le plus populaire est le prêt à taux fixe de 30 ans, suivi du prêt à taux fixe de 15 ans. Le prêt hypothécaire de 15 ans est remboursé en deux fois moins de temps, avec des paiements plus élevés et beaucoup moins d’intérêts payés pendant la durée de vie du prêt. Dans les deux cas, que les taux d’intérêt baissent au cours de la durée de votre prêt, vous êtes toujours bloqué au même taux.
2. Hypothèque à taux variable
Une hypothèque à taux variable (ARM) est un prêt dont le taux d’intérêt varie. Les ARM peuvent commencer avec des paiements mensuels plus bas que les hypothèques à taux fixe et sont souvent un pari que les taux d’intérêt resteront bas.Cependant, ils comportent des risques tels que :
- Des changements imprévisibles dans les paiements mensuels
- Des augmentations des paiements mensuels même si les taux d’intérêt n’augmentent pas
- Des paiements qui ne diminuent pas même si les taux d’intérêt le font
- Des pénalités pour paiement anticipé
- Sortir plus d’argent que vous avez emprunté, même si vous effectuez les paiements à temps
3. Hypothèque globale
Si vous êtes un investisseur et que vous possédez plusieurs propriétés avec des capitaux propres, vous pouvez être admissible à une hypothèque globale. Cela vous permet d’ouvrir une ligne de crédit auprès d’une banque ou d’obtenir un prêt en permettant au prêteur d’utiliser l’une de vos autres propriétés comme garantie. Les deux propriétés sont couvertes par l’hypothèque, mais vous pouvez en vendre une tout en conservant l’hypothèque sur la seconde.
Ratio prêt-valeur nécessaire pour les propriétés d’investissement
Les prêteurs autoriseront différents ratios LTV en fonction du type de propriété pour laquelle vous demandez une hypothèque. Les prêts hypothécaires pour les immeubles de placement exigent généralement un ratio prêt/valeur plus faible afin de minimiser le risque de forclusion.
Les propriétés de location ou de vacances sont généralement traitées davantage comme des immeubles de placement puisqu’elles ne sont pas des résidences à temps plein pour la personne qui demande le prêt hypothécaire.
Les prêteurs commerciaux sont plus susceptibles d’approuver des prêts avec un LTV inférieur à 80 %.
Les prêts hypothécaires pour les propriétés commerciales, comme les immeubles de bureaux ou les complexes d’appartements, ont un ensemble différent de critères de souscription que les résidences ou les maisons unifamiliales.Ces prêts sont souvent basés davantage sur le flux de revenus projetés de la propriété, comme son historique de location ou le potentiel commercial de la zone dans laquelle elle est située, que sur des facteurs comme les antécédents de crédit du propriétaire.
Dans ces, cas, cependant, le LTV peut toujours être pris en compte, car il donne une image du risque que le prêteur prend en offrant un prêt hypothécaire.
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